Ferienhaus vermieten: Ja oder nein?

(rh) Viele Schweizerinnen und Schweizer besitzen ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung. Im Schnitt wohnen sie allerdings nur 50 Tage im Jahr darin. Die Ferienhäuser und Ferienwohnungen stehen also über 300 Tage im Jahr leer. Was liegt da näher, als das Haus oder die Wohnung tage- oder wochenweise zu vermieten und so wenigstens einen Teil der Ausgaben für die Finanzierung, den Unterhalt und die Renovationen zu decken? Die meisten verzichten darauf. Die einen, weil sie sich das finanziell leisten können und nicht vermieten müssen. Die anderen, weil sie ihr Zuhause nicht mit fremden Menschen teilen wollen. Und die meisten, weil sie den Aufwand für die Vermietung scheuen.

Die Nachfrage steigt in den Schulferien

Ein gut eingerichtetes Ferienhaus an guter Lage sollte 15 bis 20 Wochen im Jahr vermietet werden können. Je nach Region, Lage und Haus mehr. Je nach Region gibt es Wochen, die sehr beliebt sind. In Skigebieten sind das Weihnachten, Neujahr und die Sportferien im Februar, im Tessin die Sommerferien im Juli und August. Für diese Wochen können Sie mehr Miete verlangen. Überlegen Sie sich deshalb gut, ob Sie Ihr Ferienhaus in dieser Zeit selber belegen wollen. Vor allem, wenn Sie nicht auf die Schulferien Rücksicht nehmen müssen. Mit dem Geld, das Sie extra verdienen, können Sie woanders Ferien machen. Und dafür im Frühling oder Herbst Ferien in den eigenen vier Wänden geniessen.

Selber vermieten oder vermieten lassen?

Wer sein Ferienhaus vermieten will, muss das Objekt vermarkten, Anfragen beantworten, Rechnungen schreiben, Zahlungseingänge kontrollieren, Gäste begrüssen, Schlüssel übergeben, Gäste verabschieden, das Haus putzen, kleinere Reparaturen sofort erledigen und grössere Renovationen organisieren. Das ist vielen Besitzern zu viel Arbeit, ausserdem wohnen ja nur die wenigsten in der Nähe ihres Ferienhauses oder ihrer Ferienwohnung. Denkbar sind zwei Alternativen: Der Besitzer übernimmt die Administration von zuhause aus und beauftragt einen Ansprechpartner für die Mieter vor Ort. Oder er übergibt die Vermietung von A bis Z einem spezialisierten Vermittler wie Interhome .

Die steuerlichen Konsequenzen

Als Haus- oder Wohnungsbesitzer müssen Sie den Eigenmietwert versteuern. Unabhängig davon, ob Sie im Haus oder in der Wohnung ständig leben oder dort nur Ihre Ferien verbringen. Der Eigenmietwert richtet sich nach dem möglichen Mietzins (Marktmiete) und wird in dem Kanton besteuert, in dem die Immobilie steht. Wenn Sie Ihr Ferienhaus oder Ihre Ferienwohnung vermieten, müssen Sie ausserdem die Mieteinnahmen als Einkommen versteuern. Dafür zahlen Sie für die Zeit, in der Sie das Haus oder die Wohnung vermietet haben, keine Steuern auf dem Eigenmietwert. So oder so dürfen Sie die Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten (effektiv oder pauschal) vom Einkommen abziehen.

Was spricht dafür, was dagegen?

Die Vorteile sind vor allem finanziell: Ihre Immobilie ist besser im Schuss, weil sie öfters bewohnt ist als nur ein paar Wochen im Jahr, und Sie decken mit den Mieteinnahmen die Kosten für Finanzierung, Unterhalt und Renovationen zumindest teilweise. Die Nachteile sind weniger konkret. Wenn Sie eine dieser fünf Fragen mit «Ja» beantworten, überlegen Sie sich gut, ob Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung wirklich vermieten wollen:

1.    Haben Sie ein schlechtes Gefühl, wenn fremde Menschen in Ihrem Haus wohnen?

2.    Haben Sie Angst, dass die Mieter Sachen aus Ihrem Haus stehlen?

3.    Haben Sie Angst, dass die Mieter etwas in Ihrem Haus beschädigen?

4.    Fürchten Sie, dass Sie wegen der Vermietung nicht mehr so flexibel sind wie bisher?

5.    Fürchten Sie den Aufwand, die Umstände und den Stress wegen der Vermietung?