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Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird automatisch Mitglied der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Sie können nur austreten, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen. Was für Rechte und Pflichten bringt das mit sich – und was können Sie für ein harmonisches Miteinander mit den Miteigentümern tun?
(rh) Die wichtigste Aufgabe der Stockwerkeigentümergemeinschaft ist es, alle gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft zu verwalten. Dazu zählen
Das Gesetz lässt der Stockwerkeigentümergemeinschaft sehr viel Spielraum, wie sie sich organisiert. Nur die Stockwerkeigentümerversammlung ist vorgeschrieben, die über alle wichtigen gemeinsamen Anliegen abstimmt und entscheidet. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft kann im eigenen Namen klagen und betreiben, aber auch beklagt und betrieben werden. Um ihren Verpflichtungen nachkommen zu können, verfügt sie über ein eigenes Vermögen, das durch regelmässige Einzahlungen aller Stockwerkeigentümer alimentiert wird. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist keine juristische Person, aber die Gemeinschaft ist beschränkt vermögens- und handlungsfähig. Sie kann beispielsweise im eigenen Namen Rechte erwerben, besitzen und geltend machen.
Das Reglement grenzt die sonderrechtlichen und gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft ab, regelt die Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer und definiert ihre Verantwortlichkeiten. Im Reglement wird zum Beispiel festgelegt, wie Beschlüsse gefasst, Stimmrechte verteilt und Kosten aufgeteilt werden oder wie der Erneuerungsplan umgesetzt wird.
Die Verwaltung übernimmt sinnvollerweise ein aussenstehender und damit unabhängiger Fachmann, beispielsweise ein Liegenschaftenverwalter oder Treuhänder. Das sind die wichtigsten Verwaltungsaufgaben einer Stockwerkeigentümergemeinschaft:
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft entscheidet darüber, wie die Liegenschaft bewirtschaftet wird. Bei wichtigen Entscheidungen kann es zu Differenzen kommen. Stockwerkeigentümer sind auch nur Menschen. Darum sind Toleranz und eine offene Gesprächskultur so wichtig für das Miteinander in der Gemeinschaft. Falls sich einzelne Stockwerkeigentümer trotzdem nicht einigen können, müssen die anderen Stockwerkeigentümer und die Verwaltung vermitteln. Je klarer das Reglement ist, desto einfacher ist die Konfliktprävention.
Falls Ihnen das weniger liegt, sollten Sie sich gut überlegen, ob Sie eine Eigentumswohnung kaufen wollen. Genauso wichtig wie Ausbau, Lage oder Preis sind die sozialen Aspekte. Fühlen Sie sich in einer Gemeinschaft auf Zeit wohl? Sind Ihnen die anderen Stockwerkeigentümer sympathisch? Können Sie mit der Verwaltung und dem Reglement leben? Wenn nicht, ist die Gefahr gross, dass Sie sich eher früher als später in Ihrem Zuhause unwohl fühlen.
Die Hochschule Luzern hat für das Forschungsprojekt «Langzeitstrategien im Stockwerkeigentum» eine Toolbox für Stockwerkeigentümer und Verwalter entwickelt. Die Toolbox ist eine Sammlung von acht Booklets:
Die Booklets können als pdf auf der Projekt-Website kostenlos herunter geladen werden.
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