Wann der Vermieter den Mietzins erhöhen darf

(rh) Für die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen gelten «insbesondere» höhere Hypothekarzinsen, Gebühren, Objektsteuern, Baurechtszinsen, Versicherungsprämien oder Unterhaltskosten als Kostensteigerung und damit Grund für eine Mietzinserhöhung. «Insbesondere» impliziert, dass die Aufzählung nicht abschliessend ist.

Legitime Gründe für Mietzinserhöhungen

• Betriebs- und Unterhaltskostensteigerungen: Der Hauseigentümer kann wählen, ob er die Teuerung bei den Betriebs- und Unterhaltskosten effektiv oder pauschal geltend machen will. Für die Pauschale sprechen die einfache Handhabung und die Tatsache, dass plötzliche Mietzinssprünge vermieden werden. Die Höhe der Pauschale ist von Kanton zu Kanton und Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich. Im Kanton Bern liegt die Teuerungspauschale für den Mietzins zwischen 0,5 und 1 Prozent im. Die genaue Höhe kann bei der örtlichen Schlichtungsbehörde angefragt werden.
  
• Wertvermehrende Investitionen: Ausgaben für neue, bisher nicht vorhandene Einrichtungen wie eine Geschirrspülmaschine, einen Kabelfernsehanschluss oder einen Wintergarten. Solche Investitionen sind von reinen Ersatzinvestitionen ohne wertvermehrenden Anteil abzugrenzen. Die Kosten für solche werterhaltenden Investitionen sind mit dem Nettomietzins abgegolten. Eine Übersicht, was als wertvermehrend gilt, bietet die Tabelle «Mietzinserhöhung aufgrund wertvermehrender Investitionen» des Hauseigentümerverbandes. Die «Paritätische Lebensdauertabelle» , die vom Hauseigentümerverband und vom Mieterinnen- und Mieterverband erarbeitet worden ist, listet auf, wie viel Mietzinserhöhung eine Massnahme in der Regel rechtfertigt.
  
• Mehrleistungen und Mehrwert: Die Mietzinserhöhung ergibt sich aus dem Anteil am Mehrwert, der Lebensdauer, der Höhe des Referenzzinssatzes und einer Pauschale für Unterhalt, Verwaltung und Risiko. Bei Neuinvestitionen beträgt der Mehrwert 100 Prozent. Ersatzinvestitionen mit wertvermehrendem Anteil wie der Austausch eines alten Lifts, berechtigen zu Mietzinserhöhungen im Umfang des Mehrwerts. Dieser liegt in der Regel zwischen 40 und 80 Prozent der Investitionssumme.
  
• Lebensdauer und Amortisation: Wertvermehrende Investitionen sind innerhalb ihrer erwarteten Lebensdauer zu amortisieren. Höhere Qualitäten rechtfertigen Korrekturen der Lebenserwartung nach oben.
  
• Umfassende Überholungen: Wenn mehrere Teile des Gebäudeinneren oder der Gebäudehülle innerhalb eines Jahres erneuert werden, sprechen Fachleute von einer umfassenden Überholung. Obwohl solche Arbeiten werterhaltende Massnahmen einschliessen, gelten die Kosten in der Regel zu 50 bis 70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. Beschränkt sich die umfassende Überholung zum Beispiel auf eine Fassadenrenovation mit Spenglerarbeiten ist der Anteil der wertvermehrenden Investition tiefer als wenn die Fenster ausgewechselt und die Gebäudehülle neu isoliert wird.
  
• Zinsaufwand: Je höher der Referenzzinssatz, desto höher ist der Zinsaufwand für die wertvermehrenden Investitionen und desto höher fällt die Mietzinserhöhung aus. Dass sich der Zinsaufwand durch die Amortisationen fortlaufend reduziert, wird mit Annuitäten (jährliche gleichbleibende Zahlungen) berücksichtigt.
  
• Unterhalt, Verwaltung und Risiko: Nebst Amortisationen und Zinsaufwand bringen Neuanlagen auch Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie ein erhöhtes Mietzinsrisiko mit sich. Diese Kosten werden durch einen pauschalen Zuschlag zu den Annuitäten abgegolten. Die Pauschale beträgt ein bis zwei Prozent vom Investitionsbetrag.
  
• Teuerung: Als Ausgleich der Teuerung auf dem risikotragenden Kapital darf der Mietzins um 40 Prozent der Teuerungsrate erhöht werden. Basis ist der Landesindex der Konsumentenpreise. Wenn die Preise beispielsweise um 10 Prozent gestiegen sind, dürfen die Mieten um 4 Prozent steigen. 
  
• Hypothekarzinserhöhung: Gemäss Artikel 13 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen berechtigt eine Hypothekarzinserhöhung von 0,25 Prozent in der Regel zu einer Mietzinserhöhung von:
  • 2 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von mehr als 6 Prozent
  • 2,50 Prozent bei Hypothekarzinssätzen zwischen 5 und 6 Prozent
  • 3 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von weniger als 5 Prozent

Bei Hypothekarzinserhöhungen von mehr als 0,25 Prozent werden die Überwälzungssätze kumuliert. Der Vermieter kann Mietzinsänderungen für einen Zeitpunkt vornehmen, für den das Eidgenössische Volkswirtschaftsdepartement eine Zinssatzänderung der Durchschnittszinssätze für inländische Hypotheken angekündigt hat.