Mietzins festlegen und Nebenkosten abrechnen

(rh) Die Frage nach dem fairen Mietpreis lässt sich mit drei weiteren Fragen beantworten:

• Ist der Mietzins kostendeckend?
  
• Ist der Mietzins marktgerecht?
  
• Ist der Mietzins rechtlich zulässig?

Kostendeckender Mietzins

Die Kostenrechnung zeigt, welchen Mietzins der Vermieter verlangen muss, damit die Liegenschaft kostendeckend ist. Dazu zählen alle Güter und Dienstleistungen, die für die Bereitstellung von Wohnraum nötig sind. Sie werden in der Regel in Kapitalkosten (Fremdkapitalkosten wie Hypothekarzinsen, übrige Darlehenszinsen oder Baurechtszinsen) und Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten wie öffentliche Abgaben oder Versicherungskosten, Unterhaltskosten, Abschreibungen und Risikoprämie) unterteilt.

Marktgerechter Mietzins

Wie die Preise anderer Güter bildet sich die Miete durch Angebot und Nachfrage. Der bei anderen Gütern funktionierende freie Markt ist aber durch die Missbrauchsgesetzgebung im Obligationenrecht beschränkt, die Festsetzung der Mietzinsen geregelt. Diese Regeln machen es manchmal schwierig, kostendeckend zu vermieten, besonders Neubauwohnungen. Erst auf längere Sicht hat der Vermieter die Chance, kostendeckende Mieten zu verlangen und seine möglichen Anfangsverluste zu kompensieren.

Rechtlich zulässiger Mietzins

Mieter und Vermieter können den Mietzins frei aushandeln. Das Mietrecht setzt der Vertragsfreiheit aber Grenzen und schützt die Mieter vor missbräuchlichen Mietzinsen. Laut Artikel 269 OR sind Mietzinsen missbräuchlich, wenn ein überhöhter Ertrag erwirtschaftet wird oder die Mieten auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen. Sie sind gemäss OR in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie

• im Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinsen liegen,
  
• durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind,
  
• bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen,
  
• dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewährt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekannt gegebenen Zahlungsplan festgelegt sind,
  
• die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen,
  
• die Höhe nicht überschreiten, die Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen vertreten, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.

Nebenkosten in einer Mietwohnung

Im Mietvertrag müssen alle Leistungen aufgelistet sein, die der Vermieter in den Nebenkosten verrechnet. Sie können pauschal oder akonto in Rechnung gestellt oder in den Mietzins integriert werden. Mit den Nebenkosten darf der Vermieter keinen Gewinn erzielen. Als Nebenkosten gelten Ausgaben, die mit dem Gebrauch des Mietobjekts anfallen (Artikel 4 bis 8 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen VMWG), unter anderem

• Heiz- und Warmwasserkosten inklusive Reinigung, Wartung und Administration,
  
• Beleuchtung der allgemeinen Räume,
  
• Betriebs- und Servicekosten für Lift oder Waschmaschine,
  
• TV-/Radio-Kabelanschluss,
  
• Gartenunterhalt,
  
• Hauswart und
  
• Regenabwassergebühr.

Wichtig ist, dass der Vermieter die einzelnen Kostenpunkte im Mietvertrag auflistet. Die Posten müssen nicht beziffert werden, ein Total für die Akontozahlung reicht. Nebenkosten, die nicht anfallen, dürfen nicht aufgeführt werden. Vergisst der Vermieter zum Beispiel, die Treppenhausreinigung aufzulisten, muss der Mieter sie nicht bezahlen. Nicht verrechnen darf der Vermieter den eigentlichen Unterhalt der Liegenschaft und die Gebäude- beziehungsweise Haftpflichtversicherungen ausser die Versicherung der Heizanlage. Wertvermehrende Investitionen sind über eine Mietzinserhöhung abzurechnen. 

Nebenkostenabrechnung

Die meisten Vermieter verlangen Akontozahlungen. Der Mieter zahlt jeden Monat einen vereinbarten Betrag, der an die jährlichen Nebenkosten angerechnet wird. Der Vermieter muss mindestens einmal im Jahr alle Kosten auflisten und abrechnen. Er kann die Differenz zu den Vorauszahlungen einfordern oder muss sie zurückzahlen, falls der Mieter zu viel einbezahlt hat. Die Pauschale entspricht dem Durchschnittswert der letzten drei Jahre. Will der Vermieter sie erhöhen, weil beispielsweise die Kosten für Strom oder Heizöl gestiegen sind, muss er den Mietzins auf einen ordentlichen Kündigungstermin hin mit dem amtlich genehmigten Formular ändern.

In einem Mehrfamilienhaus ist es schwierig, die Nebenkosten gerecht aufzuteilen. Wer wenig badet, beteiligt sich an den Warmwasserkosten seiner viel badenden Nachbarn. Dafür gibt er vielleicht dem Hausmeister mehr Arbeit als andere. Wer seine Wäsche in den Waschsalon bringt, zahlt in der Regel trotzdem für die hauseigene Waschmaschine. Dafür benützt er vielleicht den Lift häufiger als sein viel waschender Nachbar. Unter dem Strich und über das Jahr gleichen sich solche Unterschiede mehr oder weniger aus.

Die Rechte der Beteiligten

Vermieter dürfen mit den Nebenkosten keinen Gewinn erwirtschaften, nur mit der Pauschale: Der Mieter muss akzeptieren, dass der Vermieter einen bescheidenen Gewinn erzielt, dafür nimmt er das Risiko eines Verlustes auf sich. Bei Akontozahlungen hat der Mieter das Recht, die Rechnungsbelege einzusehen und den Verteilschlüssel zu kontrollieren. Das Recht zur Anfechtung der Nebenkostenabrechnung ist unbefristet, der Rückforderungsanspruch für zu viel bezahlte Nebenkosten verjährt nach einem Jahr. Falls es zu Unstimmigkeiten kommt, kann sich der Mieter an das Mietamt der Gemeinde wenden. Das Mietamt als Schlichtungsbehörde kann versuchen, eine gütliche Einigung zwischen den Parteien zu erzielen, das Verfahren ist kostenlos.