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Einen Mietvertrag können beide Parteien kündigen. Allerdings müssen sie besondere Formvorschriften beachten. Und beide Parteien können die Kündigung anfechten.
(rh) Mietende können den Mietvertrag innerhalb der Kündigungsfrist mit einem unterschriebenen Brief auflösen. Vermietende müssen mit einem amtlich genehmigten Formular kündigen, das sie beispielsweise beim Hauseigentümerverband Schweiz bestellen können. Nur das Original des eigenhändig unterzeichneten Kündigungsformulars erfüllt alle Voraussetzungen. Wenn die Vermietenden diese Formvorschriften missachten, ist die Kündigung nichtig. Ausserdem muss er bei Familienwohnungen ein separates Kündigungsformular mit separater und eingeschriebener Post an die Ehepartner:innen, die eingetragenen Partner:innen schicken.
Die Kündigung muss nicht begründet werden. Jede Partei kann aber die Begründung verlangen. Das Gesetz schreibt keine Form vor. Sie sollte aber aus Beweisgründen immer schriftlich erfolgen. Das müssen Mietende beachten, wenn sie kündigen:
Eine Kündigung muss innerhalb von 30 Tagen nach Empfang der Kündigung angefochten werden. Zum Beispiel, wenn die Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst. Das heisst, wenn jemand ein Recht ausübt, obwohl dieses für ihn von keinem Interesse oder Nutzen ist, es ihm also nur darum geht, der Gegenpartei Schaden zuzufügen oder sie in erhebliche Schwierigkeiten zu bringen. Die Anfechtung bewirkt nicht die Ungültigkeit der Kündigung im Sinne einer einseitigen Unverbindlichkeit. Mit dem Anfechtungsbegehren übernimmt die Schlichtungsbehörde, die allein oder mit dem Gericht entscheidet, ob eine Kündigung gültig ist. Wenn die Schlichtungsbehörde zum Schluss kommt, dass die Mietenden die Kündigung zu Recht angefochten haben, prüft sie, ob die Voraussetzungen gegeben sind, um das Mietverhältnisses zu erstrecken. Nur die Mietenden können eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen.
In den Artikeln 269 bis 270e OR und 271 bis 273c OR finden sich Vorschriften zum Schutz der Mietenden vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen. Der verstärkte Kündigungsschutz der Mietenden basiert auf
Zur Beschränkung des Kündigungsrechts besteht die Möglichkeit, Mietvertragsbedingungen an veränderte Umstände anzupassen. Das gilt für Mietzinserhöhungen, andere einseitige Vertragsänderungen durch die Verwaltung sowie Mietzinsreduktionsbegehren der Mietenden. Damit soll die Zahl der Kündigungen durch Vermietende möglichst gering gehalten werden. Insbesondere soll verhindert werden, dass Vermietende kündigen, um einen neuen Vertrag mit neuen Bedingungen abzuschliessen. Die Verwaltung hat die Möglichkeit, den Vertrag einseitig zu ändern, muss aber den Mietenden genügend Zeit für die Kündigung einräumen. Mietende, die am Mietvertrag festhalten wollen, können sich wehren. So wird die einseitige Durchsetzung missbräuchlicher Forderungen verhindert.
Mietende können die Kündigung anfechten, wenn der Mietvertrag gekündigt worden ist,
Geraten die Mietenden mit der Zahlung der Mietzinsen oder Nebenkosten in Verzug, können ihnen die Vermietenden schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und androhen, bei Ablauf der Frist das Mietverhältnis aufzulösen. Für Wohn- und Geschäftsräume beträgt diese Zahlungsfrist mindestens 30 Tage (Artikel 257d Absatz 1 OR). Die Frist beginnt mit dem Tag, an dem das Schreiben den Mietenden zugestellt wird, der Tag der Entgegennahme zählt nicht. Eingeschriebene Zahlungsfristansetzungen gelten am letzten Tag der postalischen Abholfrist von sieben Tagen als zugestellt, falls die Mietenden die Sendung nicht entgegen nehmen oder abholen. Der Fristenlauf beginnt in diesem Fall am Tag nach Ablauf der postalischen Abholfrist. Bezahlen die Mietenden nicht fristgerecht, kann die Verwaltung mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Artikel 257d Absatz 2 OR).
Wenn die Mietenden plötzlich umziehen wollen oder müssen, weil sie ihre Traumwohnung gefunden haben oder ins Ausland versetzt werden, müssen sie sich an die Kündigungsfrist halten. Das sind in der Regel drei Monate, ausser im Vertrag steht etwas anderes. Ein Beispiel: Sie wollen am 1. Oktober eine neue Wohnung beziehen. Entsprechend müssen Sie Ihre bisherige Wohnung auf den 30. September kündigen, unter Einhalt der dreimonatigen Kündigungsfrist muss die Kündigung also am 30. Juni bei der Liegenschaftsverwaltung sein. Wer ausserordentlich kündigen will, muss einen zumutbaren, das heisst solventen und gleichwertige Nachmietende vorschlagen.
Diese Nachmietende müssen bereit sein, den Mietvertrag zu den selben Bedingungen wie Sie weiterzuführen. Im Prinzip genügt ein Vorschlag. Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen, schlagen Sie mehrere Nachmietende vor. Das sollten Sie beachten, wenn Sie ausserordentlich kündigen und Nachmietende vorschlagen wollen:
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