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Immobilienmarkt Schweiz: Prognosen für 2021

Die Immobilienpreise sind 2020 trotz Corona stark gestiegen. Sie werden auch 2021 steigen. Aber nicht mehr so stark. Und die Nachfrage wird regional besser verteilt, weil immer mehr Käufer ihren Suchradius vergrössern.

Panorama Stadt Thun - Immobilienmarkt in der Schweiz
Die Immobilienpreise sind 2020 trotz Corona stark gestiegen.
(rh) Covid-19 hat die Immobilienmarktprognosen über den Haufen geworfen. Im Frühling 2020 gingen viele Fachleute von stabilen Preisen für Wohneigentum in der Schweiz aus. Trotz der coronabedingten Rezession kam es aber nicht zum erwarteten Nachfragerückgang. Ganz im Gegenteil: Die Transaktionspreise für Eigentumswohnungen stiegen im Jahresvergleich um 3,1 Prozent und für Einfamilienhäuser sogar um 5,1 Prozent («Immobilienmarkt Schweiz» , Wüest Partner). Ein Einfamilienhaus kostet im Durchschnitt 1'050'000 Franken, in Zürich fast dreimal so viel, eine Eigentumswohnung 7400 Franken pro Quadratmeter, in Genf mehr als doppelt so viel. Die Nachfrage ist vor allem im dritten und vierten Quartal 2020 stark gestiegen. Besonders in Gebieten, die etwas abseits der Zentren liegen. Viele, die im Home-Office arbeiten können und nicht (mehr) pendeln müssen, haben ihren Suchradius vergrössert.

Einfamilienhäuser

EFH Leerstandquote (Juni 2020) Angebotsziffer Insertionsdauer (2. Quartal 2020) Angebotspreis* (Median) Transaktionspreis* Spitzenpreis*
Schweiz 0,7 Prozent 3,0 Prozent 60 Tage 1'370’000 Franken 1'050'000 Franken
Basel 0,2 Prozent 1,5 Prozent   10441’130 Franken 2'259’000 Franken 3'160’000 Franken
Bern 0,1  Prozent 0,9 Prozent   1'269’230 Franken 1'961’000 Franken 2'827’000 Franken
Genf 0,5 Prozent 8,8 Prozent   2'063’370 Franken 2'823'000 Franken 4'248’000 Franken
Lausanne 0,1 Prozent 4,8 Prozent   1'513'670 Franken 2'008’000 Franken 2'955’000 Franken
Zürich 0,1 Prozent 0,7 Prozent   2'136’820 Franken 3'040’000 Franken 4'482’000 Franken
* 3. Quartal 2020, Preis pro Haus | Quelle: Wüest Partner, Zürich

Eigentumswohnungen

ETW Leerstandquote (Juni 2020) Angebotsziffer Insertionsdauer (2. Quartal 2020) Angebotspreis* (Median) Transaktionspreis* Spitzenpreis*
Schweiz 0,6 Prozent 5,1 Prozent 68 Tage 7040 Franken/m2 7400 Franken/m2
Basel 0,0 Prozent 1,3 Prozent   9750 Franken/m2 10’540 Franken/m2 17’400Franken/m2
Bern 0,0 Prozent 0,8 Prozent   7850 Franken/m2 9130 Franken/m2 17’200 Franken/m2
Genf 0,3 Prozent 3,5 Prozent   14’290 Franken/m2 17'030 Franken 38’400 Franken/m2
Lausanne 0,1 Prozent 2,3 Prozent   10’290 Franken/m2 12’010 Franken/m2 24’400 Franken/m2
Zürich 0,1 Prozent 1,0 Prozent   13’490 Franken/m2 15’020 Franken/m2 30’700 Franken/m2
* 3. Quartal 2020, Preis pro Quadratmeter | Quelle: Wüest Partner, Zürich

Hypothekarzinsen: Wohneigentum ist und bleibt günstig

In vielen Ländern haben die Notenbanken ihre Geldmarktpolitik wegen der drohenden Wirtschaftseinbrüche verschärft und setzen ihre Tiefzinspolitik fort. Auch in der Schweiz. Die Hypothekarzinsen sind historisch tief. Im Dezember 2020 lagen die Richtsätze für Festhypotheken mit fünf Jahren Laufzeit bei 0,93 Prozent und für Festhypotheken mit zehn Jahren Laufzeit bei 1,13 Prozent. Sie werden sich 2021 nur wenig verändern und dürften Ende des Jahres in einer Bandbreite von plus/minus 10 Basispunkten im Jahresvergleich liegen: 0,85 bis 1,05 Prozent für fünf Jahre Laufzeit und 1,05 bis 1,25 Prozent für zehn Jahre Laufzeit.

Der Hypothekarmarkt ist hart umkämpft. 2020 sind neue Anbieter auf den Markt gekommen. Unter anderem key4 by UBS, eine Onlineplattform, die Hypotheken verschiedener Banken, Pensionskassen und Versicherungen kombiniert und Zinskosten optimiert. Der Konkurrenzdruck dürfte viele Anbieter verhandlungsbereiter machen. Darum lohnt es sich, sich beraten zu lassen und Angebote zu vergleichen, bevor Sie 2021 eine Hypothek abschliessen.

Immobilienpreise: Wohneigentum ist und bleibt gefragt

Die Argumente für steigende Immobilienpreise gelten auch 2021 und trotz Corona: Besitzen bleibt dank tiefer Zinsen günstiger als mieten, Staatsanleihen sind nach wie vor keine Anlagealternative und die Nachfrage übersteigt das Angebot weiterhin. Die Immobilienexperten von Fahrländer Partner schätzen, dass die Zusatznachfrage jährlich um 22'500 Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser steigt. Diese rationalen Gründe für Preissteigerungen verstärkt ein psychologischer Effekt: In Krisenzeiten verändern Menschen ihre Prioritäten und sehnen sich nach Sicherheit. Sie investieren lieber in krisensichere Sachwerte wie Wohneigentum. Ausserdem haben viele noch nie so viel Zeit zu Hause verbracht. Schöner wohnen in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus hat einen höheren Stellenwert als vor Covid-19. Darum werden die Immobilienpreise auch 2021 steigen, aber nicht mehr so stark wie 2020. Wüest Partner geht von plus 1,5 Prozent für Einfamilienhäuser und plus 0,3 Prozent für Eigentumswohnungen aus, Fahrländer Partner von stabilen bis leicht steigenden Preisen.

Gut zu wissen: Saron löst Libor ab

Ende 2021 wird der Saron den Libor als Referenzzinssatz für Geldmarkthypotheken ablösen. Die Swiss Average Rate Overnight wird rückwirkend berechnet und erst am zweitletzten Tag der Zinsperiode festgelegt. Darum wissen Hypothekarschuldner erst im Nachhinein, wie viel Hypothekarzinsen sie bezahlen. Zum Zinssatz kommt ein individueller Zuschlag, der bei Vertragsabschluss definiert wird. Inzwischen bieten die meisten Banken Saron-Hypotheken an.

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