Wohnung kündigen: Was Mieter und Vermieter wissen müssen

(rh) Mietende können den Mietvertrag innerhalb der Kündigungsfrist mit einem unterschriebenen Brief auflösen. Vermietende müssen mit einem amtlich genehmigten Formular kündigen, das sie beispielsweise beim Hauseigentümerverband Schweiz bestellen können. Nur das Original des eigenhändig unterzeichneten Kündigungsformulars erfüllt alle Voraussetzungen. Wenn die Vermietenden diese Formvorschriften missachten, ist die Kündigung nichtig. Ausserdem muss er bei Familienwohnungen ein separates Kündigungsformular mit separater und eingeschriebener Post an die Ehepartner:innen, die eingetragenen Partner:innen schicken.

Die Kündigung muss nicht begründet werden. Jede Partei kann aber die Begründung verlangen. Das Gesetz schreibt keine Form vor. Sie sollte aber aus Beweisgründen immer schriftlich erfolgen. Das müssen Mietende beachten, wenn sie kündigen:

• Die Kündigung muss schriftlich verfasst sein und sollte eingeschrieben erfolgen
• Die Kündigung muss von jedem einzelnen Mietenden unterzeichnet sein
• Kündigen Sie die Wohnung auf einen vereinbarten Kündigungstermin
• Kündigen Sie ausserhalb der Kündigungsfrist, schlagen Sie Nachmietende vor 

Kündigung der Wohnung anfechten

Eine Kündigung muss innerhalb von 30 Tagen nach Empfang der Kündigung angefochten werden. Zum Beispiel, wenn die Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst. Das heisst, wenn jemand ein Recht ausübt, obwohl dieses für ihn von keinem Interesse oder Nutzen ist, es ihm also nur darum geht, der Gegenpartei Schaden zuzufügen oder sie in erhebliche Schwierigkeiten zu bringen. Die Anfechtung bewirkt nicht die Ungültigkeit der Kündigung im Sinne einer einseitigen Unverbindlichkeit. Mit dem Anfechtungsbegehren übernimmt die Schlichtungsbehörde, die allein oder mit dem Gericht entscheidet, ob eine Kündigung gültig ist. Wenn die Schlichtungsbehörde zum Schluss kommt, dass die Mietenden die Kündigung zu Recht angefochten haben, prüft sie, ob die Voraussetzungen gegeben sind, um das Mietverhältnisses zu erstrecken. Nur die Mietenden können eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen.

Kündigungsschutz der Mietenden

In den Artikeln 269 bis 270e OR und 271 bis 273c OR finden sich Vorschriften zum Schutz der Mietenden vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen. Der verstärkte Kündigungsschutz der Mietenden basiert auf

• minimalen gesetzlichen Kündigungsfristen,
• dem Formularzwang,
• dem Recht auf Begründung der Kündigung,
• der Möglichkeit zur Kündigungsanfechtung und
• dem Begehren um Mieterstreckung usw.

Zur Beschränkung des Kündigungsrechts besteht die Möglichkeit, Mietvertragsbedingungen an veränderte Umstände anzupassen. Das gilt für Mietzinserhöhungen, andere einseitige Vertragsänderungen durch die Verwaltung sowie Mietzinsreduktionsbegehren der Mietenden. Damit soll die Zahl der Kündigungen durch Vermietende möglichst gering gehalten werden. Insbesondere soll verhindert werden, dass Vermietende kündigen, um einen neuen Vertrag mit neuen Bedingungen abzuschliessen. Die Verwaltung hat die Möglichkeit, den Vertrag einseitig zu ändern, muss aber den Mietenden genügend Zeit für die Kündigung einräumen. Mietende, die am Mietvertrag festhalten wollen, können sich wehren. So wird die einseitige Durchsetzung missbräuchlicher Forderungen verhindert.

Anfechtbare Kündigungsgründe

Mietende können die Kündigung anfechten, wenn der Mietvertrag gekündigt worden ist,

• weil die Mietenden nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend gemacht haben (Rachekündigung).
  
• um die Mietenden gefügig zu machen, damit sie eine von der Verwaltung einseitig verlangte Vertragsänderung akzeptiert (Pressionskündigung).
  
• um die Mietenden dazu zu bringen, die Wohnung zu kaufen (congé vente).
  
• wenn ein Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren hängig ist, in dem es um das Mietverhältnis geht. Ausser, die Mietenden haben das Verfahren missbräuchlich eingeleitet.
  
• wenn weniger als drei Jahre vergangen sind, seit ein Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren abgeschlossen worden ist, in dem es um das Mietverhältnis ging. Ausserdem muss die Verwaltung im Verfahren
  
  • zu einem erheblichen Teil (deutlich mehr als die Hälfte) die Auseinandersetzung mit den Mietenden verloren haben, oder
    
  • eine Forderung oder Klage ganz zurückgezogen oder erheblich (deutlich mehr als die Hälfte) herabgesetzt haben,
    
  • auf die Anrufung des Gerichts verzichtet haben, obwohl vor der Schlichtungsbehörde keine Einigung zustande kam, und
    
  • mit den Mietenden einen Vergleich geschlossen oder sich sonst wie geeinigt haben. In diesem Fall spielt es keine Rolle, ob die Verwaltung von ihrer Forderung erheblich oder nur wenig zurückgegangen ist.
• wenn sich die familiären Verhältnisse der Mietenden geändert haben, aber der Verwaltung daraus kein wesentlicher Nachteil entsteht. Zum Beispiel, wenn ein Kind geboren wird, ein Ehepartner stirbt oder die Ehe geschieden wird.

Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzug

Geraten die Mietenden mit der Zahlung der Mietzinsen oder Nebenkosten in Verzug, können ihnen die Vermietenden schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und androhen, bei Ablauf der Frist das Mietverhältnis aufzulösen. Für Wohn- und Geschäftsräume beträgt diese Zahlungsfrist mindestens 30 Tage (Artikel 257d Absatz 1 OR). Die Frist beginnt mit dem Tag, an dem das Schreiben den Mietenden zugestellt wird, der Tag der Entgegennahme zählt nicht. Eingeschriebene Zahlungsfristansetzungen gelten am letzten Tag der postalischen Abholfrist von sieben Tagen als zugestellt, falls die Mietenden die Sendung nicht entgegen nehmen oder abholen. Der Fristenlauf beginnt in diesem Fall am Tag nach Ablauf der postalischen Abholfrist. Bezahlen die Mietenden nicht fristgerecht, kann die Verwaltung mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Artikel 257d Absatz 2 OR).

Wohnung ausserordentlich kündigen

Wenn die Mietenden plötzlich umziehen wollen oder müssen, weil sie ihre Traumwohnung gefunden haben oder ins Ausland versetzt werden, müssen sie sich an die Kündigungsfrist halten. Das sind in der Regel drei Monate, ausser im Vertrag steht etwas anderes. Ein Beispiel: Sie wollen am 1. Oktober eine neue Wohnung beziehen. Entsprechend müssen Sie Ihre bisherige Wohnung auf den 30. September kündigen, unter Einhalt der dreimonatigen Kündigungsfrist muss die Kündigung also am 30. Juni bei der Liegenschaftsverwaltung sein. Wer ausserordentlich kündigen will, muss einen zumutbaren, das heisst solventen und gleichwertige Nachmietende vorschlagen.

Nachmietende vorschlagen

Diese Nachmietende müssen bereit sein, den Mietvertrag zu den selben Bedingungen wie Sie weiterzuführen. Im Prinzip genügt ein Vorschlag. Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen, schlagen Sie mehrere Nachmietende vor. Das sollten Sie beachten, wenn Sie ausserordentlich kündigen und Nachmietende vorschlagen wollen:

• Als erstes müssen Sie auf den ordentlichen Termin kündigen. Am besten informieren Sie die Verwaltung jetzt schon darüber, dass Sie das Mietverhältnis vorzeitig auflösen wollen, natürlich unter Einhaltung der Vorschriften.
  
• Die Nachmietenden müssen nachweisen, dass sie finanziell in der Lage sind, die Miete zu bezahlen. Die meisten Vermietenden verlangen einen aktuellen Auszug aus dem Betreibungsregister. 
  
• Die Nachmietenden müssen die Wohnung zu denselben Bedingungen übernehmen wie Sie. Wenn Sie alleine in einer Zwei-Zimmer-Wohnung gelebt haben, wird eine vierköpfige Familie nicht als «gleichwertig» bezeichnet. Das gilt beispielsweise auch, wenn Sie eine Person die raucht für Ihre Nichtraucherwohnung vorschlagen.
  
• Obwohl das Gesetz nur einen Vorschlag verlangt, lohnt es sich, mehrere Ersatzmietende vorzuschlagen. So sichern Sie sich ab, falls eine kurzfristig abspringt.
  
• Wenn Sie der Verwaltung Vorschläge für die Nachfolge unterbreiten, kann sie bis zu 30 Tage in Anspruch nehmen, um sich zu entscheiden.
  
• Bevor Sie eine Nachfolge suchen, sollten Sie mit der Verwaltung reden. Vielleicht hat sie eine Warteliste oder will die Gelegenheit nutzen und die Wohnung renovieren. Dann könnten Sie ohne Nachfolge vorzeitig kündigen. Lassen Sie sich das aber schriftlich bestätigen.
  
• Falls Sie für die Suche Inserate schalten, müssen Sie die Kosten selber bezahlen. Schaltet die Verwaltung Anzeigen, ohne sich mit Ihnen abzusprechen, gehen die Kosten zu ihren Lasten.
  
• Sobald Verwaltung und Nachmietende einen Vertrag abgeschlossen haben, sind Sie aus dem Schneider. Sollte es in der Folge zu vertragsrechtlichen Problemen zwischen Nachmietenden und Verwaltung kommen, ist das nicht Ihre Sache. 
  
• Falls Sie die Bewerbungsunterlagen der Nachmietenden nicht selber eingereicht haben, erkundigen Sie sich bei der Verwaltung, ob sie diese erhalten hat. Ausserdem sollten Sie nachfragen, ob die Verwaltung die Nachfolge akzeptiert.
  
• Sobald die Nachmietenden bestimmt und akzeptiert sind, können Sie von der Verwaltung die Bestätigung verlangen, dass Sie vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen sind.

Häufige Fragen