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Immobilienmarkt Schweiz: Prognosen für 2020

Die Zinsen bleiben tief, die Nachfrage übersteigt das Angebot, vor allem in den Zentren und Agglomerationen. Darum werden die Preise für Einfamilienhäuser leicht steigen und für Eigentumswohnungen stagnieren. Zwei Trends bestimmen die Preisentwicklung: Die Lage wird immer wichtiger, besonders für Wohnungen, und der Anteil kleinerer Wohnungen steigt.

Panorama Stadt Thun - Immobilienmarkt in der Schweiz
Die Preise für Einfamilienhäuser werden leicht steigen und für Eigentumswohnungen stagnieren.
(rh) Die Preise für Wohneigentum sind auch 2019 gestiegen. Ein 6- bis 6,5-Zimmer-Einfamilienhaus kostet im Durchschnitt 1'125'000 Franken. Während die Angebotspreise nur leicht zulegten, stiegen die Transaktionspreise im dritten Quartal im Jahresvergleich um 4,4 Prozent. Gesucht sind Häuser mit einem attraktiven Preis-Leistungs-Verhältnis in den Zentren und Agglomerationen. Auch Eigentumswohnungen haben zugelegt, aber weniger stark. Der Quadratmeter kostet im Durchschnitt 6600 Franken, in Grossstädten wie Genf oder Zürich doppelt so viel. Dort liegen die Transaktionspreise zum Teil deutlich über den Angebotspreisen. Bei den Wohnungen teilt sich der Markt: Während die Preise in Zürich, im Zürcher Unterland, in Zug, in Chur, in Schaffhausen oder in St. Gallen um zwei bis fünf Prozent gestiegen sind, sind sie beispielsweise in Sitten, Mittelbünden, Biel oder Olten um drei bis fünf Prozent gefallen.
  Leerstandquote (Juni 2019) Angebotsziffer Insertionsdauer (2. Quartal 2019) Angebotspreis* (Median) Transaktionspreis* Spitzenpreis*
Schweiz 0,8 (0,7) Prozent 3,5 (3,2) Prozent 60 Tage 1'125'000 Franken 1'005'000 Franken
Basel 0,2 (0,1) Prozent 1,2 (1,2) Prozent   1'415'550 Franken 2'102'000 Franken 3'012'000 Franken
Bern 0,2 (0,1)  Prozent 1,3 (0,6) Prozent   1'232'640 Franken 1'803'000 Franken 2'631'000 Franken
Genf 1,5 (0,5) Prozent 8,2 (8,2) Prozent   1'832'600 Franken 2'587'000 Franken 3'908'000 Franken
Lausanne 0,0 (0,0) Prozent 4,7 (5,4) Prozent   1'500'630 Franken 1'856'000 Franken 2'834'000 Franken
Zürich 0,1 (0,1) Prozent 0,7 (1,1) Prozent   1'971'470 Franken 2'742'000 Franken 4'137'000 Franken
* 3. Quartal 2019, Preis pro Haus | Quelle: Wüest & Partner, Zürich
  Leerstandquote (Juni 2019) Angebotsziffer Insertionsdauer (2. Quartal 2019) Angebotspreis* (Median) Transaktionspreis* Spitzenpreis*
Schweiz 0,6 (0,6) Prozent 5,7 (5,1) Prozent 73 Tage 6600 Franken/m2 7200 Franken/m2
Basel 0,1 (0,1) Prozent 1,3 (2,1) Prozent   8970 Franken/m2 10'150 Franken/m2 17'100 Franken/m2
Bern 0,0 (0,0) Prozent 1,2 (1,3) Prozent   7510 Franken/m2 8900 Franken/m2 17'000 Franken/m2
Genf 0,3 (0,4) Prozent 3,8 (3,8) Prozent   13'610 Franken/m2 15'690 Franken/m2 36'000 Franken/m2
Lausanne 0,0 (0,1) Prozent 3,3 (2,7) Prozent   9890 Franken/m2 11'620 Franken/m2 23'700 Franken/m2
Zürich 0,1 (0,1) Prozent 1,4 (1,9) Prozent   12'920 Franken/m2 14'760 Franken/m2 30'400 Franken/m2
* 3. Quartal 2019, Preis pro Haus | Quelle: Wüest & Partner, Zürich

