Droit successoral

Usufruit ou droit d'habitation ?

Voici une possibilité qui présente des avantages pour les parents et leurs enfants : transférer une habitation en propriété de façon prématurée et y vivre le plus longtemps possible. Comparaison des deux servitudes « usufruit » et « droit d'habitation ».

Nutzniessung und Wohnrecht
Les propriétaires peuvent léguer leur bien immobilier à l'avance à leurs héritiers, tout en continuant à l'habiter.

(msc) Personne ne le souhaite, mais souvent les personnes âgées n'ont pas d'autre choix que de s'installer dans une maison de retraite. Cette solution est onéreuse et peut contraindre un propriétaire à vendre sa maison ou son appartement. Pour se prémunir financièrement, les propriétaires de logement peuvent léguer leur bien à leurs descendants de façon prématurée, tout en continuant à y vivre. De cette façon, les parents ne peuvent pas être obligés de vendre pour payer les frais du home médicalisé, puisque la maison ou l'appartement ne leur appartient plus. L'usufruit ou le droit d'habitation sont deux solutions envisageables.

Économiser des impôts grâce aux servitudes

Ces deux servitudes présentent un avantage : suivant le canton, les descendants paient significativement mois d'impôts sur la succession ou la donation. Comme les nouveaux propriétaires ne peuvent pas utiliser pleinement la propriété parce que leurs parents y vivent, sa valeur est réduite. Elle est calculée sur la base de l'espérance de vie du bénéficiaire du droit d’habitation ou de l'usufruitier et de la valeur d'utilisation par an. Le montant réduit est pris en compte dans le calcul de l'impôt sur les donations. Plus la personne bénéficiaire du droit d'habitation ou l'usufruitier est jeune, plus la charge fiscale est faible.

La vente est presque impossible

Une maison grevée d'un droit de résidence ou d'un usufruit peut certes être vendue, mais cela est rarement le cas. « Tant qu'il y aura d'autres maisons sur le marché, pratiquement personne ne voudra en acheter une grevée d'un droit d'habitation ou d'un usufruit, car l'usage pour le nouveau propriétaire est très limité », explique Lukas Manuel Herren, notaire auprès de l'Association des propriétaires fonciers de Berne et des environs.

Usufruit ou droit d'habitation ?

Lukas Manuel Herren se garde de recommander une servitude de façon généralisée : « Les parents et leurs descendants doivent étudier les possibilités qui s'offrent à eux et définir ce qui leur convient. » Les cas diffèrent selon la situation financière ou familiale. Il existe également de grandes différences, par exemple en ce qui concerne les droits de résidence : « Il peut être exercé, par exemple, avec ou sans contribution financière. » Cela signifie que les parents paient une sorte de loyer – ou pas.

Les parents ont davantage de droits dans le cadre de l'usufruit que dans celui du droit d'habitation. La variante la plus judicieuse dépend de l'utilisation que vous souhaitez faire de la maison ou de l'appartement après le transfert de propriété. Souvent, l'usufruit est plus judicieux. Par exemple, si les parents louent la maison ou l'appartement et souhaitent mieux vivre avec le loyer ou payer leurs propres frais de logement. Ou si les parents ont suffisamment d'argent de côté ou s'ils touchent une rente suffisante et veulent soulager financièrement leurs enfants. Avec l'usufruit, les parents ont plus de droits, mais aussi plus d'obligations. Ils doivent par exemple payer les intérêts hypothécaires et les primes d'assurance. La décision dépend donc de la situation financière des parents et de la situation familiale.

Vidéo : Quelle est la différence entre usufruit et droit d'habitation ?

Usufruit vs droit d'habitation

  Usufruit Droit d'habitation
Contenu
  • L'usufruitier transfère la propriété, mais peut utiliser le bien
  • Transférable, s'il ne s'agit pas d'un droit personnel
  • Acte authentique, inscription au registre foncier
  • Prend fin au décès du bénéficiaire
  • Responsabilité quant aux dommages (sauf ceux causés par une utilisation correcte)
  • La personne bénéficiaire du droit d'habitation transfère la propriété, mais peut vivre dans le bien ou dans des parties de celui-ci
  • Personnel, non transférable
  • Acte authentique, inscription au registre foncier
  • Prend fin au décès du bénéficiaire
  • Responsabilité quant aux dommages (sauf ceux causés par une utilisation correcte)
Droits
  • L'usufruitier peut occuper lui-même ou louer le bien
  • L'usufruitier a droit aux revenus externes (loyer, intérêts)
  • L'usufruitier n'a pas le droit de transformer le bien
  • La personne bénéficiaire du droit d'habitation ne peut occuper qu'elle-même le bien ou des parties de celui-ci – seule exception : l'hébergement de membres de la famille et de cohabitants, sauf convention contraire
  • Pas de droit aux revenus externes
  • L'usufruitier n'a pas le droit de transformer le bien
Obligations
  • L'usufruitier paie l'entretien, les hypothèques, les assurances, les grosses réparations, le chauffage et les charges, à l'exception des dommages causés par une utilisation correcte
  • La personne bénéficiaire du droit d'habitation est responsable de l'entretien courant, du chauffage et des charges ainsi que des petites réparations, à l'exception des dommages causés par une utilisation correcte
Impôts
  • L'usufruitier paie l'impôt sur la valeur officielle, la propre valeur locative ou le revenu généré par le bien
  • Déductions possibles pour les intérêts hypothécaires et l'entretien
  • En cas de donation : L'éventuel impôt sur les donations est diminué de la moins-value.
  • La personne bénéficiaire du droit d'habitation paie l'impôt sur la propre valeur locative, le propriétaire celui sur la valeur officielle
  • Déductions possibles pour l'entretien
  • En cas de donation : L'éventuel impôt sur les donations est diminué de la moins-value.
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  • infomaison
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