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Hypothèque et capacité financière : la maison de vos rêves est-elle conforme à votre budget ?
Les banques ne prennent pas de risque lorsqu'elles accordent une hypothèque. Grâce au calcul de la capacité financière du logement en propriété, vous découvrirez si vous pouvez vous permettre le financement et donc l'achat du bien. Nous vous expliquons comment.
(rh) Les banques sont devenues prudentes en matière de financement de la propriété du logement. Les taux d'intérêt hypothécaires étant toujours comparativement bas, de plus en plus de personnes veulent réaliser leur rêve d'accession à la propriété, mais toutes ne peuvent pas se le permettre. Les fonds propres (20 % du prix d'achat) constituent le premier obstacle, suivis du calcul de la capacité financière. La capacité financière correspond au rapport entre les frais courants pour la propriété du logement et le revenu.
Taux d'intérêt, amortissement et charges
Les frais courants sont constitués de trois variables : coûts d'intérêts, amortissement ainsi que frais d'entretien et charges. Les banques ne prennent pas de risque lors du calcul de la capacité financière. Leur calcul inclut généralement
- un taux d'intérêt théorique de 5 % sur l'ensemble de la dette hypothécaire,
- 1 % de l'ensemble de la dette hypothécaire pour le remboursement de l'hypothèque en deuxième rang et
- 1 % du prix d'achat pour les frais d'entretien et les charges.
Les frais courants ne doivent, en principe, pas dépasser un tiers ou 35 % du revenu brut annuel, selon la banque. Le revenu brut inclut le revenu des conjoints ou concubins (avant déduction des assurances sociales), y compris le 13e mois de salaire. D'autres revenus réguliers peuvent en outre être pris en compte. Les bonus et primes élevés sont considérés comme des éléments de salaire exceptionnels et irréguliers et ne sont pas pris en compte. Selon la situation, certaines banques calculent même la capacité financière sans le revenu de l'épouse.
Exemple de calcul AVEC amortissement
| Revenu brut de partenaire 1 | CHF 92'000 |
| Revenu brut de partenaire 2 | CHF 40'000 |
| Revenu brut | CHF 132'000 |
| Prix d'achat de la maison individuelle | CHF 800'000 |
| Fonds propres | CHF 160'000 |
| Hypothèque (80 %) | CHF 640'000 |
| Coûts d'intérêts (5 % de 640 000) | CHF 32'000 |
| Amortissement (1 % de 640 000) | CHF 6'400 |
| Charges (1 % de 800 000) | CHF 8'000 |
| Frais courants | CHF 46'400 |
| Capacité financière | 35,69 % = NON |
| Charge mensuelle | CHF 3'926 |
Exemple de calcul SANS amortissement
| Revenu brut de partenaire 1 | CHF 92'000 |
| Revenu brut de partenaire 2 | CHF 40'000 |
| Revenu brut | CHF 132'000 |
| Prix d'achat de la maison individuelle | CHF 800'000 |
| Fonds propres | CHF 280'000 |
| Hypothèque (65 %) | CHF 520'000 |
| Coûts d'intérêts (5 % de 520 000) | CHF 26'000 |
| Charges (1 % de 800 000) | CHF 8'000 |
| Frais courants | CHF 34'000 |
| Capacité financière | 25,76 % = OUI |
| Charge mensuelle | CHF 2'833 |
Questions fréquentes
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