Online-Schätzung: Wie viel ist Ihr Haus wert?

(rh) Im Internet finden Sie zahllose Tools, die den Verkehrswert einer Liegenschaft schätzen. Zum Beispiel von Banken, von Vergleichsdiensten und von Immobiliendienstleistern. Im Vergleich mit dem Honorar eines Experten sind diese Tools günstig. Manche sind sogar kostenlos, aber Sie «bezahlen» mit Ihren Daten. Der Preisvorteil ist nicht der einzige Punkt, der für die Internet-Rechner spricht: Sie punkten auch mit ihrer Schnelligkeit. Das Formular ist in wenigen Minuten ausgefüllt, das Ergebnis liegt in Nullkommanichts vor. Ganz anders die Expertenschätzung mit Ortstermin. Bis die ausführliche Dokumentation erstellt ist, dauert es in der Regel einige Tage. Dafür ist die Dokumentation ausführlicher und eine gute Basis für die Preisverhandlungen mit Interessentinnen und Interessenten.

Die Vorteile von Online-Schätzungen?

Online-Schätzungen oder hedonistische Schätzungen sind günstig und schnell. Sie gehen davon aus, dass der Marktpreis von einzelnen Eigenschaften abhängt:

• Makrolage (Region, Gemeinde, Nähe zu Wirtschaftszentren, öffentlicher Verkehr)
  
• Mikrolage (Nähe zum ÖV und zu Geschäften, aber auch Aussicht oder Besonnung)
  
• Objekt (Grundriss, Grösse, Volumen, Nutzfläche, Anzahl Zimmer usw.)
  
• Objektqualität (Baujahr, Bausubstanz, Ausbaustandard, Zustand usw.)
  
• andere wertvermehrende oder wertmindernde Informationen

Die hedonistische Schätzung gewichtet Informationen mit statistischen Methoden objektiver als Verkäufer oder Käufer und vergleicht ein Objekt mit ähnlichen Objekten in der Gemeinde oder Region. Das heisst, sie objektiviert die Eigenschaften, leitet daraus eine Schätzung ab und sagt den Marktwert voraus. Sie unterscheidet nicht zwischen Gebäude- und Landwert, weil das Objket immer als eine Einheit bewertet wird.

Die Ergebnisse sind genau. Für ein normales Einfamilienhaus oder eine normale Eigentumswohnung in einer Gemeinde oder Region mit vielen Vergleichsobjekten sehr genau. Nur bei Liebhaberobjekten liegen sie öfters daneben, weil Käufer und Verkäufer häufiger subjektiv bewerten und emotional entscheiden. Online-Schätzungen sind inzwischen so genau, dass immer mehr Banken auf einen Immobilienschätzer verzichten und Schätzer die hedonistische Bewertung als Zweitmeinung zur eigenen Schätzung verwenden.

Die Nachteile von Online-Schätzungen

Die Genauigkeit hängt davon ob, wie emotionslos ein Verkäufer sein Haus oder seine Wohnung beurteilen kann. Ein 18 Jahre altes Badezimmer ist nicht mehr zeitgemäss. Der Besitzer, der die Badewanne, Dusche oder Armaturen ausgesucht und die Wände selber geplättelt hat, sieht das vielleicht ganz anders. Er bewertet das Badezimmer – und damit den Wert – anders als ein Schätzer. Dieser beurteilt und bewertet ohne Emotionen, weil er weiss, wie sich die Ansprüche verändert haben und was für einen Standard mögliche Käufer heute erwarten. Hedonistische Schätzungen für ein Objekt können weit auseinander gehen, abhängig davon, wer die Informationen erfasst. 

Online-Schätzung oder Schätzer?

Wenn Sie ein normales Haus oder eine normale Wohnung verkaufen und keine detaillierte Schätzung brauchen, ist die Online-Schätzung eine schnelle und günstige Alternative. Sie ist auch sinnvoll, wenn Sie sich ernsthaft für ein Haus oder eine Wohnung interessieren und den Kaufpreis (oder die Schätzung des Verkäufers) hinterfragen. Sobald es sich aber um ein Liebhaberobjekt handelt, zum Beispiel ein Haus, das unter Denkmalschutz steht, stösst die Online-Schätzung an Grenzen. Dann lohnt es sich, einen Schätzungsexperten zu beauftragen. Auch, wenn juristische Fragen zu klären sind.