2024 hat sich die Preisdynamik auf dem Immobilienmarkt beschleunigt. Die Preise für Eigentumswohnungen sind stärker gestiegen als für Einfamilienhäuser – und die Preisunterschiede zwischen guten und weniger guten Lagen haben zugenommen. Wie werden sich die Immobilienpreise im Jahr 2025 entwickeln?
| EFH | Leerstandquote (September 2022) | Angebotspreis* | Transaktionspreis* |
|---|---|---|---|
| Schweiz | 0,7 Prozent | 1'288'900 Franken | 1'200'000 Franken |
| Basel | 0,2 Prozent | 1'849'540 Franken | 2'737'000 Franken |
| Bern | 0,1 Prozent | 1'558'830 Franken | 2'180'000 Franken |
| Genf | 0,7 Prozent | 2'428'320 Franken | 3'417'000 Franken |
| Lausanne | 0,3 Prozent | 2'125'410 Franken | 2'637'000 Franken |
| Zürich | 0,0 Prozent | 2'871'470 Franken | 4'196'000 Franken |
| ETW | Leerstandquote (Juni 2024) | Angebotspreis* | Transaktionspreis* |
|---|---|---|---|
| Schweiz | 0,6 Prozent | 7'710 Franken/m2 | 8'600 Franken/m2 |
| Basel | 0,1 Prozent | 10'320 Franken/m2 | 13'020 Franken/m2 |
| Bern | 0,0 Prozent | 9'210 Franken/m2 | 11'550 Franken/m2 |
| Genf | 0,3 Prozent | 16'040 Franken/m2 | 20'800 Franken/m2 |
| Lausanne | 0,2 Prozent | 12'340 Franken/m2 | 15'530 Franken/m2 |
| Zürich | 0,0 Prozent | 17'710 Franken/m2 | 21'050 Franken/m2 |
Wahrscheinlich noch eine Weile nicht. Zumindest nicht in Städten, Agglomerationen und Gemeinden mit guter Anbindung an den öffentlichen Verkehr. Mit den vier Zinssenkungen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) im Jahr 2024 hat die Nachfrage nach Wohneigentum wieder zugenommen. Ein Indiz dafür ist, dass die Zahl der Suchabos für Wohneigentum auf Immobilienplattformen um 15 Prozent gestiegen ist. Im Vergleich zum Oktober 2022 sind die jährlichen Finanzierungskosten für eine durchschnittliche Eigentumswohnung um 8'400 Franken und für ein durchschnittliches Einfamilienhaus um 11'000 Franken gesunken. Das sind über 40 Prozent weniger, obwohl die Immobilienpreise in dieser Zeit um 6,7 Prozent (ETW) beziehungsweise 4,2 Prozent gestiegen sind. Die tiefen Finanzierungskosten, die Aussicht auf weitere Zinssenkungen, die tiefe Inflation, die gestiegenen Mieten, die geringe Neubautätigkeit und die nach wie vor starke Zuwanderung – sowohl aus dem Ausland als auch zwischen den Kantonen – halten die Nachfrage an guten Lagen hoch.
Das Preiswachstum dürfte sich in den kommenden Quartalen beschleunigen. Die Preise für Wohneigentum dürften bis Ende 2025 um 3,25 Prozent steigen. Für Einfamilienhäuser etwas weniger, für Eigentumswohnungen etwas mehr. Die Preisunterschiede zwischen guten und weniger guten Lagen dürften weiter zunehmen.
Die UBS stuft das Risiko, das sie mit ihrem UBS Swiss Real Estate Bubble Index misst, als moderat ein. Obwohl das Risiko aufgrund der hohen Mieten und Einkommen nach wie vor hoch ist, ist die Gefahr einer Überhitzung dank der moderaten Preisdynamik gering. Der Index ist im September 2024 auf 0,41 Punkte gefallen und liegt damit deutlich unter dem Wert von 1,53 Punkten im 3. Quartal 2022 und weit unter den Werten von Anfang der 1990er-Jahre (bis zu 2,60 Punkte), als die Immobilienblase platzte und die Wirtschaft in eine Rezession rutschte.
2024 hat die Schweizerische Nationalbank den Leitzins in vier Schritten von 1,75 Prozent auf aktuell 0,50 Prozent gesenkt. Dreimal um je 0,25 Prozentpunkte, zuletzt (überraschend) einmal um 0,50 Prozentpunkte. Gemäss dem Zinsindex von hypotheke.ch ist der durchschnittliche Zinssatz für selbstbewohntes Wohneigentum innert Jahresfrist um 30 Prozent von 2,06 auf 1,43 Prozent gesunken (Stand: 19. Januar 2025). Der Inflationsdruck dürfte 2025 in der Schweiz, vor allem aber in den USA und in Europa, weiter nachlassen und den Zentralbanken Spielraum für Zinssenkungen geben. Die SNB hat ihr Potenzial allerdings weitgehend ausgeschöpft. Ein erster Zinsschritt um 0,25 Prozentpunkte im Frühjahr ist wahrscheinlich, ein zweiter im Sommer möglich.
Eine stärkere Leitzinssenkung ist in den Kapitalmarktzinsen eingepreist. Deshalb würden die Zinsen für Festhypotheken kaum reagieren. Anders sieht es bei den SARON-Hypotheken aus, die an den Leitzins gebunden sind und jede Bewegung mitmachen. Unsere Zinsprognose bis Ende 2025:
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