Registre foncier : conseils avant signature du contrat

(rh) En présentant une preuve d'intérêt, vous obtiendrez des informations détaillées du registre foncier, sous forme d'extrait payant. L'extrait du grand livre est l'élément central du registre foncier. Il contient la description de la propriété avec toutes les données concernant la superficie et les bâtiments, indique le propriétaire ainsi que la date d'acquisition et contient les règlements spéciaux ainsi que les contrats de bail. En outre, il inclut les plans et dispositions de la police des constructions et informe au sujet des servitudes, comme les prescriptions de réalisation architecturales, les droits de passage ou l'usufruit ainsi que les charges foncières et droits de gage. Il convient d'attacher une importance particulière précisément aux servitudes et droits de gage immobilier, puisque les acheteurs acquièrent automatiquement, avec le terrain, les charges et les droits inscrits au registre foncier. À l'achat d'un terrain ou d’un immeuble, il est important également de tenir compte du fait que le changement de propriétaire n'intervient pas au moment de la signature du contrat, mais à la date d'inscription au registre foncier.

Étudiez attentivement le registre foncier

Outre l'extrait du grand livre, le journal, les justificatifs, la description du terrain et les plans, qui définissent également les limites exactes du terrain, fournissent toutes les précisions utiles concernant la propriété. Lors de l'authentification du contrat d'achat, le notaire lit – du moins dans le canton de Berne – l'inscription au registre foncier et attire l'attention sur les conséquences juridiques. « L'argument ultérieur de ne pas avoir été au courant du contenu du registre foncier est ainsi exclus d'emblée » explique Lukas Manuel Herren du cabinet de notariat et gérances Chèvre, Rutsch & Herren à Berne. Il est toutefois vivement recommandé aux acheteurs d'étudier en détail les inscriptions au registre foncier déjà avant la signature du contrat.

Connaissez et comprenez les droits

Le registre foncier renseigne sur les droits grevant une propriété foncière. Les servitudes, par exemple un droit de passage, n'ont force de loi que si elles figurent au registre foncier. Le code civil définit ce qu'est une servitude : « La servitude est une charge imposée sur un immeuble en faveur d'un autre immeuble et qui oblige le propriétaire du fonds servant à souffrir, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d'usage, ou à s'abstenir lui-même d'exercer certains droits inhérents à la propriété. » Voici les servitudes importantes que vous devez connaître :

• Le droit de passage à véhicule confère aux propriétaires du terrain qui ont mis à disposition leur terrain pour la réalisation d'un tronçon de route, un droit de passage commun à pied et à véhicule.
• Le droit de passage pour la conduite accorde au propriétaire foncier le droit de réaliser des conduites pour le gaz, l'électricité ou l'eau à travers le terrain voisin.
• Le droit d'usage commun définit qui peut stationner sur le parking commun ou, en cas de guerre ou de catastrophe, qui est autorisé à utiliser l'abri de protection civile.
• Le droit de contiguïté règle les divergences en termes de prescriptions de construction, par exemple si le voisin est autorisé à construire un garage plus près de la limite de son terrain que la loi ne le prévoit.
  
• L'usufruit confère au bénéficiaire le droit de disposer d'une propriété foncière. Il peut ériger une construction sur le terrain, habiter la maison ou louer l'appartement. Les revenus lui appartiennent ; en contrepartie, il assume l'entretien du bien-fonds ainsi que les intérêts hypothécaires, les assurances et les impôts.
  
• Le droit de passage accorde aux habitants d'un bien foncier qui n'est pas (suffisamment) raccordé au réseau routier public le droit d'utiliser les chemins ou accès privés situés sur le terrain voisin.
  
• Le droit d'habitation est généralement accordé à vie au conjoint ou au partenaire survivant dans le cadre de la succession. Ce dernier doit pouvoir continuer à vivre aussi longtemps que possible dans la maison ou l'appartement commun.

Demandez conseil à un spécialiste

Vérifiez quelles servitudes grèvent la propriété foncière qui vous intéresse et demandez des précisions. Et vérifiez à cette occasion si vous acquérez d’éventuels droits sur des terrains voisins. Il est judicieux de mettre à jour toutes les servitudes et de les adapter à la nouvelle situation. Les inscriptions au registre foncier ne revêtent pas toutes la même complexité. Si le droit de passage est relativement facile à comprendre même pour les profanes, le droit de superficie ou les règlements relatifs à la propriété par étages deviennent déjà bien plus complexes, estime Lukas Manuel Herren. Le cas échéant, il peut être judicieux pour les profanes de consulter un expert ; le notaire sollicité peut également renseigner les parties en sa qualité de tiers neutre.

Bon à savoir : voici comment économiser des taxes

Avant qu'une banque ne vous accorde un crédit de construction ou une hypothèque, elle veut avoir la garantir de revoir son argent si un jour, vous étiez confronté à des difficultés financières. Aussi, votre dette sera-t-elle inscrite au registre foncier à vos frais. La dette est ainsi garantie par un gage foncier, généralement en premier rang, et la banque obtiendrait son argent avant tous les autres créanciers si vous deviez être mis en faillite. Les inscriptions au registre foncier engendrent des frais de notaire. Vérifiez donc dans le registre foncier si des droits de gage existent déjà, que vous pourriez alors transférer. Cette mutation est moins onéreuse que de radier tous les droits de gage et d'en créer de nouveaux. Conservez les cédules hypothécaires même une fois vos dettes payées. Vous pourrez les réutiliser si vous souhaitez augmenter votre hypothèque ou vendre votre bien-fonds.