Propriété par étage : une communauté d’intérêts

(rh) La tâche principale de la communauté de copropriétaires est de gérer toutes les parties communes du bien immobilier. Parmi ces parties communes comptent

• le terrain, par exemple le jardin et les places de parking extérieures.
  
• les parties élémentaires du bâtiment, comme la fondation ou les murs porteurs.
  
• les parties du bâtiment qui déterminent l’apparence, comme les fenêtres ou la façade.
  
• les aménagements ou installations communs, comme la cage d’escaliers ou le chauffage.

La loi offre à la communauté de copropriétaires une très grande marge de manœuvre pour s’organiser. Seule l’assemblée générale des copropriétaires qui vote et décide de toutes les affaires communes, est prescrite. La communauté de copropriétaires peut poursuivre et déposer plainte en son nom, mais elle peut également être poursuivie et accusée. Afin de pouvoir répondre à ses obligations, elle dispose d’un propre fonds qui est alimenté par les paiements réguliers de tous les copropriétaires. La communauté de copropriétaires n’est pas une personne juridique, mais elle a la capacité d’agir et d’acquérir manière restreinte. Elle peut par exemple acquérir, posséder et faire valoir des droits en son nom.

Règlement et administration

Le règlement délimite les parties communes et soumises à un droit spécial, règle les droits et les obligations des copropriétaires et définit les responsabilités. Dans le règlement, il est par exemple défini comment les décisions sont prises, comment les droits de vote sont attribués, comment les coûts sont répartis ou comment le plan de rénovation est mis en œuvre.

L’administration est confiée à un expert externe et donc indépendant, par exemple à un administrateur de biens immobiliers ou à un fiduciaire. Voici les principales tâches d’une communauté de copropriétaires :

• Gérer et entretenir le bien immobilier
  
• Établir et mettre en œuvre un plan de rénovation et de financement
  
• Surveiller le fonds de rénovation
  
• Organiser l’assemblée générale annuelle de la communauté de copropriétaires
  
• Envoyer les factures et les documents à tous les copropriétaires
  
• Répondre aux questions des copropriétaires

Les copropriétaires doivent se montrer tolérants.

La communauté de copropriétaires décide comment le bien immobilier est géré. Des différents peuvent survenir en cas de décisions importantes à prendre. Les copropriétaires ne sont que des êtres humains. C’est pourquoi il est important d’être tolérant et de dialoguer ouvertement au sein de la communauté. Si certains copropriétaires ne peuvent malgré tout pas s’accorder, les autres copropriétaires et l’administration doivent endosser le rôle de médiateur. Plus le règlement est clair, plus il est facile de prévenir les conflits.

Si cela ne vous correspond pas, réfléchissez bien avant d’acheter un appartement. Les aspects sociaux sont tout aussi importants que l’aménagement, l’emplacement ou le prix. Vous sentez-vous bien au sein d’une communauté provisoire ? Trouvez-vous les autres copropriétaires sympathiques ? Pouvez-vous accepter l’administration et le règlement ? Si tel n’est pas le cas, le risque est grand que vous vous sentiez tôt ou tard mal à l’aise dans votre appartement.

Stratégies à long terme dans la propriété par étage

Dans le cadre du projet de recherche « Stratégies à long terme dans la propriété par étage », la Haute École de Lucerne a développé une boîte à outils pour les copropriétaires et l’administrateur. Cette boîte à outils est une collection de huit brochures :

1. Informations sur la propriété par étage
   
2. Processus de conservation optimisé d’une propriété par étage
   
3. Instruments pour la planification de la rénovation d’une propriété par étage
   
4. Modèle de règlement et objectifs d’une PPE
   
5. Cahier des charges annoté pour les administrateurs de propriété par étage
   
6. Communication et gestion des conflits dans une propriété par étage
   
7. Mesures incitatives à la rénovation d’une propriété par étage
   
8. Recommandations concernant la planification d’une propriété par étage

Les brochures peuvent être téléchargées gratuitement sur le site internet du projet.