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Immobilienmarkt Schweiz: Die Prognosen für 2022
Die Immobilienpreise sind 2021 trotz Corona erneut stark gestiegen. Wohneigentum wird auch 2022 teurer, weil die Nachfrage trotz steigender Hypothekarzinsen unverändert hoch bleibt und das Angebot sinkt. Die Nachfrage wird sich aber regional besser verteilen.
(rh) Nach einem minimalen Rückgang im ersten Quartal 2021 (– 0,1 Prozent) stieg der vom Bundesamt für Statistik berechnete Wohnimmobilienpreisindex im 2. Quartal (+ 2,2 Prozent), 3. Quartal (+ 2,4 Prozent) und 4. Quartal (+ 2,6 Prozent) kräftig. Im Jahresvergleich hat sich Wohneigentum in der Schweiz um 7,3 Prozent verteuert; Eigentumswohnungen gemäss Wüest Partner um 6,7 Prozent, Einfamilienhäuser sogar um 8,3 Prozent. Dieser Trend setzte sich Anfang 2022 fort, zumindest bis zum Einmarsch der Russen in der Ukraine am 24. Februar. Gemäss Swiss Real Estate Offer Index wurden Eigentumswohnungen im Februar 2022 im Durchschnitt für 8156 Franken und Einfamilienhäuser für 7241 Franken pro Quadratmeter online ausgeschrieben. In nur einem Jahrzehnt sind Einfamilienhäuser um mehr als 30 Prozent und Eigentumswohnungen sogar um mehr als 40 Prozent teurer geworden. Weil viele Menschen auch nach der Homeoffice-Pflicht zumindest teilweise zuhause arbeiten und nicht mehr so häufig pendeln, steigt die Nachfrage auch abseits der Städte und Agglomerationen.
Einfamilienhäuser
| EFH | Leerstandquote (Juni 2021) | Angebotsziffer | Insertionsdauer (2. Quartal 2021) | Angebotspreis* (Median) | Transaktionspreis* | Premiumsegment* |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Schweiz | 0,6 % | 2,3 % | 60 Tage | CHF 1'290'000 | CHF 1'165'000 | – |
| Basel | 0,1 % | 1,2 % | CHF 1'562'800 | CHF 2'456'000 | CHF 3'234'000 | |
| Bern | 0,2 % | 0,6 % | CHF 1'414'940 | CHF 2'072'000 | CHF 2'775'000 | |
| Genf | 0,0 % | 8,3 % | CHF 2'223'870 | CHF 3'082'000 | CHF 4'474'000 | |
| Lausanne | 0,1 % | 4,4 % | CHF 1'800'710 | CHF 2'247'000 | CHF 3'230'000 | |
| Zürich | 0,1 % | 0,6 % | CHF 2'383'060 | CHF 3'341'000 | CHF 4'730'000 |
Eigentumswohnungen
| ETW | Leerstandquote (Juni 2021) | Angebotsziffer | Insertionsdauer (2. Quartal 2021) | Angebotspreis* (Median) | Transaktionspreis* | Premiumsegment* |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Schweiz | 0,5 % | 4,0 % | 71 Tage | 8'000 CHF/m2 | 7'900 CHF/m2 | – |
| Basel | 0,1 % | 0,8 % | 10'430 CHF/m2 | 11'860 CHF/m2 | 19'200 CHF/m2 | |
| Bern | 0,0 % | 0,8 % | 8'700 CHF/m2 | 10'230 CHF/m2 | 19'200 CHF/m2 | |
| Genf | 0,4 % | 3,4 % | 15'790 CHF/m2 | 18'900 CHF/m2 | 41'400 CHF/m2 | |
| Lausanne | 0,0 % | 2,5 % | 11'380 CHF/m2 | 13'580 CHF/m2 | 27'600 CHF/m2 | |
| Zürich | 0,1 % | 1,2 % | 14'540 CHF/m2 | 17'070 CHF/m2 | 34'500 CHF/m2 |
Immobilienpreise: Wohneigentum ist und bleibt gefragt
Die Argumente für steigende Immobilienpreise gelten auch 2022, trotz Corona, Krieg in der Ukraine und unsicheren Aussichten: Besitzen bleibt dank tiefer Zinsen günstiger als mieten, Staatsanleihen sind nach wie vor keine Anlagealternative und die Nachfrage übersteigt das Angebot weiterhin. Ausserdem verändern Menschen in Krisenzeiten ihre Prioritäten und sehnen sich nach Sicherheit. Sie investieren lieber in krisensichere Sachwerte wie Wohneigentum. Ausserdem haben viele noch nie so viel Zeit zu Hause verbracht wie während der Pandemie. Schöner wohnen hat einen höheren Stellenwert als vor Covid-19. Darum werden die Immobilienpreise auch 2022 steigen, aber nicht mehr so stark wie 2021. Wüest Partner geht von plus 3 Prozent für Einfamilienhäuser und plus 2,5 Prozent für Eigentumswohnungen aus, der Konsens liegt bei plus 3 Prozent beziehungsweise plus 2 Prozent.
Droht die Gefahr einer Immobilienblase in der Schweiz?
Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index misst das Risiko einer Immobilienblase und ist im 4. Quartal 2021 um 0,07 auf 1,49 Punkte gestiegen. Zwischen 1,00 und 1,99 gilt der Immobilienmarkt als überbewertet, das impliziert ein höheres Korrekturpotenzial, sobald die Zinsen stärker steigen als erwartet oder die Wirtschaft beispielsweise wegen der angespannten geopolitischen Lage in eine längere Krise rutscht. Die Fachpersonen der UBS halten aber eine Preiskorrektur in den nächsten 12 Monaten für unwahrscheinlich. Sie verweisen darauf, dass der Index zu Beginn der 1990er-Jahre deutlich höher lag, als die Immobilienblase platzte und die Wirtschaft in eine Rezession rutschte. Damit die Nachfrage deutlich nachlässt und der Markt die Preise korrigiert, müssten die Zinsen stark steigen. Die Fachpersonen erwarten aber, dass die Notenbanken wegen der schwierigen Lage in Europa abwarten mit Leitzinssatzerhöhungen.
Was passiert mit den Hypothekarzinsen in der Schweiz?
Ende 2021 gingen viele Fachpersonen noch von leicht steigenden Zinsen aus. Damals sagten sie für eine Festhypothek mit 10 Jahren Laufzeiten eine Bandbreite von 0,85 bis 1,35 Prozent im Jahresverlauf voraus. Im März 2022 korrigierten viele ihre Prognosen. Die Credit Suisse zum Beispiel geht von einem Anstieg von 1,27 auf 2,2 Prozent bis Ende 2022 aus. Das ist im historischen Vergleich immer noch günstig, darum bleibt Wohneigentum attraktiv gefragt.
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