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Marché immobilier suisse : les prévisions pour 2022

Les prix de l’immobilier ont à nouveau fortement augmenté en 2021, malgré la crise du coronavirus. Le prix des propriétés individuelles continuera d’augmenter en 2022, car la demande reste à un niveau élevé, même face à la hausse des intérêts hypothécaires, tandis que l’offre enregistre une baisse. Cependant, la demande sera mieux répartie au niveau régional.

Berne : marché immobilier suisse
Le prix des propriétés individuelles continuera d’augmenter en 2022, car la demande reste à un niveau élevé.
(rh) Après un recul minime au premier trimestre 2021 (- 0,1 pour cent), l’indice des prix de l’immobilier calculé par l’Office fédéral de la statistique a fortement augmenté au 2e trimestre (+ 2,2 pour cent), au 3e trimestre (+ 2,4 pour cent) et au 4e trimestre (+ 2,6 pour cent). En comparaison annuelle, en Suisse, le prix des logements en propriété a augmenté de 7,3 pour cent ; selon Wüest Partner, les appartements en propriété ont augmenté de 6,7 pour cent, les maisons individuelles même de 8,3 pour cent. Cette tendance s’est poursuivie début 2022, du moins jusqu’à l’invasion de l’Ukraine par les Russes le 24 février. Selon le Swiss Real Estate Offer Index, en février 2022, les appartements en propriété ont été mis en ligne, en moyenne, pour 8 156 francs et les maisons individuelles pour 7 241 francs par mètre carré. En seulement dix ans, le prix des maisons individuelles a augmenté de plus de 30 pour cent et celui des appartements en copropriété, même de plus de 40 pour cent. Comme de nombreuses personnes travaillent au moins partiellement à domicile, malgré l’abolition de l’obligation de télétravail, et ne font donc plus aussi souvent la navette, la demande augmente également en dehors des villes et des agglomérations.

Maison individuelle

Maison individuelle Taux de logements vacants (juin 2021) Statistiques des logements proposés Durée d’insertion (2e trimestre 2021) Prix proposé* (médiane) Prix de la transaction* Segment Premium*
Suisse 0,6 % 2,3 % 60 jours CHF 1'290'000 CHF 1'165'000
Bâle 0,1 % 1,2 %   CHF 1'562'800  CHF 2'456'000 CHF 3'234'000
Berne 0,2 % 0,6 %   CHF 1'414'940 CHF 2'072'000 CHF 2'775'000
Genève 0,0 % 8,3 %   CHF 2'223'870 CHF 3'082'000 CHF 4'474'000
Lausanne 0,1 % 4,4 %   CHF 1'800'710 CHF 2'247'000 CHF 3'230'000
Zurich 0,1 % 0,6 %   CHF 2'383'060 CHF 3'341'000 CHF 4'730'000
* 4e trimestre 2021, prix par maison | Source : Marché de l’immobilier suisse 2022|1, Wüest Partner, Zurich

Propriétés par étage 

PPE Taux de logements vacants (juin 2021) Statistiques des logements proposés Durée d’insertion (2e trimestre 2021) Prix proposé* (médiane) Prix de la transaction* Segment Premium*
Suisse 0,5 % 4,0 % 71 jours 8'000 CHF/m2 7'900 CHF/m2
Bâle 0,1 % 0,8 %   10'430 CHF/m2 11'860 CHF/m2 19'200 CHF/m2
Berne 0,0 % 0,8 %   8'700 CHF/m2 10'230 CHF/m2 19'200 CHF/m2
Genève 0,4 % 3,4 %   15'790 CHF/m2 18'900 CHF/m2 41'400 CHF/m2
Lausanne 0,0 % 2,5 %   11'380 CHF/m2 13'580 CHF/m2 27'600 CHF/m2
Zurich 0,1 % 1,2 %   14'540 CHF/m2 17'070 CHF/m2 34'500 CHF/m2
* 4e trimestre 2021, prix du mètre carré (sans places de parking) | Source : Marché de l’immobilier suisse 2022|1, Wüest Partner, Zurich

Prix de l’immobilier : la propriété du logement est – et reste – prisée

Les arguments en faveur d’une hausse des prix de l’immobilier s’appliquent toujours en 2022, malgré la crise du coronavirus, la guerre en Ukraine et les perspectives incertaines : face aux taux d’intérêt bas, aux obligations d’État qui ne constituent toujours pas une alternative de placement et à la demande qui continue à dépasser l’offre, acheter reste plus avantageux que louer. En outre, en temps de crise, les priorités des gens changent et ils aspirent à la sécurité. Ils préfèrent investir dans des biens matériels épargnés par la crise, comme la propriété du logement. Par ailleurs, beaucoup n’ont jamais passé autant de temps à la maison que pendant la pandémie. Un bel habitat revêt une importance plus grande qu’avant l’apparition du Covid-19. Pour toutes ces raisons, les prix de l’immobilier continueront d’augmenter en 2022, mais moins fortement qu’en 2021. Wüest Partner table sur une hausse de 3 pour cent pour les maisons individuelles et de 2,5 pour cent pour les appartements en copropriété, le consensus se situant respectivement à plus 3 pour cent et plus 2 pour cent.

La menace d’une bulle immobilière est-elle perceptible en Suisse ?

L’UBS Swiss Real Estate Bubble Index mesure le risque de bulle immobilière. Il a augmenté de 0,07 point au 4e trimestre 2021, pour atteindre 1,49 point. Entre 1,00 et 1,99, le marché immobilier est considéré comme surévalué, ce qui implique un potentiel de correction plus élevé dès que les taux d’intérêt augmentent davantage que prévu ou que l’économie tend vers une crise de plus longue haleine, par exemple en raison d’une situation géopolitique tendue. Les experts d’UBS estiment toutefois qu’une correction des prix au cours des 12 prochains mois est peu probable. Ils rappellent que l’indice était nettement plus élevé au début des années 1990, lorsque la bulle immobilière a éclaté et que l’économie a plongé dans la récession. Pour que la demande diminue sensiblement et que le marché corrige les prix, il faudrait que les taux d’intérêt augmentent fortement. Les spécialistes s’attendent toutefois à ce que, en raison de la situation complexe en Europe, les banques centrales patientent avant d’augmenter leurs taux directeurs.

Qu’adviendra-t-il des taux hypothécaires en Suisse ?

Fin 2021, de nombreux experts tablaient encore sur une légère hausse des taux. Ils prévoyaient alors une fourchette de 0,85 à 1,35 pour cent en cours d’année, pour une hypothèque à taux fixe sur 10 ans. En mars 2022, les pronostics ont été largement revus. Le Credit Suisse, par exemple, prévoit une hausse de 1,27 à 2,2 pour cent d’ici fin 2022. En comparaison historique, cela reste avantageux, raison pour laquelle la propriété du logement demeure attractive.

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