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Immobilienmarkt Schweiz: unsere Prognose für 2023
Seit der Jahrtausendwende sind die Immobilienpreise in der Schweiz nur gestiegen. Auch 2022. Seit die Nationalbank die Zinsen erhöht hat, hat sich der Markt ein wenig beruhigt. Wie entwickeln sich die Immobilienpreise im neuen Jahr? Und was passiert mit den Hypothekarzinsen?
(rh) Nach einem Einbruch im 1. Quartal 2022 (minus 0,4 Prozent) stieg der vom Bundesamt für Statistik berechnete Wohnimmobilienpreisindex im 2. Quartal um 2,7 Prozent und im 3. Quartal um 1,2 Prozent. Im Jahresvergleich (3. Quartal 2022 vs. 3. Quartal 2021) stiegen die Preise für Wohneigentum in der Schweiz um 6,3 Prozent, für Einfamilienhäuser (plus 6,8 Prozent) etwas stärker als für Eigentumswohnungen (plus 5,9 Prozent). Auf ähnliche Zahlen kommen die Immobilienfachleute von Wüest Partner in ihrer Studie «Immobilienmarkt Schweiz: 2022|4»: plus 7,2 Prozent für Einfamilienhäuser und plus 6,6 Prozent für Eigentumswohnungen. Die Zahlen für das 4. Quartal waren Anfang 2023 noch nicht verfügbar. Laut Swiss Real Estate Offer Index wurden Eigentumswohnungen am 4. Januar 2023 im schweizweiten Durchschnitt für 8’502 Franken und Einfamilienhäuser für 7'472 Franken pro Quadratmeter online ausgeschrieben. Seit Anfang 2011, als der Index eingeführt worden ist, sind die Preise für Einfamilienhäuser um 37 Prozent und für Eigentumswohnungen sogar um 46 Prozent gestiegen.
Einfamilienhäuser
| EFH | Leerstandquote (Juni 2022) | Angebotspreis* | Transaktionspreis* |
|---|---|---|---|
| Schweiz | 0,5 % | CHF 1'415'150 | CHF 1'200'000 |
| Basel | 0,2 % | CHF 1'600'640 | CHF 2'706'000 |
| Bern | 0,1 % | CHF 1'519'980 | CHF 2'220'000 |
| Genf | 0,5 % | CHF 2'196'170 | CHF 3'419'000 |
| Lausanne | 0,1 % | CHF 1'900'080 | CHF 2'669'000 |
| Zürich | 0,1 % | CHF 2'536'610 | CHF 4'120'000 |
Eigentumswohnungen
| ETW | Leerstandquote (Juni 2022) | Angebotspreis* | Transaktionspreis* |
|---|---|---|---|
| Schweiz | 0,4 % | 8'140 CHF/m2 | 8'500 CHF/m2 |
| Basel | 0,0 % | 9'300 CHF/m2 | 12'470 CHF/m2 |
| Bern | 0,0 % | 9'300 CHF/m2 | 10'490 CHF/m2 |
| Genf | 0,3 % | 15'780 CHF/m2 | 19'650 CHF/m2 |
| Lausanne | 0,1 % | 12'200 CHF/m2 | 14'470 CHF/m2 |
| Zürich | 0,1 % | 15'800 CHF/m2 | 18'800 CHF/m2 |
Immobilienpreise: Hat die Trendwende begonnen?
Das Immobilienangebot hat leicht zugenommen, die Immobiliennachfrage leicht abgenommen. Dennoch übersteigt die Nachfrage das Angebot trotz steigender Finanzierungskosten, Energiepreise und Unterhaltskosten das Angebot immer noch. Laut einer Studie von Fahrländer Partner unter 844 Immobilienfachleuten erwarten 93 Prozent stabile oder steigende Preise für Einfamilienhäuser und 73 Prozent stabile oder steigende Preise für Eigentumswohnungen. Die 240 Immobilienexperten, die der Hauseigentümerverband Schweiz befragt hat, bestätigen diese Einschätzung: 50 rechnen mit steigenden Preisen für Häuser und 40 Prozent mit steigenden Preisen für Wohnungen. Die Preisdynamik dürfte sich abschwächen, das könnte für grössere regionale Preisunterschiede sorgen. Wohneigentum in ländlichen Regionen, beispielsweise im Emmental oder im Jura, könnte günstiger werden. Fachleute rechnen mit bis zu fünf Prozent tieferen Immobilienpreisen. Generell dürften Kaufinteressenten vorsichtiger sein, genauer rechnen und sich einmal mehr überlegen, ob kaufen noch günstiger ist.
Prognose: Für eine Trendwende ist es noch zu früh. Die Immobilienpreise dürften im Landesdurchschnitt stabil bleiben, die Preisdifferenz zwischen guten und weniger guten Lagen könnte steigen.
Droht die Gefahr einer Immobilienblase in der Schweiz?
Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index misst das Risiko einer Immobilienblase und ist im 3. Quartal 2022 um 0,03 auf 1,53 Punkte gestiegen. Zwischen 1,00 und 1,99 gilt ein Immobilienmarkt als überbewertet, das impliziert ein höheres Korrekturpotenzial, sobald die Zinsen stärker steigen als erwartet oder die Wirtschaft beispielsweise wegen der angespannten geopolitischen Lage in eine längere Krise rutscht. Dennoch hält die UBS eine Preiskorrektur in den nächsten zwölf Monaten für unwahrscheinlich, weil das Angebot knapp ist. Ausserdem lag der Index zu Beginn der 1990er-Jahre mit bis zu 2,6 deutlich höher, als die Immobilienblase platzte und die Wirtschaft in eine Rezession rutschte.
Was passiert mit den Hypothekarzinsen in der Schweiz?
2022 hat die Schweizerische Nationalbank ihren Leitzins in drei Schritten von minus 0,75 auf plus 1 Prozent erhöht. Laut Zinsindex von hypotheke.ch ist der Zinssatz für selbstbewohntes Wohneigentum in einem Jahr um 244 Prozent von 1,09 auf 2,67 Prozent gestiegen. Mit ihren Zinserhöhungen will die SNB die Teuerung bekämpfen, ohne die Wirtschaft abzuwürgen. Weil die Inflationsrate im Dezember mit 2,8 Prozent nach einem Hoch von 3,5 Prozent im August immer noch über dem Ziel von 2 Prozent liegt, dürfte die Nationalbank ihren Leitzins auch 2023 erhöhen.
Prognose: Wenn die SNB ihren Leitzins erhöht, werden die Hypothekarzinsen weiter steigen, vor allem für Saron-Hypotheken. Nicht mehr so stark wie 2022, wahrscheinlich aber mit grösseren Schwankungen im Jahresverlauf. Unsere aktualisierten Prognosen (Ende Mai) bis Ende 2023:
- Saron: 1,75 Prozent plus individuelle Bonitätsmarge (etwa 0,6 bis 1,3 Prozent)
- Festhypothek mit 5 Jahren Laufzeit: 2 bis 2,2 Prozent
- Festhypothek mit 10 Jahren Laufzeit: 2,2 bis 2,4 Prozent
Häufige Fragen
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