Mietvertrag kündigen: Was Sie zur Wohnungskündigung wissen müssen

(rh) Mietende können den Mietvertrag innerhalb der Kündigungsfrist mit einem unterschriebenen Brief auflösen. Vermietende müssen mit einem amtlich genehmigten Formular kündigen, das sie beispielsweise beim Hauseigentümerverband Schweiz bestellen können. Nur das Original des eigenhändig unterzeichneten Kündigungsformulars erfüllt alle Voraussetzungen. Wenn die Vermietenden diese Formvorschriften missachten, ist die Kündigung nichtig. Ausserdem muss er bei Familienwohnungen ein separates Kündigungsformular mit separater und eingeschriebener Post an die Ehepartner:innen, die eingetragenen Partner:innen schicken.

Die Kündigung muss nicht begründet werden. Jede Partei kann aber die Begründung verlangen. Das Gesetz schreibt keine Form vor. Sie sollte aber aus Beweisgründen immer schriftlich erfolgen. Das müssen Mietende beachten, wenn sie kündigen:

• Die Kündigung muss schriftlich verfasst sein und sollte eingeschrieben erfolgen
• Die Kündigung muss von jedem einzelnen Mietenden unterzeichnet sein
• Kündigen Sie die Wohnung auf einen vereinbarten Kündigungstermin
• Kündigen Sie ausserhalb der Kündigungsfrist, schlagen Sie Nachmietende vor 

Kündigung der Wohnung anfechten

Eine Kündigung muss innerhalb von 30 Tagen nach Empfang der Kündigung angefochten werden. Zum Beispiel, wenn die Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst. Das heisst, wenn jemand ein Recht ausübt, obwohl dieses für ihn von keinem Interesse oder Nutzen ist, es ihm also nur darum geht, der Gegenpartei Schaden zuzufügen oder sie in erhebliche Schwierigkeiten zu bringen. Die Anfechtung bewirkt nicht die Ungültigkeit der Kündigung im Sinne einer einseitigen Unverbindlichkeit. Mit dem Anfechtungsbegehren übernimmt die Schlichtungsbehörde, die allein oder mit dem Gericht entscheidet, ob eine Kündigung gültig ist. Wenn die Schlichtungsbehörde zum Schluss kommt, dass die Mietenden die Kündigung zu Recht angefochten haben, prüft sie, ob die Voraussetzungen gegeben sind, um das Mietverhältnisses zu erstrecken. Nur die Mietenden können eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen.

Kündigungsschutz der Mietenden

In den Artikeln 269 bis 270e OR und 271 bis 273c OR finden sich Vorschriften zum Schutz der Mietenden vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen. Der verstärkte Kündigungsschutz der Mietenden basiert auf

• minimalen gesetzlichen Kündigungsfristen,
• dem Formularzwang,
• dem Recht auf Begründung der Kündigung,
• der Möglichkeit zur Kündigungsanfechtung und
• dem Begehren um Mieterstreckung usw.

Zur Beschränkung des Kündigungsrechts besteht die Möglichkeit, Mietvertragsbedingungen an veränderte Umstände anzupassen. Das gilt für Mietzinserhöhungen, andere einseitige Vertragsänderungen durch die Verwaltung sowie Mietzinsreduktionsbegehren der Mietenden. Damit soll die Zahl der Kündigungen durch Vermietende möglichst gering gehalten werden. Insbesondere soll verhindert werden, dass Vermietende kündigen, um einen neuen Vertrag mit neuen Bedingungen abzuschliessen. Die Verwaltung hat die Möglichkeit, den Vertrag einseitig zu ändern, muss aber den Mietenden genügend Zeit für die Kündigung einräumen. Mietende, die am Mietvertrag festhalten wollen, können sich wehren. So wird die einseitige Durchsetzung missbräuchlicher Forderungen verhindert.

Anfechtbare Kündigungsgründe

Mietende können die Kündigung anfechten, wenn der Mietvertrag gekündigt worden ist,

• weil die Mietenden nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend gemacht haben (Rachekündigung).
  
• um die Mietenden gefügig zu machen, damit sie eine von der Verwaltung einseitig verlangte Vertragsänderung akzeptiert (Pressionskündigung).
  
• um die Mietenden dazu zu bringen, die Wohnung zu kaufen (congé vente).
  
• wenn ein Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren hängig ist, in dem es um das Mietverhältnis geht. Ausser, die Mietenden haben das Verfahren missbräuchlich eingeleitet.
  
• wenn weniger als drei Jahre vergangen sind, seit ein Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren abgeschlossen worden ist, in dem es um das Mietverhältnis ging. Ausserdem muss die Verwaltung im Verfahren
  
  • zu einem erheblichen Teil (deutlich mehr als die Hälfte) die Auseinandersetzung mit den Mietenden verloren haben, oder
    
  • eine Forderung oder Klage ganz zurückgezogen oder erheblich (deutlich mehr als die Hälfte) herabgesetzt haben,
    
  • auf die Anrufung des Gerichts verzichtet haben, obwohl vor der Schlichtungsbehörde keine Einigung zustande kam, und
    
  • mit den Mietenden einen Vergleich geschlossen oder sich sonst wie geeinigt haben. In diesem Fall spielt es keine Rolle, ob die Verwaltung von ihrer Forderung erheblich oder nur wenig zurückgegangen ist.
• wenn sich die familiären Verhältnisse der Mietenden geändert haben, aber der Verwaltung daraus kein wesentlicher Nachteil entsteht. Zum Beispiel, wenn ein Kind geboren wird, ein Ehepartner stirbt oder die Ehe geschieden wird.

Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzug

Geraten die Mietenden mit der Zahlung der Mietzinsen oder Nebenkosten in Verzug, können ihnen die Vermietenden schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und androhen, bei Ablauf der Frist das Mietverhältnis aufzulösen. Für Wohn- und Geschäftsräume beträgt diese Zahlungsfrist mindestens 30 Tage (Artikel 257d Absatz 1 OR). Die Frist beginnt mit dem Tag, an dem das Schreiben den Mietenden zugestellt wird, der Tag der Entgegennahme zählt nicht. Eingeschriebene Zahlungsfristansetzungen gelten am letzten Tag der postalischen Abholfrist von sieben Tagen als zugestellt, falls die Mietenden die Sendung nicht entgegen nehmen oder abholen. Der Fristenlauf beginnt in diesem Fall am Tag nach Ablauf der postalischen Abholfrist. Bezahlen die Mietenden nicht fristgerecht, kann die Verwaltung mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Artikel 257d Absatz 2 OR).

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