Die Folgen der Mietdauer für Vermieter und Mieter

(rh) Unbefristete Mietverträge sind für Wohnungen üblich. Vermieter von Einfamilienhäusern werden den Mietvertrag in der Regel auch unbefristet abschliessen, wenn sie das Haus nicht in absehbarer Zeit selbst bewohnen oder einem Kind überlassen, aber flexibel sein und darum dem Mieter keine Mindestdauer einräumen wollen. Die Parteien können jedes Monatsende (sinnvollerweise ohne den 31. Dezember) als Kündigungstermin wählen. Ohne Vereinbarung gilt der ortsübliche Kündigungstermin. Das ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich, am besten fragen Sie die zuständige Schlichtungsbehörde.

Unbefristete Mietvertragsdauer mit Mindestdauer

Vermieter und Mieter können den Mietvertrag mit unbestimmter Dauer abschliessen und den ersten Kündigungstermin hinausschieben. Das ist sinnvoll, wenn der Vermieter beispielsweise sicher ist, dass sein Sohn frühestens in drei Jahren einziehen will, möglicherweise aber auch erst später. Statt einen befristeten Vertrag abzuschliessen, der in drei Jahren automatisch endet, sucht er einen Mieter, der mit einer Mietdauer von mindestens drei Jahren oder länger einverstanden ist. Der Vertrag kann in dieser Zeit nicht ordentlich gekündigt werden. Will eine Partei das Mietverhältnis auf Ende der Mindestdauer auflösen, muss sie unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen. Ohne Kündigung läuft das Mietverhältnis nach Ablauf der Mindestdauer auf unbestimmte Zeit weiter.

Befristete Mietvertragsdauer

Will der Vermieter das Mietobjekt nur für eine bestimmte Zeit vermieten, schliesst er einen Mietvertrag mit befristeter Mietvertragsdauer ab. Zum Beispiel auf fünf Jahre, weil er dann pensioniert wird und das Haus oder die Wohnung selbst bewohnen will. Der Vertrag ist unkündbar und endet automatisch am vereinbarten Tag, ohne Kündigung. Darum ist ein Kündigungsanfechtungsverfahren (Artikel 271 f. OR) ausgeschlossen. Der Mieter kann nur eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen. Wird das befristete Mietverhältnis ohne Reaktion des Vermieters und des Mieters nach Ablauf der Vertragsdauer weitergeführt, kann aus dem befristeten ein unbefristetes Mietverhältnis werden.

Tipp: Als Vermieter sind Sie besser für ein mögliches Erstreckungsverfahren gewappnet, wenn Sie im Vertrag einen Grund für die Befristung des Mietverhältnisses anführen.

Verlängerung als Option

Der Vermieter kann dem Mieter in einem befristeten Mietvertrag die Option einräumen, das Mietverhältnis um eine weitere im Mietvertrag definierte Anzahl Jahre zu verlängern. Im Mietvertrag sollte festgelegt werden, bis wann der Mieter diese Option ausüben kann. Ohne vertragliche Regelung kann der Mieter die Option bis zum Ablauf des befristeten Mietvertrages ausüben. Nur der Mieter kann die Option ausüben, der Vermieter kann ihn nicht zwingen, sein Recht auszuüben oder darauf zu verzichten. Fehlt im Vertrag eine Vereinbarung, dass der Mietzins neu vereinbart wird, gilt der bisherige Mietzins auch für die Verlängerung (echte Option). Falls die Parteien vereinbart haben, den Mietzins neu zu verhandeln, spricht man von einer unechten Option. Besonders bei Mietverträgen mit indexierten Mieten müssen die Bedingungen der Option eindeutig formuliert werden.

Mietvertragsdauer und Mietzins

Bei der Wahl der Vertragsdauer muss der Vermieter beachten, dass er bei Mietzinserhöhungen während einer festen Vertragsdauer eingeschränkt ist. Der Mietzins kann an den Landesindex der Konsumentenpreise angepasst (indexiert) werden, wenn der Vertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen wird. In der Regel halten die Allgemeinen Vertragsbestimmungen der Mietverträge fest, dass der Mietzins als indexiert gilt, sobald eine feste Vertragsdauer von fünf oder mehr Jahren vereinbart wird.

Mietverträge mit fester Vertragsdauer von mindestens drei Jahren können die Staffelung des Mietzinses vorsehen. Die Mietzinserhöhungen – maximal eine im Jahr – müssen bei Vertragsabschluss in Franken-Beträgen festgelegt werden. Andere Mietzinserhöhungen sind während der festen Vertragsdauer ausgeschlossen. Ausgenommen sind Erhöhungen für wertvermehrende Investitionen, falls dies ausdrücklich vereinbart worden ist.

Bei einem unbefristeten Vertrag kann der Vermieter den Mietzins auf jeden Kündigungstermin anpassen, wenn er die Kündigungsfrist und eine zusätzliche Mitteilungsfrist von zehn Tagen einhält. Das wird er in der Regel mit Referenzzinsveränderungen, allgemeinen Kostensteigerungen, Kaufkraftsicherung des risikotragenden Kapitals oder Mehrleistungen des Vermieters begründen. Anpassungen, die mit der Nettorendite, kostendeckenden Bruttorendite und Orts- oder Quartierüblichkeit begründet werden, sind in laufenden Mietverhältnissen wegen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eigentlich nur zulässig, wenn bei Vertragsabschluss ein entsprechender Vorbehalt in Franken oder Prozenten des Mietzinses angebracht wurde.