Stockwerkeigentum: eine Zweckgemeinschaft auf Zeit

(rh) Die wichtigste Aufgabe der Stockwerkeigentümergemeinschaft ist es, alle gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft zu verwalten. Dazu zählen

• der Boden, zum Beispiel der Garten und die Aussenparkplätze.
  
• elementare Gebäudeteile wie das Fundament oder tragende Mauern.
  
• Gebäudeteile, die das Aussehen bestimmen, wie die Fenster oder Fassade.
  
• gemeinsame Einrichtungen oder Anlagen wie das Treppenhaus oder die Heizung.

Das Gesetz lässt der Stockwerkeigentümergemeinschaft sehr viel Spielraum, wie sie sich organisiert. Nur die Stockwerkeigentümerversammlung ist vorgeschrieben, die über alle wichtigen gemeinsamen Anliegen abstimmt und entscheidet. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft kann im eigenen Namen klagen und betreiben, aber auch beklagt und betrieben werden. Um ihren Verpflichtungen nachkommen zu können, verfügt sie über ein eigenes Vermögen, das durch regelmässige Einzahlungen aller Stockwerkeigentümer alimentiert wird. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist keine juristische Person, aber die Gemeinschaft ist beschränkt vermögens- und handlungsfähig. Sie kann beispielsweise im eigenen Namen Rechte erwerben, besitzen und geltend machen.

Reglement und Verwaltung

Das Reglement grenzt die sonderrechtlichen und gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft ab, regelt die Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer und definiert ihre Verantwortlichkeiten. Im Reglement wird zum Beispiel festgelegt, wie Beschlüsse gefasst, Stimmrechte verteilt und Kosten aufgeteilt werden oder wie der Erneuerungsplan umgesetzt wird.

Die Verwaltung übernimmt sinnvollerweise ein aussenstehender und damit unabhängiger Fachmann, beispielsweise ein Liegenschaftenverwalter oder Treuhänder. Das sind die wichtigsten Verwaltungsaufgaben einer Stockwerkeigentümergemeinschaft:

• Liegenschaft bewirtschaften und unterhalten.
  
• Erneuerungs- und Finanzierungsplan erstellen und umsetzen.
  
• Erneuerungsfonds überwachen.
  
• Jährliche Versammlung der Stockwerkeigentümergemeinschaft organisieren.
  
• Abrechnungen, Dokumente und Unterlagen an alle Eigentümer verschicken.
  
• Fragen der Eigentümer beantworten.

Stockwerkeigentümer müssen tolerant sein

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft entscheidet darüber, wie die Liegenschaft bewirtschaftet wird. Bei wichtigen Entscheidungen kann es zu Differenzen kommen. Stockwerkeigentümer sind auch nur Menschen. Darum sind Toleranz und eine offene Gesprächskultur so wichtig für das Miteinander in der Gemeinschaft. Falls sich einzelne Stockwerkeigentümer trotzdem nicht einigen können, müssen die anderen Stockwerkeigentümer und die Verwaltung vermitteln. Je klarer das Reglement ist, desto einfacher ist die Konfliktprävention.

Falls Ihnen das weniger liegt, sollten Sie sich gut überlegen, ob Sie eine Eigentumswohnung kaufen wollen. Genauso wichtig wie Ausbau, Lage oder Preis sind die sozialen Aspekte. Fühlen Sie sich in einer Gemeinschaft auf Zeit wohl? Sind Ihnen die anderen Stockwerkeigentümer sympathisch? Können Sie mit der Verwaltung und dem Reglement leben? Wenn nicht, ist die Gefahr gross, dass Sie sich eher früher als später in Ihrem Zuhause unwohl fühlen.

Langzeitstrategien im Stockwerkeigentum

Die Hochschule Luzern hat für das Forschungsprojekt «Langzeitstrategien im Stockwerkeigentum» eine Toolbox für Stockwerkeigentümer und Verwalter entwickelt. Die Toolbox ist eine Sammlung von acht Booklets:

1. Informationen zum Stockwerkeigentum
   
2. Optimierter Erhaltungsprozess für Stockwerkeigentum
   
3. Instrumente zur Erneuerungsplanung von Stockwerkeigentum
   
4. Musterreglement und Zielsetzungen für Stockwerkeigentum
   
5. Kommentiertes Pflichtenheft Verwaltung Stockwerkeigentum
   
6. Kommunikation und Konfliktmanagement im Stockwerkeigentum
   
7. Anreize Erneuerung von Stockwerkeigentum
   
8. Planerische Empfehlungen für Stockwerkeigentum

Die Booklets können als pdf auf der Projekt-Website kostenlos herunter geladen werden.