Le marché immobilier en Suisse : nos pronostics pour 2023

(rh) Après un effondrement au premier trimestre 2022 (moins 0,4 %), l'indice des prix de l'immobilier calculé par l’Office fédéral de la statistique a augmenté au deuxième trimestre de 2,7 %) et au troisième trimestre de 1,2 %. En comparaison annuelle (3^e trimestre 2022 vs 3^e trimestre 2021), en Suisse, les prix de la propriété du logement ont augmenté de 6,3 %. Pour les maisons individuelles (plus 6,8 %), cette augmentation est légèrement plus marquée que pour les appartements en copropriété (plus 5,9 %). Les experts en immobilier de Wüest Partner publient des chiffres similaires dans leur étude « Le marché immobilier en Suisse : 2022|4 » : plus 7,2 % pour les maisons individuelles et plus 6,6 % pour les appartements en copropriété. Les chiffres du quatrième trimestre n’étaient pas encore disponibles au début de l’année 2023. Selon le Swiss Real Estate Offer Index, le 4 janvier 2023, les appartements en copropriété ont été mis en ligne, en moyenne, au prix de CHF 8502/m² et les maisons individuelles au prix de CHF 7472/m². Depuis début 2011, au moment de l’introduction de cet index, les prix pour les maisons individuelles ont augmenté de 37 %, ceux des appartements en copropriété même de 46 %. 

Maison individuelle

Propriétés par étage 

Prix de l’immobilier : un renversement de tendance s’est-il amorcé ?

L’offre de biens immobiliers a légèrement augmenté, tandis que la demande en biens immobiliers a légèrement diminué. Cependant, la demande dépasse toujours l’offre, malgré l’augmentation des coûts de financement, des prix de l’énergie et des frais d’entretien. Selon une étude menée par Fahrländer Partner auprès de 844 professionnels du secteur de l’immobilier, 93 % s’attendent à des prix stables ou en hausse pour les maisons individuelles et 73 % à des prix stables ou en hausse pour les appartements en copropriété. Les 240 experts immobiliers interrogés par l’Association suisse des propriétaires fonciers confirment cette estimation : 50 % tablent sur une hausse des prix des maisons et 40 % sur une hausse de prix des appartements. La dynamique des prix devrait s’atténuer, ce qui pourrait entraîner des différences de prix plus importantes à l’échelle régionale. La propriété du logement dans les régions rurales, par exemple dans l’Emmental ou le Jura, pourrait devenir plus avantageuse. Les experts tablent sur des prix de l’immobilier jusqu’à 5 % plus bas. De manière générale, les acheteurs potentiels devraient se montrer plus prudents, faire des calculs plus étendus et réfléchir plus intensément aux avantages financiers d’un achat.

Pronostics : Il est encore trop tôt pour parler d’un retournement de tendance. Les prix de l’immobilier devraient rester stables en termes de moyenne nationale, l’écart de prix entre les emplacements de bonne et moins bonne qualité pourrait se creuser. 

La menace d’une bulle immobilière est-elle perceptible en Suisse ?

L’UBS Swiss Real Estate Bubble Index mesure le risque de bulle immobilière. Il a augmenté de 0,03 point au troisième trimestre 2022, pour atteindre 1,53 point. Entre 1,00 et 1,99 point, un marché immobilier est considéré comme surévalué, ce qui implique un potentiel de correction plus élevé dès que les taux d’intérêt augmentent davantage que prévu ou que l’économie tend vers une crise de plus longue haleine, par exemple en raison d’une situation géopolitique tendue. Néanmoins, l’UBS estime qu’une correction des prix au cours des douze prochains mois est peu probable, car l’offre est limitée. Par ailleurs, avec jusqu’à 2,6 points, l’indice était nettement plus élevé au début des années 1990, lorsque la bulle immobilière a éclaté, plongeant l’économie dans la récession. 

Qu’adviendra-t-il des taux hypothécaires en Suisse ?

En 2022, la Banque nationale suisse a augmenté en trois étapes son taux directeur, qui a passé de moins 0,75 % à plus 1 %. Selon l'index des taux publié par hypotheke.ch, le taux d’intérêt de la propriété du logement a augmenté de 244 % en un an, passant de 1,09 % à 2,67 %. En augmentant les taux d’intérêt, la BNS entend lutter contre le renchérissement, sans étouffer l’économie. Le taux d’inflation de 2,8 % en décembre – après un pic de 3,5 % en août – restant supérieur à l’objectif de 2 %, la Banque nationale devrait encore augmenter son taux directeur en 2023.

Pronostics : Si la BNS augmente son taux directeur, les taux hypothécaires grimperont encore, en particulier pour les hypothèques Saron. Pas de manière aussi marquée qu’en 2022, mais probablement avec des fluctuations plus importantes en cours d’année. Nos prévisions actualisées (fin mai) jusqu'à fin 2023 :

• Saron : 1,75 % plus marge de solvabilité individuelle (environ 0,6 à 1,3 pour cent)
• Hypothèque à taux fixe sur 5 ans : entre 2 % et 2,2 %
• Hypothèque à taux fixe sur 10 ans : entre 2,2 % et 2,4 %

Questions fréquentes