Définir le loyer et calculer les charges

(rh) Trois questions permettent de répondre à celle relative à l'équité du prix de location :

1. Le loyer couvre-t-il tous les coûts ?
   
2. Le loyer reflète-t-il la réalité du marché ?
   
3. Le loyer est-il légalement admissible ?

Loyer couvrant les coûts

Le décompte des coûts indique le montant du loyer que le bailleur doit réclamer pour que le bien immobilier soit loué à prix coûtant. Ce décompte doit inclure tous les biens et services nécessaires pour la mise à disposition des pièces louées. Ils sont généralement répartis en coûts d'investissement (coûts d'emprunt tels que les intérêts hypothécaires, les autres intérêts de prêt ou la rente de superficie) et en coûts d'exploitation (par exemple les émoluments publics ou les frais d’assurance, les coûts d'entretien, l'amortissement et la prime de risque).

Loyer conforme au marché

Comme les prix des autres biens, le loyer repose sur l'offre et la demande. Cependant, le marché libre qui s'applique pour d'autres biens est limité par les dispositions contre les abus, contenues dans le Code des obligations, lequel régit la fixation des loyers. Ces règles rendent parfois difficile la location à prix coûtant, surtout dans les appartements nouvellement construits. Ce n'est qu'à long terme que le bailleur a la possibilité de fixer des loyers couvrant les coûts et de compenser ses éventuelles pertes initiales.

Loyer légalement valable

Le locataire et le bailleur peuvent négocier librement le loyer. Cependant, le droit du bail fixe des limites à la liberté contractuelle et protège les locataires contre les loyers abusifs. Selon l'article 269 du Code des obligations suisse, les loyers sont abusifs si un revenu excessif est généré ou si les loyers sont basés sur un prix d'achat manifestement exagéré. Selon le CO, ils ne sont généralement pas abusifs s'ils

• sont conformes aux loyers généralement pratiqués dans la région ou le quartier,
  
• sont justifiés par des augmentations de coûts ou des prestations supplémentaires fournies par le bailleur,
  
• se situent dans la fourchette du rendement brut couvrant les coûts dans le cas des bâtiments plus récents,
  
• sont destinés à compenser des réductions de loyer accordées grâce au report partiel des frais usuels de financement, dans la mesure où elles sont fixées dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance,
  
• compensent l'inflation sur le capital à risque,
  
• ne dépassent pas le niveau recommandé dans les accords-cadres des associations de propriétaires et de locataires ou organisations représentant des intérêts similaires.

Les charges dans un appartement en location

Le contrat de location doit énumérer toutes les prestations que le bailleur facture dans les charges. Elles peuvent être facturées sous forme de forfait, par acompte ou être intégrées dans le loyer. Le bailleur ne doit pas réaliser de bénéfice avec les charges. Les charges sont définies comme les dépenses encourues en rapport avec l'utilisation du bien locatif (articles 4 à 8 de l'Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF), notamment

• les frais de chauffage et d'eau chaude, y compris le nettoyage, l'entretien et l'administration,
  
• l'éclairage des espaces communs,
  
• les frais d'exploitation et d'entretien de l'ascenseur ou de la machine à laver,
  
• le raccordement au câble TV/radio,
  
• l'entretien du jardin,
  
• les services de conciergerie et
  
• la redevance d'évacuation des eaux de pluie.

Il est important que le bailleur énumère les différents postes de coûts dans le contrat de location. Les postes ne doivent pas forcément être détaillés, un total est suffisant pour le paiement de l'acompte. Les frais accessoires qui ne sont pas stipulés ne doivent pas être facturés. Par exemple, si le bailleur oublie de mentionner le nettoyage de la cage d'escalier, le locataire n'a pas à le payer. Le bailleur ne peut pas facturer l'entretien effectif du bien-fonds, ni l'assurance du bâtiment ou la responsabilité civile du bâtiment, à l'exception de l'assurance du système de chauffage. Les investissements générant une plus-value doivent être facturés au moyen d'une augmentation de loyer.

Décompte des charges

La plupart des bailleurs exigent le versement d'acomptes. Le locataire paie chaque mois un montant convenu, lequel est déduit du montant annuel effectif des charges. Le bailleur doit énumérer et justifier tous les coûts au moins une fois par an. Il peut alors exiger la différence par rapport aux paiements d'acomptes ou doit rembourser le montant excédentaire si le locataire a trop payé. Le montant forfaitaire correspond à la valeur moyenne des trois dernières années. Si le bailleur veut l'augmenter parce que, par exemple, le coût de l'électricité ou du mazout a changé, il doit modifier le loyer à une date de résiliation ordinaire, en utilisant le formulaire officiellement approuvé.

Dans un immeuble locatif, il est difficile de répartir équitablement les charges. Les locataires qui ne prennent pas souvent des bains contribuent aux frais d'eau chaude de leurs voisins qui aiment se prélasser dans la baignoire. En revanche, il peut donner au concierge plus de travail que les autres. Les personnes qui donnent leur linge à la laverie paient généralement aussi le lave-linge de l'immeuble. Il utilise peut-être plus souvent l'ascenseur que son voisin qui fait des lessives. Globalement et sur l'ensemble de l'année, ces disparités s’équilibrent plus ou moins.

Les droits des parties

Les bailleurs ne sont pas autorisés à réaliser des bénéfices sur les charges, hormis dans le cadre du forfait : le cas échéant, le locataire doit accepter que le bailleur réalise un modeste bénéfice car il assume en contrepartie le risque d'une perte. Lorsque des acomptes ont été convenus, le locataire a le droit de consulter les factures et de vérifier la clé de répartition. Le droit de contester le décompte des charges est illimité et la demande de remboursement des charges payées en trop expire après un an. En cas de litige, le locataire peut s'adresser à l'Office des locations de la commune. L'Office des locations, en tant qu'autorité de conciliation, peut tenter de trouver un accord à l'amiable entre les parties, et la procédure est gratuite.