Referenzzinssatz: Wann darf die Miete erhöht werden?

(rh) Seit 2008 werden zinsbedingte Mietzinsanpassungen auf der Basis des hypothekarischen Referenzzinssatzes berechnet. Dieser ist innert 15 Jahren von 3,50 auf 1,25 Prozent gesunken und 2023 erstmals wieder gestiegen: Anfang Juni von 1,25 auf 1,50 Prozent und Anfang Dezember auf 1,75 Prozent. Die Erhöhungen berechtigen viele Vermieter, ihre Mieten anzupassen. Nach der ersten Erhöhung wurden schätzungsweise drei Viertel aller mieterhöhungsberechtigten Mietverträge angepasst. Experten erwarten, dass viele Vermieter nach der zweiten Erhöhung des Referenzzinssatzes die Mieten erneut anpassen werden. So rechnet die UBS bis 2024 mit Mietzinserhöhungen zwischen 2,4 Prozent in Basel-Stadt und 10,6 Prozent in Zürich, da die Vermieter neben den höheren Hypothekarzinskosten auch allgemeine Kostensteigerungen und einen Teil der Teuerung auf die Mieter überwälzen können.

Wie wird der Referenzzinssatz berechnet?

Der hypothekarische Referenzzinssatz wird aus den volumengewichteten Durchschnittszinssätzen der Hypothekarforderungen der Banken in der Schweiz berechnet. Banken mit Hypothekarforderungen von mehr als 300 Millionen Franken müssen ihre Daten der Schweizerischen Nationalbank melden. Die SNB berechnet den Durchschnittszinssatz im Auftrag des Bundesamtes für Wohnungswesen BWO. Der Durchschnittszinssatz wird aufgerundet (zum Beispiel von 1.63 auf 1.75 Prozent) oder abgerundet (zum Beispiel von 1.62 auf 1.50 Prozent) und mit dem Referenzzinssatz jeweils am ersten Arbeitstag der Monate März, Juni, September und Dezember auf der BWO-Website publiziert.

Wie wird eine Mietzinsanpassung berechnet?

Steigt der Referenzzinssatz wie letztmals im Dezember 2023 um 0,25 Prozentpunkte, dürfen Vermieter den Mietzins um 3 Prozent erhöhen, wenn sie alle Voraussetzungen erfüllen («Wann ist eine Mietzinserhöhung gerechtfertigt?»). Sie dürfen die Mietzinsen wegen der höheren Finanzierungskosten zum Beispiel von 2'000 auf 2'060 Franken erhöhen. Zusätzlich dürfen sie 40 Prozent der Teuerung und die allgemeine Kostensteigerung seit der letzten Mietzinsanpassung auf ihre Mieter überwälzen. Die Teuerung richtet sich nach dem Landesindex der Konsumentenpreise, die allgemeinen Kostensteigerungen müssen belegt werden. Weil das aufwändig ist, rechnen viele Verwaltungen pauschal mit 0,5 Prozent im Jahr. Im Streitfall müssten sie aber die Kostensteigerung nachweisen. Vermieter, die ihre Mieten wegen der Referenzzinssatzerhöhung im Juni 2023 nicht erhöht haben, dürfen sie jetzt für die Referenzzinssatzerhöhungen im Juni und im Dezember 2023 anpassen.

Gut zu wissen: Sinkt der Referenzzinssatz um 25 Basispunkte, muss der Vermieter den Mietzins um 2,91 Prozent senken. Das heisst in unserem Beispiel von 2'060 auf 2'000 Franken.

Wann ist eine Mietzinserhöhung gerechtfertigt?

Vermieter, die den Mietzins anpassen wollen, müssen die ortsübliche Kündigungsfrist einhalten. Diese beträgt in der Regel drei Monate. Ausserdem müssen Sie den Mieterinnen und Mietern eine Bedenkzeit von mindestens zehn Tagen einräumen. Die Mietzinserhöhung muss also mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist eintreffen – und sie muss auf dem offiziellen Kündigungsformular mitgeteilt werden. Der Kanton Bern beispielsweise stellt ein PDF-Formular online zur Verfügung, das Vermieter ausdrucken und ausfüllen oder online ausfüllen und ausdrucken können.

Ob eine Erhöhung gerechtfertigt ist, hängt davon ab, wann der Mietvertrag abgeschlossen wurde, welcher Referenzzinssatz gegolten hat und ob der Mietzins in der Zwischenzeit aufgrund von Erhöhungen oder Senkungen des Referenzzinssatzes angepasst wurde. Wenn Sie beispielsweise den Mietvertrag am ...

• ... 1. März 2020 abgeschlossen haben und dem Vertrag ein Referenzzinssatz von 1,25 Prozent zugrunde liegt, kann der Vermieter den Mietzins erhöhen.
• ... 1. Juni 2017 abgeschlossen haben, dem Vertrag ein Referenzzinssatz von 1,50 Prozent zugrunde liegt und Sie nach der Senkung des Referenzzinssatzes auf 1,25 Prozent im März 2020 keine Mietzinssenkung verlangt haben, darf der Vermieter den Mietzins nicht erhöhen. Er kann den Mietzins aber der Teuerung und den gestiegenen Kosten anpassen.
• ... 1. Dezember 2017 abgeschlossen haben, dem Vertrag ein Referenzzinssatz von 1,50 Prozent zugrunde liegt und Sie nach der Senkung des Referenzzinssatzes auf 1,25 Prozent im März 2020 eine Mietzinssenkung verlangt haben, darf der Vermieter den Mietzins erhöhen.

Können Mieter Mietzinserhöhungen anfechten?

Mieterinnen und Mieter können eine Mietzinserhöhung anfechten, wenn sie ungerechtfertigt oder formell fehlerhaft ist. Zum Beispiel, weil die Erhöhung ...

• ... nicht mit dem offiziellen Formular des Kantons mitgeteilt wurde oder die Begründung auf dem Formular fehlt.
• ... auf einem falschen Referenzzinssatz oder Überwälzungssatz basiert und deshalb falsch berechnet wurde.
• ... zu einer überhöhten Nettorendite führt und nicht mehr orts- oder quartierüblich ist.
• ... mit Kostensenkungen oder der Teuerung verrechnet wurde.

Wann sich der Gang zur Schlichtungsstelle lohnt, lässt sich nicht pauschal beantworten, denn jedes Mietverhältnis ist anders. Mieterinnen und Mieter, die ihre Chancen abschätzen wollen, können mit einem Online-Mietzinsrechner prüfen, ob die Erhöhung gerechtfertigt ist oder nicht. Zum Beispiel auf den Internetseiten des Hauseigentümerverbandes oder Mieterinnen- und Mieterverbandes. Ist die Erhöhung ungerechtfertigt, erhalten Mieterinnen und Mieter eine Anleitung, wie sie die Mietzinserhöhung bei der Schlichtungsstelle anfechten können.

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