Finanzierung von Umbau, Renovation oder Sanierung

(rh) Bei jeder Immobilie ist früher oder später mit einem Umbau, einer Renovation oder einer Sanierung zu rechnen. Fassaden sollten beispielsweise nach 20 bis 30 Jahren neu gestrichen beziehungsweise nach 30 bis 40 Jahren frisch verputzt werden. Geräte oder die Haustechnik erreichen eines Tages ihr Lebensende und sind nach spätestens 20 Jahren nicht mehr zeitgemäss. Vielleicht ändern sich auch die räumlichen Bedürfnisse. Eine kleinere Renovation oder Sanierung sollte mit Rücklagen für den laufenden Unterhalt finanzierbar sein. Bei grösseren Vorhaben, etwa einem klimafreundlichen Umbau, braucht es oft Hilfe bei der Finanzierung. Verschiedene Varianten sind sorgfältig zu prüfen.

Variante 1: Hypothek aufstocken

Hilfe bei der Finanzierung eines Umbaus, einer Renovation oder einer Sanierung findet man bei der Bank, etwa durch die Aufstockung der Hypothek. Diese Art der Finanzierung ist naheliegend und funktioniert in der Regel auch. Sie hat aber zwei Haken:

• Banken finanzieren bei Umbau, Renovation oder Sanierung wertvermehrende Massnahmen, beispielsweise den neuen Wintergarten, zu maximal 80 Prozent der Kosten.
• Eine Renovation der Küche oder der Ersatz von Geräten gelten als werterhaltende Massnahmen – das finanziert keine Bank, weil der Verkehrswert unverändert bleibt.
• Oft prüfen Banken die Einkommensverhältnisse und lassen vielleicht sogar das Haus oder die Wohnung neu schätzen, wenn sie ein Gesuch für eine Hypothekenaufstockung oder eine neue Hypothek zwecks Umbau, Renovation oder Sanierung erhalten. Bei Verdiensteinbussen oder einem Wertverlust der Immobilie kann es sein, dass die Bank die Kreditsumme nach unten korrigiert. Allenfalls müssen sogar vorgängig Hypothekarschulden beglichen werden, bevor die Bank die Umbau-, Renovations- oder Sanierungspläne finanziert. Am schwierigsten wird die Finanzierung solcher Vorhaben über Hypotheken für Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer ab 55 Jahren, weil in vielen Fällen mit der nahenden Pensionierung das monatliche Einkommen sinken dürfte.

Variante 2: Vorsorgegelder beziehen

Eine Alternative ist die Finanzierung von Umbau, Renovations- und Sanierungsplänen mit Geld aus der Vorsorge. Im Prinzip lassen sich alle fünf Jahre Vorsorgegelder für die Finanzierung von Umbauten, Renovationen oder Sanierungen beziehen, in den fünf Jahren vor der ordentlichen Pensionierung kann man Konten der Säule 3a jederzeit auflösen. Allerdings ist das Geld zu versteuern, wenn auch meistens zu einem reduzierten Satz. Wichtig zu wissen:

• Auch Pensionskassengelder und Guthaben der dritten Säule dürfen nur für wertvermehrende Massnahmen vorzeitig ausbezahlt werden.
• Falls das Vorsorgeguthaben verpfändet ist, braucht es für den Bezug als Finanzierungshilfe das Einverständnis der Bank. Diese wird, wie bei der Hypothekenaufstockung, die Einkommensverhältnisse prüfen und den Wert der Immobilie neu schätzen, bevor sie das verpfändete Guthaben frei gibt.

Falls das Vorsorgeguthaben nicht verpfändet ist, steht es für die Finanzierung eines Umbauts, einer Renovation oder einer Sanierung zur Verfügung. Allerdings werden auch in diesem Fall die Pläne und ihre Umsetzbarkeit geprüft.

Variante 3: Baukredit aufnehmen

Ein Umbau, eine Renovation oder eine Sanierung kann man auch teilweise über einen Baukredit der Bank finanzieren. Zuerst wird in diesem Fall eine Kreditlimite gesetzt, die in Bezug zu einem Vorhaben und dem verfügbaren Eigenkapital gestellt wird, wobei auch hier in der Regel das Verhältnis 20 zu 80 Prozent gilt. Anschliessend wird ein Baukonto eröffnet, über welches Rechnungen bis zum Erreichen der Kreditlimite beglichen werden können. Ist der Umbau, die Renovation oder die Sanierung fertig, wird der beanspruchte Kredit ermittelt und meistens in eine Hypothek umgewandelt. Die Hypothek hat dann exakt die Höhe der erzeugten Schulden, die ausschliesslich für das geplante Vorhaben gemacht wurden. Die Bank übernimmt hier auch eine gewisse Überwachungsfunktion, für welche sie Gebühren erhebt. Im Normalfall entspricht der Zinssatz für einen Baukredit demjenigen einer variablen Hypothek – deshalb sind Baukredite oftmals teurer sind als andere Hypothekarmodelle.

Variante 4: Fördergelder beantragen

Ist der Umbau, die Renovation oder die Sanierung anerkannt klimafreundlich, sind vom Bund, von den Kantonen, Städten und Gemeinden, aber auch von regionalen Elektrizitäts- sowie Erdgasversorgern Fördergelder zu erwarten. Die Website energiefranken.ch vermittelt eine Übersicht aller Fördermassnahmen an einer bestimmten Postleitzahl. Erfolgt der Umbau, die Renovation oder die Sanierung nach dem Minergie-Standard, lassen sich übrigens bei vielen Banken zinsvergünstigte Minergie-Hypotheken beantragen.

Fazit

Bei einem Umbau, einer Sanierung oder einer Renovation ist es ratsam, zuerst in Erfahrung zu bringen, ob Fördergelder und eine vergünstigte Hypothek als Finanzierung infrage kommen. Die Bank wird nach der Überprüfung des Vorhabens, des Potenzials der Immobilie und der Einkommensverhältnisse der Antragsstellenden die konkreten Möglichkeiten einer Finanzierung skizzieren können. Sind die Verdienste der Antragsstellenden geringer als beim Abschluss der Hypothek, lohnt es sich vielleicht, nach Finanzierungsalternativen zu suchen. Das selbe gilt bei einem gesunkenen Wert der Immobilie. Auf alle Fälle sollte man sich professionell beraten lassen, weil die meisten Entscheidungen steuerliche Auswirkungen haben.

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