Ancien bâtiment rénové et une nouvelle construction de remplacement ?

(jgl) À l’échelle suisse, l’assainissement des anciens bâtiments recèle un grand potentiel sur le plan de l’économie d’énergie. En effet, à ce jour en Suisse, seuls environ 1 % des logements ont fait l’objet d’un assainissement énergétique chaque année. Et pourtant, les bâtiments représentent près de la moitié de la consommation énergétique totale du pays. Et ce n’est pas tout : en Suisse, près des deux tiers des appartements en copropriété et des maisons individuelles ont été construits avant 1981 et ont atteint un âge où un vaste besoin de rénovation existe.

Assainir ou remplacer, telle est la question

Dans ce contexte, la question de savoir s’il ne vaut pas mieux démolir l’objet pour construire un bâtiment de remplacement se pose souvent. Dans de nombreux cas, dans le cadre du contexte existant, cela ouvre de nouvelles possibilités inédites sur le plan architectural, mais aussi en matière d’espace et d’économie d’énergie. Peut-être qu'un nouveau bâtiment de remplacement permettrait de créer davantage de surface habitable. Néanmoins, il est possible, en assainissant adroitement un ancien bâtiment, d’obtenir un résultat comparable qui convainc, non seulement en termes de consommation énergétique, mais aussi au niveau de l’architecture. Afin de pouvoir prendre une décision éclairée dans un cas concret, mieux vaut donc prendre la peine de recourir très tôt aux services d’un expert.

La décision repose sur une analyse approfondie

L’architecte peut prendre en charge la tâche d’identifier des stratégies pour les deux options – la rénovation de l’ancien bâtiment ou la construction d’un bâtiment de remplacement. Outre les critères purement techniques, d’autres facteurs doivent être pris en compte dans l’analyse globale. Par exemple, les questions qui découlent de la situation personnelle : l’immeuble a-t-il une valeur affective que l’on souhaite préserver ? Il se peut qu’on y ait grandi et que l’on ait la possibilité de le reprendre des parents, mais en l’adaptant à ses propres besoins. Souhaitez-vous vivre dans la maison pendant la phase de construction ? Cela plaide également en faveur de la variante de l’assainissement de l’ancien bâtiment : en procédant par étapes, il est possible de rénover l’objet sans déménagement temporaire. La situation au regard du droit de la construction doit également être prise en compte, par exemple, les distances limites à respecter pour une nouvelle construction. Il est possible également que l’on ne puisse plus construire que sur deux étages, au lieu de trois, comme c’était le cas avant. Toutes ces questions doivent être abordées. Se fondant sur l’analyse détaillée du gros œuvre, ainsi que l’inventaire des besoins précités du maître d’ouvrage ou du propriétaire et des conditions-cadres légales, les architectes peuvent procéder à une estimation, conjointement avec le donneur d’ordre, laquelle servira de base pour la prise de décision.

Combien peut coûter une rénovation ?

La décision en faveur d’une option de renouvellement particulière est bien sûr aussi une question de coût : en général, l’assainissement d’un bâtiment revient moins cher que le remplacer entièrement. Toutefois, plus les mesures de rénovation sont étendues, plus cette option peut devenir coûteuse : au cours de l’analyse du gros œuvre, il est possible que la substance du bien acquis s’avère être dans un tel état que la seule option judicieuse qui reste est la démolition et la construction d’un nouveau bâtiment. En outre, malgré une analyse professionnelle, il existe un risque que certains vices n’apparaissent qu’une fois les travaux de transformation en cours, avec à la clé des coûts plus élevés qu’escompté. La question de savoir si la configuration peut être rectifiée, moyennant une somme raisonnable, pour répondre aux nouveaux besoins, peut amener des arguments en faveur d’un bâtiment de remplacement. Une rénovation peut certes répondre à des normes énergétiques très élevées, mais par rapport à une nouvelle construction, cela peut revenir significativement plus cher.

Les avantages d’une construction de remplacement

Si vous optez pour une nouvelle construction, vous ne devez pas perdre de vue le fait que la valeur intrinsèque de l’ancienne maison sera perdue. Pendant la phase de construction, vous ne percevrez aucun loyer. En moyenne, une nouvelle construction coûte environ 3'300 francs le mètre carré (coûts de construction purs). À cela s’ajoutent les coûts de démolition et de planification. Si vous voulez exploiter la nouvelle construction de remplacement moyennant des loyers plus élevés, votre bien doit jouir d’une situation répondant à une forte demande et vous devez construire dans une qualité élevée. Aux emplacements moyens ou médiocres, il n’est guère possible d’atteindre les loyers cibles avec un nouveau bâtiment de remplacement. Cependant, celui-ci présente des avantages certains par rapport à un ancien bâtiment rénové.

Énorme potentiel d’économies en cas de nouvelle construction de remplacement

Le potentiel d’économies d’énergie dans un bâtiment de remplacement est considérable : à titre d’exemple comparatif, une maison d’habitation construite selon le standard Minergie nécessite moins de 4 litres de mazout par mètre carré de surface habitable (surface de référence énergétique). Cela ne représente même pas un cinquième de la consommation moyenne des bâtiments collectifs existants en Suisse. De meilleures fenêtres, ainsi qu’un concept d’isolation thermique cohérent et sans faille contribuent à un climat intérieur équilibré et donc à un plus grand confort d’habitat.

Gain économique et social avec une nouvelle construction de remplacement

Une construction de remplacement offre un potentiel économique et social plus important qu’un ancien bâtiment rénové : d’une part, à de nombreux endroits, le coefficient d’utilisation peut être augmenté, ce qui conduit à de meilleurs rendements et d’autre part, un logement moderne crée une nouvelle demande. Le quartier gagne en qualité et le développement du lotissement est influencé de façon positive. Une nouvelle construction peut également constituer un atout d’un point de vue architectural.

Questions fréquentes