Achat d’une maison : pièges juridiques et vices cachés

En Suisse, lorsque vous achetez une maison, en principe la règle de l’achat « en l’état » s’applique. Vous devriez donc visiter l’objet avec une experte ou un expert de la construction indépendant·e avant de signer le contrat d’achat. Celle-ci ou celui-ci annote les vices visibles, comme les fissures sur la façade, connaît les points faibles de nombreuses bâtisses anciennes et sait où peuvent se cacher certains vices, tels que les dépôts de calcaire dans les conduites d’eau, que les profanes ne verraient pas. Différentes statistiques indiquent que deux cinquièmes des acheteuses et acheteurs de maisons ne découvrent les contaminations et coûteux vices cachés qu’une fois installés dans leur nouvelle demeure. En réalisant une visite approfondie avant la signature du contrat, vous vous évitez de nombreux désagréments et de lourdes dépenses.

Lisez attentivement le contrat d’achat

Prenez le temps nécessaire avant de signer le contrat d’achat. D’une part, il est question d’une forte somme d’argent et de l’une des décisions financières les plus importantes de votre vie. D’autre part, de nombreux contrats d’achat sont rédigés plutôt dans l’intérêt du vendeur. Certes, les contrats d’achat font l’objet d’un acte authentique établi par un notaire, qui est soumis au principe de neutralité et devrait attirer l’attention des parties sur les points litigieux et leurs conséquences éventuelles. Toutefois, les vendeurs sont souvent des professionnels, par exemple des courtiers, qui connaissent fort bien toutes les ficelles. Dans les cantons où les notaires sont indépendants et non employés par l’État, un notaire pourrait être économiquement dépendant du vendeur si celui-ci fait régulièrement rédiger et authentifier des contrats de vente auprès de lui. Dans ces cantons, si vous voulez jouer la carte de la sécurité, vous devriez proposer un autre notaire ou faire examiner le contrat d’achat par un notaire ou un avocat de votre choix. Attachez une importance particulière à la manière dont la garantie est réglée. Autrement dit : qui porte le risque en cas d’éventuels vices ou dommages consécutifs à un défaut ?

Bon à savoir : un toit qui fuit ou une façade de cuisine grise et non pas bleue est un vice. La moisissure au plafond de la chambre à coucher en raison d’une conduite d’eau défectueuse est un dommage consécutif à un défaut.

Qui est responsable des vices cachés ?

Sauf convention contraire dans le contrat d’achat, le Code des obligations s’applique. Celui-ci stipule que le vendeur est responsable des vices et dommages consécutifs à un défaut pendant deux ans. Dès que vous détectez un vice, vous devez immédiatement le notifier par voie recommandée en raison de la charge de la preuve. En tant qu’acheteuse ou acheteur, vous avez le choix de faire valoir vos droits en cas de vices :

• En demandant une réparation, vous exigez du vendeur qu’il remédie au vice et paie, par exemple, les peintres chargés de repeindre la chambre à coucher. C’est en général la solution la plus judicieuse pour vous et pour le vendeur.
• En réclamant une réduction de prix, vous exigez du vendeur qu’il réduise le prix d’achat de la moins-value. Par exemple, si cela ne vaut pas la peine de remplacer l’évier en cas de griffures de l’acier chromé. Toutefois, la réduction de prix est souvent modeste et rarement satisfaisante.
• En invoquant la rédhibition, vous exigez du vendeur l’annulation du contrat et la restitution du prix d’achat, intérêts inclus. Ce droit ne vous est toutefois reconnu que dans le cas où il serait déraisonnable de reprendre ou de conserver la maison. Ce cas de figure est extrêmement rare et le tribunal n’octroie en principe à l’acheteur qu’une réduction de prix. 

Attention à l’exclusion de garantie !

Malheureusement, de nombreux contrats de vente de biens immobiliers excluent les droits à la garantie de l’acheteur. Le cas échéant, le vendeur n’est responsable que des vices dissimulés par dol. Le délai de prescription est de dix ans. Un droit à la garantie n’est alors que difficilement défendable au tribunal, puisque vous devez prouver d’une part le défaut et d’autre part le dol du vendeur. C’est pourquoi il vaut la peine d’investir entre 1000 et 2000 francs pour un expert de la construction indépendant, afin de faire examiner la maison avant la signature du contrat et mettre au jour les vices cachés, comme les dommages dus à l’humidité.

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