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Marché immobilier suisse : les prévisions pour 2021

Malgré le Covid-19, les prix de l’immobilier ont considérablement augmenté en 2020 et continueront à grimper en 2021. Mais cette hausse sera plus faible. La demande connaîtra une meilleure répartition régionale, car de plus en plus d’acquéreurs amplifient leur rayon de recherche.

Berne : marché immobilier suisse
Malgré le Covid-19, les prix de l’immobilier ont considérablement augmenté en 2020 et continueront à grimper en 2021.
(rh) Le Covid-19 a complètement bouleversé les prévisions du marché immobilier. Au printemps 2020, les experts étaient nombreux à tabler sur la stabilité des prix des logements en propriété en Suisse. Malgré la récession induite par le Covid-19, le recul attendu de la demande ne n’a pas eu lieu. Au contraire : en comparaison annuelle, le prix des transactions des propriétés par étage a augmenté de 3,1 pour cent tandis que celui des maisons individuelles affiche même une hausse de 5,1 pour cent (« Marché immobilier suisse », Wüest Partner). Le prix moyen d’une maison individuelle est de 1 050 000 francs, mais il atteint presque trois fois ce prix à Zurich ; un appartement en PPE coûte 7400 francs par mètre carré, mais s’élève à plus du double à Genève. La demande a surtout augmenté pendant les troisième et quatrième trimestres 2020. En particulier dans les zones excentrées. Les nombreux salariés en mesure de travailler à domicile et ne devant pas ou plus faire la navette ont étendu leur rayon de recherche. 

Maison individuelle

Maison individuelle Taux de vacance (juin 2020) Taux de l’offre Durée d’insertion (2e trimestre 2020) Prix de l’offre* (médiane) Prix de transaction* Prix du haut de gamme*
Suisse 0,7 pour cent 3,0 pour cent 60 jours 1 370 000 francs 1 050 000 francs
Bâle 0,2 pour cent 1,5 pour cent   10 441 130 francs 2 259 000 francs 3 160 000 francs
Berne 0,1 pour cent 0,9 pour cent   1 269 230 francs 1 961 000 francs 2 827 000 francs
Genève 0,5 pour cent 8,8 pour cent   2 063 370 francs 2 823 000 francs 4 248 000 francs
Lausanne 0,1 pour cent 4,8 pour cent   1 513 670 francs 2 008 000 francs 2 955 000 francs
Zurich 0,1 pour cent 0,7 pour cent   2 136 820 francs 3 040 000 francs 4 482 000 francs
* 3e trimestre 2020, prix par maison | Source : Wüest Partner, Zürich

Propriétés par étage 

PPE Taux de vacance (juin 2020) Taux de l’offre Durée d’insertion (2e trimestre 2020) Prix de l’offre* (médiane) Prix de transaction* Prix du haut de gamme*
Suisse 0,6 pour cent 5,1 pour cent 68 jours 7040 francs/m2 7400 francs/m2
Bâle 0,0 pour cent 1,3 pour cent   9750 francs/m2 10 540 francs/m2 17 400Franken/m2
Berne 0,0 pour cent 0,8 pour cent   7850 francs/m2 9130 francs/m2 17 200 francs/m2
Genève 0,3 pour cent 3,5 pour cent   14 290 francs/m2 17 030 francs 38 400 francs/m2
Lausanne 0,1 pour cent 2,3 pour cent   10 290 francs/m2 12 010 francs/m2 24 400 francs/m2
Zurich 0,1 pour cent 1,0 pour cent   13 490 francs/m2 15 020 francs/m2 30 700 francs/m2
* 3e trimestre 2020, prix par mètres | Source : Wüest Partner, Zürich

Taux hypothécaires : les logements en propriété sont et restent avantageux

Dans de nombreux pays, les banques centrales ont renforcé leur politique monétaire face à la menace de l’effondrement économique et poursuivent leur politique de taux bas. En Suisse aussi, les taux hypothécaires sont à un niveau historiquement bas. En décembre 2020, les taux de référence des hypothèques à taux fixe sur cinq ans s’élevaient à 0,93 pour cent et 1,13 pour cent pour les hypothèques à taux fixe sur dix ans. Ceux-ci n’évolueront guère en 2021 et devraient se retrouver, à la fin de l’année, dans une fourchette de plus/moins 10 points de base en comparaison annuelle : entre 0,85 et 1,05 pour cent pour une durée de cinq ans et 1,05 à 1,25 pour une durée de dix ans.

Le marché hypothécaire est âprement disputé. De nouveaux fournisseurs ont fait irruption sur le marché en 2020. Parmi eux, key4 by UBS, une plate-forme en ligne qui combine les hypothèques de plusieurs banques, caisses de pension et assurances et optimise les frais d’intérêt. La pression de la concurrence devrait rendre de nombreux fournisseurs plus disposés à négocier. Il vaut donc la peine de se faire conseiller et de comparer les offres avant de souscrire une hypothèque en 2021.

Prix de l’immobilier : la demande de logements en propriété est élevée et le reste

En dépit du Covid-19, les arguments plaidant en faveur d’une hausse des prix de l’immobilier s’appliquent aussi à 2021 : grâce à la faiblesse des taux d’intérêt, acheter reste plus avantageux que louer, les emprunts d’État ne constituent toujours pas une alternative de placement, et la demande continue de dépasser l’offre. Les experts immobiliers de Fahrländer Partner estiment que la demande supplémentaire augmente annuellement de 22 500 propriétés par étage et maisons individuelles. Un effet psychologique vient renforcer ces motifs rationnels d’augmentations des prix : en temps de crise, les personnes changent leurs priorités et aspirent à la sécurité. Elles préfèrent investir dans des valeurs à l’abri des crises telles que les logements en propriété. Par ailleurs, elles sont nombreuses à ne jamais avoir passé autant de temps chez elles. Il est devenu plus important qu’avant le Covid-19 d’avoir un bel espace de vie en propriété, que ce soit un appartement ou une maison. Pour cette raison, la hausse des prix de l’immobilier se poursuivra en 2021 également, même si elle sera moins prononcée qu’en 2020. Wüest Partner table sur une augmentation de 1,5 pour cent pour les maisons individuelles et 0,3 pour cent pour les propriétés par étage, Fahrländer Partner prévoit des prix stables à légèrement en hausse.

Bon à savoir : le Saron remplace le Libor

Fin 2021, le Saron remplacera le Libor en tant que taux d’intérêt de référence des hypothèques du marché monétaire. Le Swiss Average Rate Overnight est calculé rétroactivement et n’est fixé qu’à l’avant-dernier jour de la période d’intérêt. C’est pourquoi les débiteurs hypothécaires ne connaissent qu’a posteriori le taux hypothécaire qu’ils paient. Au taux d’intérêt vient s’ajouter un supplément individuel défini à la conclusion du contrat. Entre-temps, la majorité des banques proposent des hypothèques Saron. 

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