Hypothekarzinsen seitwärts

Die Hypothekarzinsen werden tief bleiben. Anfang Jahr kosteten eine Libor-Hypothek mit drei Monaten Laufzeit 0,97 Prozent und eine Festhypothek mit zehn Jahren Laufzeit 1,20 Prozent. Diese Durchschnittswerte werden stabil bleiben und bis Ende Jahr höchstens leicht steigen. Der Satz für die beliebteste Hypothek in der Schweiz, die Festhypothek mit zehn Jahren Laufzeit, dürfte Ende 2020 gemäss moneypark.ch  zwischen 1,20 und 1,40 Prozent liegen. Tipp: Achten Sie bei der Wahl der Hypothek nicht nur auf Modell und Laufzeit, vergleichen Sie auch die Anbieter: Zum Zeitpunkt, als die Festhypothek mit zehn Jahren Laufzeit im Durchschnitt 1,20 Prozent kostete, verlangte der günstigste Anbieter nur 0,68 Prozent dafür.

Häuser rauf, Wohnungen seitwärts

Weil die Zinsen tief bleiben und die Nachfrage das Angebot immer noch übersteigt, dürften die Preise für Häuser im laufenden Jahr um durchschnittlich ein Prozent steigen. An besseren Lagen mehr, an schlechteren Lagen weniger. Dafür dürften die Preise für Wohnungen, die inzwischen pro Quadratmeter mehr kosten als Häuser, stagnieren oder leicht sinken. Zum einen, weil viele ausgeschriebene Wohnungen zu abgelegen oder zu teuer sind. Zum anderen, weil immer mehr kleinere Eigentumswohnungen gebaut werden, die sich die Käufer noch leisten können. Trotz der hohen Preise erwartet niemand einen Einbruch am Immobilienmarkt, weil die Banken die Tragbarkeit mit fünf Prozent Hypothekarzinsen berechnen und restriktiver bei der Finanzierung sind als früher. Ausserdem hat sich das Preiswachstum in den letzten Jahren deutlich verlangsamt. Und solange Bundesobligationen mit zehn Jahren Laufzeit negativ verzinst werden, gibt es keine Anlagealternative zu Immobilien.

Geldmarkthypotheken: Saron löst Libor ab

Ende 2021 löst der Saron (Swiss Average Rate Overnight) den Libor (London Interbank Offered Rate) als Referenzzinssatz für Geldmarkthypotheken ab. Der Libor ist nicht mehr aussagekräftig, seit die Notenbanken die Geld- und Kapitalmärkte mit Geld fluten, weil der Zinssatz auf der Basis weniger Transaktionen berechnet oder geschätzt wird. Der Saron wird täglich auf der Basis von mehr als 100 Transaktionen und Kauf- und Verkaufspreisen berechnet und veröffentlicht. Weil der Saron ein Tagesgeldsatz ist und nur von heute auf morgen gilt, berechnet die SIX Group den Compounded Saron auf dem Durchschnitt der täglich aufgezinsten Saron-Sätze. Der Compounded Saron ist der neue Referenzzinssatz für Geldmarkthypotheken in der Schweiz. Er wird rückwirkend berechnet und erst am zweitletzten Tag der Zinsperiode festgelegt. Darum wissen Hypothekarschuldner erst im Nachhinein, wie viel Hypothekarzinsen sie bezahlen müssen. Zum Zinssatz kommt, wie bei der Libor-Hypothek, ein individueller Zuschlag, der bei Vertragsabschluss definiert wird.

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