Augmenter sa rente grâce à l’hypothèque inversée

(rh) La population suisse vieillit. Et s'enrichit. Du moins sur le papier. De plus en plus de retraités suisses possèdent certes des biens immobiliers de valeur, qu'ils ont amortis presque ou parfois même complètement, mais ils vivent plutôt mal que bien de leur rente AVS et LPP. S'ils se présentent dans des banques et souhaitent augmenter le montant de leurs hypothèques, c'est en général refusé, parce que les revenus découlant du calcul classique de la capacité financière sont insuffisants. Les intérêts hypothécaires, les amortissements et les frais d'entretien ne doivent pas excéder, dans l'ensemble, un tiers du revenu brut.

Une soutenabilité est un problème pour les retraités

Pour ne pas prendre de risque, on se base sur un intérêt hypothécaire de 5 pour cent et des frais d'entretien s'élevant à 1 pour cent de la valeur vénale. Exemple : M. et Mme Durant possèdent une maison individuelle d'une valeur vénale de 1'000'000 de francs et ont remboursé l'hypothèque. Maintenant, Regina et Robert, âgés tous les deux de 70 ans, veulent reprendre une hypothèque de 400'000 francs. Pour cela, le couple a besoin de revenus de 90'000 francs par an (voir calcul de la capacité financière), soit 7'500 francs par mois, sans amortissement – bien plus que la plupart des retraités ont à leur disposition.

Néanmoins, il existe une autre option, le viager immobilier (ou hypothèque inversée ou encore Reverse Mortgage, comme on le désigne dans les pays anglo-saxons où il est très répandu). Le montant de l'hypothèque sur la propriété presque ou entièrement remboursée est augmenté. Le nouveau capital permet de financer à l'avance tous les intérêts hypothécaires des 10 à 15 années suivantes et, avec le reste du capital, de payer le coût de la vie. Exemple : Regina et Robert Durant concluent une nouvelle hypothèque de 400'000 francs sur une durée fixe de 15 ans, à un taux d'intérêt de 2 %. 

Une partie pour payer les intérêts, une partie pour vivre

Les Durant paient tout de suite 120'000 francs d'intérêts hypothécaires pour toute la durée du prêt (voir amélioration de la retraite) et on leur verse 280'000 francs de capital. Ils améliorent ainsi leur retraite de quelque 1500 francs par mois, plus le produit des intérêts. Toutefois, ils doivent penser à mettre de l'argent de côté pour les frais d'entretien. À l'âge de 85 ans, lorsque l'hypothèque arrive à échéance, les Durant peuvent continuer d'habiter dans leur maison. Dès qu'ils sauront s'ils veulent y rester, il sera judicieux de contracter une assurance longue vie, afin de compenser l'absence de complément de rente. 

En Suisse, seuls quelques instituts proposent des hypothèques inversées. Dans tous les cas, il est important d'obtenir des conseils professionnels approfondis, car il faut tenir compte de différents aspects (hypothèque, intérêts et longévité). En outre, les exigences des prestataires sont élevées : l'habitation en propriété devrait être bien entretenue, devrait avoir une valeur vénale d'au moins 1 million de francs, devrait être grevée tout au plus de 20 à 30 pour cent et ne pas nécessiter une hypothèque dépassant 50 à 60 pour cent.

Calcul de la capacité financière

Complément de retraite