Immobilien vermieten und verwalten

Ferienhaus oder Ferienwohnung im Ausland vermieten

Besitzen Sie ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung im Ausland? Dann haben Sie sich wahrscheinlich auch schon überlegt, ob Sie das Objekt vermieten wollen, um einen Teil Ihrer Fixkosten zu bezahlen oder gar etwas Geld damit zu verdienen. Auf was müssen Sie achten?

Sie können Ihre Ferienwohnung im Ausland selber, über eine Agentur oder über eine Plattform vermieten.
Sie können Ihr Ferienhaus oder Ihre Ferienwohnung selber, über eine Agentur oder über eine Plattform wie Airbnb vermieten.

(rh) Hand aufs Herz: Wie viele Wochen im Jahr verbringen Sie in Ihrem Ferienhaus oder in Ihrer Ferienwohnung im Ausland? Wenn Sie arbeiten wohl eher zwei oder drei als vier oder fünf Wochen. Das Haus oder die Wohnung steht also fast 50 Wochen im Jahr leer. Trotzdem bezahlen Sie hohe Fixkosten, unter anderem Kapitalkosten, Prämien für die Gebäudeversicherung und die Zusatzversicherung für Elementarschäden sowie die Kosten für die Reinigung des Hauses oder der Wohnung und allenfalls die Pflege des Gartens. Dazu kommen kleinere Reparaturen und grössere Renovationen. Unter dem Strich kostet Sie das Ferienhaus oder die Ferienwohnung auch nach dem Kauf viel Geld.

Im Ausland vermieten ist schwieriger als in der Schweiz

Da liegt es nahe, sich Gedanken über die Finanzierung zu machen. Viele Eigentümer vermieten ihre Ferienhäuser oder -wohnungen in der Schweiz mehr oder weniger regelmässig. An Freunde, Bekannte oder Kollegen, aber auch an Fremde. Das ist einfacher, wenn Ihr Ferienhaus im Tessin statt in der Toskana oder Ihre Ferienwohnung im Wallis statt an der Algarve liegt. Weil Sie wahrscheinlich häufiger im Tessin oder im Wallis sind, Ihre Nachbarn dort seit vielen Jahren gut kennen, die Sie vor Ort unterstützen können, und Sie mit dem Schweizer Mietrecht besser vertraut sind als mit dem italienischen oder portugiesischen. Trotzdem vermieten viele Schweizer ihre ausländischen Ferienwohnungen und -häuser. Selber, über eine Agentur oder über Airbnb.

Ferienhaus oder Ferienwohnung selber vermieten

Vermieten gibt viel zu tun. Vor allem, wenn Sie das Objekt nur für kurze Zeit, dafür regelmässig vermieten. Sie müssen das Ferienhaus oder die Ferienwohnung vermarkten, zum Beispiel über eine eigene Website oder Facebook, telefonische und E-Mail-Anfragen beantworten, Rechnungen schreiben und die Zahlungseingänge kontrollieren oder Kreditkartenzahlungen akzeptieren, Gäste begrüssen, die Schlüssel übergeben, Gäste verabschieden, das Objekt putzen, kleinere Reparaturen ausführen und grössere Renovationen planen. Administrative Aufgaben können Sie aus der Schweiz selber erledigen. Für alle anderen Aufgaben brauchen Sie einen Verwalter vor Ort, wenn Sie nicht selber in der Nähe leben.

Am besten engagieren Sie jemanden, der sich von A bis Z um Ihr Haus oder Ihre Wohnung kümmert und gleichzeitig die Gäste betreut. Das kostet Sie zwar einen Teil Ihrer Mieteinnahmen, lohnt sich aber. Besonders, wenn Ihr Ferienhaus oder Ihre Ferienwohnung an einem beliebten Ferienort liegt und Sie eine hohe Miete dafür verlangen können. Denken Sie in der Kalkulation auch an die verbrauchsabhängigen Nebenkosten (Heizung, Strom und Wasser).

Ferienhaus oder Ferienwohnung über eine Agentur vermieten

Sie können die Arbeit ganz auslagern. Zum Beispiel an eine Agentur wie Interhome. Es gibt verschiedene Anbieter im Internet, am einfachsten suchen Sie nach «Ferienhaus vermieten». Agenturen vermarkten und vermieten Ihr Haus oder Ihre Wohnung online an Gäste aus aller Welt, kassieren die Miete und rechnen mit Ihnen ab, unterhalten das Objekt, kümmern sich um die Gäste und beraten Sie in Rechtsfragen, was im Ausland durchaus wertvoll sein kann. Dafür bezahlen Sie selbstverständlich eine Gebühr, die sich aber lohnen kann, weil Sie keine Arbeit mit der Vermietung haben und eine gute Agentur Ihre Mieteinnahmen optimiert.

Ferienhaus oder Ferienwohnung über Airbnb vermieten

Plattformen wie Airbnb nehmen Ihnen die Administration ab. Sie brauchen also jemanden, der Ihr Ferienhaus oder Ihre Ferienwohnung in Schuss hält und putzt, die Schlüsselübergabe und -rückgabe mit den Gästen regelt, Vorräte wie Toilettenpapier auffüllt, die Frotteewäsche wäscht und wechselt oder den Elektriker aufbietet, falls der Strom ausfällt. Unter dem Strich bezahlen Sie Airbnb eine Gebühr für jede Buchung (in der Regel 3 Prozent) und dem Verwalter ein Honorar für seine Arbeit. Das lohnt sich nur mit einer hohen Auslastung – oder wenn Sie vor Ort wohnen und die Verwaltung sowie Gästebetreuung selber übernehmen.

Steuerfolgen bei Immobilien im Ausland

Wenn Sie ein Ferienhaus in der Toskana oder eine Ferienwohnung in der Algarve besitzen, müssen Sie die Immobilie und die Einkünfte in Italien beziehungsweise Portugal versteuern. In der Schweiz müssen Sie sie deklarieren, aber nicht versteuern. Der Wert und die Einkünfte (Mieteinnahmen oder Eigenmietwert) bestimmen den Steuersatz für die Vermögens- beziehungsweise Einkommenssteuer in der Schweiz.

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