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Besitzerinnen und Besitzer von Häusern oder Wohnungen im Ausland müssen ihre Immobilie(n) in der Schweiz deklarieren, aber nicht versteuern. Trotzdem können Immobilien im Ausland die Steuerrechnung in der Schweiz beeinflussen.
Nehmen wir an, Sie besitzen ein Haus in der Provence, das 400'000 Franken wert ist und das Sie für 20'000 Franken im Jahr vermieten. Die 400'000 Franken werden nicht als Vermögen und die 20'000 Franken werden nicht als Einkommen besteuert, weil Sie ja sonst doppelt besteuert würden. Aber sie bestimmen den Steuersatz für Ihr Vermögen (600'000 Franken) und Ihr Einkommen (100'000 Franken) in der Schweiz. Die 600'000 Franken werden zum Steuersatz für Vermögen von 1 Millionen Franken besteuert, die 100'000 Franken zum Steuersatz für Einkommen von 120'000 Franken. Das kann vor allem beim Einkommen zu einer höheren Steuerrechnung führen.
Falls die von den Mieten beziehungsweise vom Eigenmietwert abzugsberechtigten Kosten für Unterhalt, Versicherungen und Verwaltung den Ertrag übersteigen, entsteht ein Gewinnungskostenüberschuss – also eigentlich ein Verlust. In einigen Kantonen, zum Beispiel Zürich, wird der Gewinnungskostenüberschuss als Minuseinkommen aus dem Ausland übernommen und wirkt sich steuermindernd aus. Die meisten Kantone und der Bund übernehmen ein Minus aus dem Ausland allerdings nur satzbestimmend.
Schliesslich entstehen bei Immobiliengeschäften auch Schulden und Schuldzinsen. Das weltweite Vermögen und die weltweiten Schulden werden nach Lage und Wert sämtlicher Aktiven auf die Steuerdomizile verteilt. Das führt beispielsweise dazu, dass ein Teil der Hypothekarschulden und Hypothekarzinsen auf Ihrer Eigentumswohnung in der Schweiz auf Ihr schuldenfreies Haus in der Provence umverteilt wird. Durch die Steuerausscheidung steigen das steuerbare Vermögen und das steuerbare Einkommen in der Schweiz, weil Sie hier weniger Schulden und weniger Schuldzinsen abziehen können.
Bei Ferienhäusern oder Zweitwohnsitzen im Ausland müssen Sie noch mehr beachten. Zum Beispiel haftet in vielen Ländern die Liegenschaft für die Grundstückgewinnsteuern des Verkäufers. Diese sollten deshalb – um kein Risiko einzugehen – vor dem Kauf auf die Seite gelegt werden. Und bei der Versteuerung des Ertrags aus einer Liegenschaft gibt es zwischen den einzelnen Ländern sehr grosse Unterschiede.
Die gesetzlichen Grundlagen für den automatischen Informationsaustausch traten in der Schweiz per 1. Januar 2017 in Kraft, so dass ab 2017 Daten gesammelt werden müssen und ab 1. Januar 2018 mit den AIA-Partnerstaaten der Schweiz ausgetauscht werden. Seither liefern die Banken die Daten von ausländischen Kunden an die nationalen Steuerverwaltungen. Aktuell machen mehr als 100 Länder mit, darunter alle EU-Staaten. Eigentlich werden nur Informationen über Konten und Wertschriftendepots ausgetauscht. Aber mit diesen Informationen können die Steuerämter auf Hinweise auf nicht deklarierte Immobilien stossen. Wer ertappt wird, muss sein Vermögen und Einkommen zehn Jahre rückwirkend zum höheren Satz versteuern sowie Verzugszinsen und eine Busse bezahlen. Erben nicht deklarierter Immobilien kommen mit drei Jahren rückwirkender Bezahlung davon.
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