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Consultez le registre foncier avant de signer le contrat d'achat. Une analyse approfondie vous permettra de clarifier les rapports de propriété ainsi que les droits, servitudes et engagements liés à l'achat du terrain.
Outre l'extrait du grand livre, le journal, les justificatifs, la description du terrain et les plans, qui définissent également les limites exactes du terrain, fournissent toutes les précisions utiles concernant la propriété. Lors de l'authentification du contrat d'achat, le notaire lit – du moins dans le canton de Berne – l'inscription au registre foncier et attire l'attention sur les conséquences juridiques. « L'argument ultérieur de ne pas avoir été au courant du contenu du registre foncier est ainsi exclus d'emblée » explique Lukas Manuel Herren du cabinet de notariat et gérances Chèvre, Rutsch & Herren à Berne. Il est toutefois vivement recommandé aux acheteurs d'étudier en détail les inscriptions au registre foncier déjà avant la signature du contrat.
Le registre foncier renseigne sur les droits grevant une propriété foncière. Les servitudes, par exemple un droit de passage, n'ont force de loi que si elles figurent au registre foncier. Le code civil définit ce qu'est une servitude : « La servitude est une charge imposée sur un immeuble en faveur d'un autre immeuble et qui oblige le propriétaire du fonds servant à souffrir, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d'usage, ou à s'abstenir lui-même d'exercer certains droits inhérents à la propriété. » Voici les servitudes importantes que vous devez connaître :
Vérifiez quelles servitudes grèvent la propriété foncière qui vous intéresse et demandez des précisions. Et vérifiez à cette occasion si vous acquérez d’éventuels droits sur des terrains voisins. Il est judicieux de mettre à jour toutes les servitudes et de les adapter à la nouvelle situation. Les inscriptions au registre foncier ne revêtent pas toutes la même complexité. Si le droit de passage est relativement facile à comprendre même pour les profanes, le droit de superficie ou les règlements relatifs à la propriété par étages deviennent déjà bien plus complexes, estime Lukas Manuel Herren. Le cas échéant, il peut être judicieux pour les profanes de consulter un expert ; le notaire sollicité peut également renseigner les parties en sa qualité de tiers neutre.
Avant qu'une banque ne vous accorde un crédit de construction ou une hypothèque, elle veut avoir la garantir de revoir son argent si un jour, vous étiez confronté à des difficultés financières. Aussi, votre dette sera-t-elle inscrite au registre foncier à vos frais. La dette est ainsi garantie par un gage foncier, généralement en premier rang, et la banque obtiendrait son argent avant tous les autres créanciers si vous deviez être mis en faillite. Les inscriptions au registre foncier engendrent des frais de notaire. Vérifiez donc dans le registre foncier si des droits de gage existent déjà, que vous pourriez alors transférer. Cette mutation est moins onéreuse que de radier tous les droits de gage et d'en créer de nouveaux. Conservez les cédules hypothécaires même une fois vos dettes payées. Vous pourrez les réutiliser si vous souhaitez augmenter votre hypothèque ou vendre votre bien-fonds.
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