Stockwerkeigentum: So vermeiden Sie Konflikte

(rh) Es gibt in der Schweiz kein Gesetz für das Nachbarschaftsrecht. Bund, Kantone und Gemeinden erlassen zivilrechtliche oder öffentlich-rechtliche Bestimmungen. Die nachbarrechtlichen Bestimmungen des Bundes sind in den Artikeln 679 und 684ff des Zivilgesetzbuches festgehalten. Sie sind dispositiv. Die Eigentümer können sie durch eine Vereinbarung abändern oder aufheben. Falls eine Vereinbarung auch für Rechtsnachfolger gelten soll, zum Beispiel für die Erben oder Käufer, muss sie als Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen werden. Anders als solche zivilrechtlichen Bestimmungen sind öffentlich-rechtliche Bestimmungen wie Bau- oder Abstandsvorschriften zwingend und können weder geändert noch aufgehoben werden.

Probleme mit Nachbarn

Artikel 684 ZGB verbietet übermässige Einwirkungen auf das Eigentum der Nachbarn, beispielsweise Gestank, Lärm oder Rauch. Die Antwort auf die Frage, was übermässig ist, ist Ermessenssache – und darum immer wieder ein Fall für den Richter. Nachbarn, die sich geschädigt fühlen, können eine Beseitigungsklage gegen Überschreitung des Eigentumsrechts oder eine Unterlassungsklage gegen künftige Überschreitungen einreichen. Ausserdem können sie Schadenersatz für finanzielle Beeinträchtigungen einklagen. Ob der Gang vor Gericht sinnvoll ist, will wohlüberlegt sein. Zum einen gehören Einwirkungen wie Lärm bis zu einem gewissen Grad zum Zusammenleben, zum anderen sind Nachbarn auch nach einem Prozess noch Nachbarn.

Probleme mit Miteigentümern

Bei den meisten Konflikten im Stockwerkeigentum, die nichts mit dem Nachbarschaftsrecht zu tun haben, geht es um Geld und unterschiedliche Perspektiven. Das pensionierte Ehepaar, das in ein paar Jahren ausziehen wird, hat andere Interessen als die junge Familie mit zwei Kindern, und will darum die Tiefgarage oder das Dach nicht sanieren. Viele, die eine Eigentumswohnung kaufen, sind sich nicht bewusst, dass die Kosten für Betrieb, Unterhalt und Erneuerung mit den Jahren den Kaufpreis übersteigen – und sie Teil einer Stockwerkeigentümergemeinschaft sind. Stockwerkeigentümer müssen regelmässig Geld in den Erneuerungsfonds einzahlen und bereit sein, im Sinne der Gemeinschaft auch mal gegen die eigenen Interessen zu entscheiden.

Das Stockwerkeigentümerreglement

Stockwerkeigentümer entscheiden gemeinsam. Klare Regeln machen das einfacher. Jede Stockwerkeigentümergemeinschaft kann ihr eigenes Reglement aufsetzen. Meistens tut das der Bauherr oder Generalunternehmer, häufig verwendet er Vorlagen. Sinnvoller wäre ein Reglement, das die besonderen Umstände der Gemeinschaft berücksichtigt. Knifflige Punkte sind, neben der Kostenverteilung, die Flächen im Sondernutzungsrecht, beispielsweise der Garten der Parterrewohnung oder die Parkplätze vor dem Haus. Je genauer alle Rechte und Pflichten definiert sind, desto harmonischer werden Miteigentümer und Nachbarn zusammenleben. Gut zu wissen: Ohne Stockwerkeigentümerreglement gelten die Bestimmungen im ZGB (Artikel 712 ff.). 

So vermeiden Sie Konflikte

• Setzen Sie eine Hausordnung auf, um nachbarschaftsrechtliche Fragen zu klären.
  
• Setzen Sie ein Stockwerkeigentümerreglement auf, um Rechte und Pflichten zu klären.
  
• Verwenden Sie für das Reglement eine Vorlage, beispielsweise vom Schweizer Stockwerkeigentümerverband , und passen Sie die Vorlage den Bedürfnissen Ihrer Gemeinschaft an.
  
• Legen Sie fest, wie gemeinschaftliche Kosten aufgeteilt und gemeinsame Flächen sowie Flächen im Sondernutzungsrecht genutzt werden.
  
• Passen Sie das Reglement an der Eigentümerversammlung an, falls sich die Bedürfnisse der Gemeinschaft ändern. Dafür braucht es ein qualifiziertes Mehr (Stimmen oder Wertquote).
  
• Reden Sie mit dem Nachbarn, bevor Sie alle Miteigentümer kontaktieren.
  
• Reden Sie mit allen Miteigentümern, bevor Sie den Mediator kontaktieren.
  
• Schalten Sie einen Mediator ein, falls die Gemeinschaft den Konflikt nicht selber lösen kann.