Folgen der Altersentwertung für die Immobilienbewertung

(rh) Auch Häuser oder Wohnungen werden alt. Das Alter hat in der Immobilienbewertung einen direkten Einfluss auf den Wert von Wohneigentum. Je älter ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung ist, desto höher ist die sogenannte Altersentwertung. Auf ein Jahr gerechnet ist sie minimal. Aber wenn eine Immobilie 20 Jahre alt oder älter und nie renoviert worden ist, reduziert die Wertminderung den Wert eines Hauses oder einer Wohnung. Fachleute unterscheiden zwei Arten von Altersentwertung, die technische und die wirtschaftliche.

Technische Altersentwertung

Die technische Altersentwertung ist der altersabhängige Minderwert der einzelnen Bauteile. Sie entspricht dem Betrag, der investiert werden müsste, um ein Haus oder eine Wohnung ohne Qualitäts-, Komfort- oder Ertragssteigerung zu renovieren. Die Lebensdauer der einzelnen Bauteile hängt von verschiedenen Faktoren ab, unter anderem

• Material
• Konstruktion
• Qualität der Arbeit
• Sorgfalt der Bewohner
• Unterhalt 
• Umwelteinflüsse

Die Spanne reicht von 10 bis 15 Jahren für Sonnenstoren oder Malerarbeiten im Haus beziehungsweise in der Wohnung bis über 100 Jahre für den Rohbau. Der Schweizerische Hauseigentümerverband HEV und der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband MV haben in ihrer paritätischen Lebensdauertabelle alle wichtigen Bauteile aufgelistet. Eine Übersicht finden Sie in unserem Artikel «Lebensdauer von Bauteilen: Was hält wie lange?».

Wirtschaftliche Altersentwertung

Die wirtschaftliche Altersentwertung hängt einerseits von der Art und Zweckmässigkeit einer Immobilie und andererseits von den veränderten Bedürfnissen und Ansprüchen der Käufer ab. Ältere Häuser oder Wohnungen verkaufen sich schlechter, weil beispielsweise ihre Raumeinteilung oder ihr Ausbaustandard zeitgemässen Komfortansprüchen nichtmehr genügen. Drei Beispiele:

• Die Wohnfläche pro Person steigt von Jahr zu Jahr. Käufer oder Mieter bevorzugen heute aber lieber grössere Zimmer als mehr Zimmer. Darum sinkt die Nachfrage nach älteren Häusern oder Wohnungen mit kleinen Zimmern.
  
• Früher hatten viele Häuser und Wohnungen ein grosses Badezimmer für alle. Heute erwarten Käufer oder Mieter zwei Badezimmer. Eines für die Eltern und eines für die Kinder. Oder für die Gäste. Wohngemeinschaften verstärken diesen Trend.
  
• Spannteppiche waren früher Standard, heute sind sie nicht mehr zeitgemäss. Das gilt beispielsweise auch für Tapeten oder eine gemeinsame Waschküche für Eigentumswohnungen.

Was können Sie gegen die Altersentwertung tun?

Halten Sie Ihre Liegenschaft in Schuss, unterhalten Sie die einzelnen Bauteile gut und ersetzen sie regelmässig, was kaputt ist. Wählen Sie nicht die billigste Variante, renovieren Sie das Haus oder die Wohnung zeitgemäss und setzen Sie auf aktuelle Erkenntnisse (Ausbaustandard, Baustoffe, Raumeinteilung usw.). Das lohnt sich für Sie auch steuertechnisch, weil sie werterhaltende Ausgaben von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen dürfen.