Gemeinschaftliche Teile bei Stockwerkeigentum

(rh) Bei Mietwohnungen ist die Nutzung der gemeinschaftlichen Teile in der Regel in der Hausordnung festgelegt. Gibt es Schwierigkeiten, schreiten die Vermietenden oder die Liegenschaftsverwaltung ein und sorgen für klare Verhältnisse. Schwieriger ist die Situation im Stockwerkeigentum, weil mehrere Personen Anrecht auf die Nutzung gemeinschaftlicher Räume oder Gebäudeteile haben. Weder das Sonderrecht noch das Sondernutzungsrecht regeln die Nutzung. Umso wichtiger ist es, die Nutzung, aber auch den Unterhalt und die Kostenverteilung im Stockwerkeigentumsreglement oder in der Hausordnung zu definieren.

Laut Gesetz gelten diese Gebäudeteile zwingend als gemeinschaftlich:

• Der Boden der Liegenschaft (und das selbstständige und dauernde Baurecht, falls die Liegenschaft im Baurecht erstellt worden ist).
  
• Alle Bauteile, die für den Bestand, die Konstruktion sowie die Festigkeit des Gebäudes oder der Räume von Stockwerkeigentümern von Bedeutung sind.
  
• Alle Bauteile, welche die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen.
  
• Gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen, die auch andere Stockwerkeigentümer für im Sonderrecht nutzen, zum Beispiel das Treppenhaus, der Lift, die Waschküche, die Heizung usw.

Konflikt im Ziergarten

In der Regel verursachen diese Punkte keine Probleme. Was aber, wenn Nachbar Müller 70 Jahre Anbauschlacht feiern möchte und den gemeinschaftlichen Ziergarten über Nacht in einen Kartoffelacker verwandelt? Die meisten Reglemente oder Hausordnungen sehen vor, dass für die Veränderung des gemeinschaftlichen Gartens alle Stockwerkeigentümer:innen zustimmen müssen. In diesem Fall dürfte der Rückbau von Bintje zu Tulpen ohne grosse Diskussionen möglich sein. Fehlt aber eine solche Regelung im Reglement oder in der Hausordnung, kann die Anbauschlacht einen Konflikt auslösen.

Streit um Fusseln

Konflikte entstehen oft in gemeinsamen Waschküchen. Wenn sich Nachbar Meier beispielsweise auf den Standpunkt stellt, es genüge, wenn der Nächste den Fusselfilter im Wäschetrockner reinigt, stehen die anderen Miteigentümer:innen ohne rechtliche Bestimmungen im Regen. Es mag pingelig klingen, aber wenn in der Hausordnung steht, dass jeder den Fusselfilter im Tumbler reinigen muss, kann die Stockwerkeigentümergemeinschaft den Miteigentümer Meier auffordern, den Filter zu reinigen. Sonst nicht.

Diese Beispiele verdeutlichen, dass das Leben in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft Regeln braucht. Vor allem, wenn es um die gemeinschaftlichen Teile des Eigentums geht. Darum ist vor dem Kauf sinnvoll, das Stockwerkeigentumsreglement beziehungsweise die Hausordnung aufmerksam zu lesen. Klare Regeln sorgen für klare Verhältnisse, während Vereinbarungen, die ungenau definiert sind, früher oder später für Konflikte sorgen.