Rénovation de la maison : rénovation totale ou partielle

(stö) L’assainissement d’une maison implique des interventions profondes dans la substance du bâtiment. La rénovation, quant à elle, vise principalement à rafraîchir et rajeunir la maison. Cependant, dans la pratique, les limites entre rénovation et assainissement sont fluides. Différents facteurs influencent la décision quant à la nécessité d’envisager une rénovation partielle, générale ou un assainissement :

Quels éléments ont besoin d’être rénovés ?

Les parties de construction et les équipements présentent différents cycles de vie. Si par exemple, un chauffage fonctionne entre 20 et 30 ans, une toiture en tuiles peut, elle, résister sans problème 40 à 50 ans. Dans tous les cas, un examen systématique de l’état des composants et des équipements est recommandé. Demandez l’avis de spécialistes indépendants, aptes à vous soutenir dans le cadre de vos projets de rénovation. Si vous envisagez de vendre un jour votre maison, outre la qualité des parties de construction et appareils, des facteurs tels que le potentiel de marché doivent aussi être pris en compte dans le cadre d’un projet de rénovation.

Règles générales pour la rénovation d'une maison

Dans la perspective d’une éventuelle vente ou d’un accroissement de la valeur, l’APF Suisse recommande les règles empiriques suivantes :

• Bonne substance du bâtiment et bon potentiel de marché = rénovation générale (accroissement de la valeur de l’immeuble)
• Bonne substance du bâtiment et mauvais potentiel de marché = rénovation partielle (préservation de la valeur ou légère augmentation de la valeur de l’immeuble)
• Mauvaise substance du bâtiment et bon potentiel de marché = nouvelle construction pour remplacer le bâtiment
• Mauvaise substance du bâtiment et mauvais potentiel de marché = uniquement les investissements nécessaires pour continuer à utiliser le bâtiment.

Éviter le rafistolage lors de la rénovation d'une maison

Les propriétaires qui, pendant des années ou même des décennies, se contentent de toujours ne rénover ou ne faire rénover que l’essentiel ne se simplifient pas la tâche. En effet, le rafistolage nuit au bâtiment et à sa valeur, plus qu’il ne lui est utile. Même si le budget s’en voit moins affecté : tôt ou tard, les rénovations au pinceau qui ne font que rafraîchir la surface ne suffisent plus pour entretenir une maison.

Une rénovation générale peut s’avérer plus avantageuse

Lorsqu’une rénovation est envisagée, la maison doit toujours être considérée comme un tout, comme un système ; par exemple, il ne vaut pas la peine d’installer une nouvelle chaudière plus efficace sur le plan énergétique, si l’enveloppe du bâtiment mal isolée anéantit les économies réalisées. À l’inverse, de nouvelles fenêtres plus étanches modifient les conditions de la physique du bâtiment, ce qui doit être pris en compte au niveau de l’isolation de la façade. Lorsque le besoin est avéré et si la situation financière le permet, il est plus avantageux et plus judicieux de procéder à une rénovation générale : en effet, lorsque le peintre obtient un mandat pour chaque pièce, finalement, cela revient plus cher que s’il avait repeint complètement la maison. Par ailleurs, une rénovation générale permet d’harmoniser les travaux et d’installer de nouveaux éléments de construction ou appareils.

Utiliser les subventions pour les assainissements

Dans le cadre des projets de rénovation et d’assainissement, il est possible de bénéficier de subventions fédérales. Toutefois, certaines conditions doivent être respectées. Par exemple, pour les contributions issues du Programme Bâtiments, il faut que la façade du bâtiment (fenêtres, murs et toit) soit assainie. De nombreux cantons et communes accordent par ailleurs des subventions dans le cadre de la rénovation énergétique des bâtiments. Ces réflexions aussi doivent être prises en compte dans la question « rénovation partielle, générale ou assainissement ? ».

Répartition du projet de rénovation sur plusieurs périodes fiscales

Du point de vue fiscal, il est avantageux d’échelonner les travaux de rénovation sur plusieurs années. Cela permet de briser la progression fiscale. Il est néanmoins recommandé de procéder selon un concept stratégique et de planifier les étapes correspondantes de manière précise et en clarifiant les conséquences de chaque mesure.

Une rénovation vaut-elle la peine dans tous les cas ?

La réponse est : non. Si les coûts de rénovation calculés excèdent 70 % de la valeur d’un immeuble, il est judicieux de songer à réaliser une nouvelle construction de remplacement. Lors de travaux de rénovation, il faut s’attendre à des imprévus. Cela peut faire grimper les coûts. 

Composants et appareils remplacés

Rénovation partielle

• Appareils tels que cuisinière, réfrigérateur, four, hotte aspirante, lave-vaisselle, lave-linge, sèche-linge
• Vannes (robinets)
• Serrures, systèmes de fermeture
• Revêtements muraux et de sol textiles et PVC
• Travaux de peinture intérieurs
• Travaux de peinture extérieurs sur les zones exposées (boiseries extérieures tous les cinq à dix ans)

Rénovation générale

• Toutes les mesures de la liste pour la rénovation partielle
• Tuyauterie pour l’eau sanitaire (conduites d’alimentation et d’évacuation), y compris les appareils sanitaires (baignoire, cuvettes, lavabos) et les conduites de gaz.
• Aménagement de cuisine
• Système de chauffage
• Mesures d’amélioration énergétique
• Installations électriques (au moins l’adaptation aux nouvelles prescriptions de sécurité et d’installation)
• Enveloppe du bâtiment : peinture extérieure, éventuellement isolation, toits plats, toits en tuiles (révision, éventuellement réfection de la toiture, isolation des combles, etc.), fenêtres, travaux de plomberie, environnement, voies d’accès, portes extérieures et portails.

Questions fréquentes