Was tun, wenn der Vermieter die Wohnung nicht heizt?

(rh) Die Pflicht, das Mietobjekt zu beheizen, leitet sich aus Artikel 256 OR ab. Dieser Artikel schreibt vor, dass der Vermieter die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und halten muss. Im Winterhalbjahr heisst das heizen. Sonst leidet das Wohlbefinden und die Gesundheit der Mieter. Die Heizperiode dauert von Mitte September bis Mitte Mai. Wenn es kalt ist, muss auch ausserhalb dieser Periode geheizt werden.

Raumtemperatur tagsüber und nachts

Von 7 bis 23 Uhr gelten 20 bis 21 Grad Celsius als angemessen. Für alle Räume, Küche und Badezimmer inklusive. Von 23 bis 7 Uhr ist es sinnvoll, die Temperatur zu senken, um weniger Ressourcen zu verbrauchen. Die Raumtemperatur darf nachts nie unter 15 Grad Celsius sinken, sonst drohen Feuchtigkeitsschäden. Die Heizung nachts ganz abschalten wäre energietechnisch falls, weil es sehr viel Energie braucht, um kalte Räume wieder aufzuheizen.

Wann der Vermieter heizen muss

Geheizt werden muss, wenn die Aussentemperatur unter 14 Grad Celsius sinkt. In der Schweiz dauert die Heizperiode in der Regel von Mitte September bis Mitte Mai. Der Vermieter muss auch ausserhalb der Heizperiode heizen, wenn die Zimmertemperatur tagsüber zeitweise unter 18 Grad Celsius sinkt und absehbar ist, dass die kalte Witterung länger als zwei oder drei Tage anhält. Sinkt die Zimmertemperatur tagsüber unter 16 Grad Celsius, muss sofort geheizt werden. Wenn für die Entscheidung auf die Aussentemperatur abgestellt wird, muss geheizt werden, sobald die Aussentemperatur drei Tage lang unter 14 Grad Celsius liegt. Das gilt auch für Kälteeinbrüche im Sommer. Nur bei sehr kurzen Kälteeinbrüchen hat der Vermieter etwas Spielraum, um die Heizung früher oder später einzuschalten. Wegen des Schadstoffausstosses beim Start ist es nicht sinnvoll, die Heizung für einen Tag oder für zwei Tage einzuschalten.

Anspruch auf Mietzinsreduktion

Kommt der Vermieter seiner Heizpflicht nicht nach, kann der Mieter die Behebung des Mangels verlangen und Mietzinsreduktionsansprüche, allenfalls sogar Schadenersatzansprüche geltend machen. Der Anspruch auf Mietzinsreduktion gilt vom Zeitpunkt an, an dem der Vermieter vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung. Die Spanne der Reduktion reicht von 5 Prozent der Miete für die Dauer der unzureichenden Wärmeisolation einer Wohnung bis zu 100 Prozent der Miete, weil ein Haus nach einem Heizungsausfall unbewohnbar war. Der Mietzinsreduktionsanspruch besteht unabhängig davon, ob der Vermieter einen Mangel verschuldet hat oder nicht. Darum ist es sinnvoll, Heizungen wenn immer möglich in den Sommermonaten revidieren oder sanieren zu lassen.