Wohnung kündigen: Was Mieter und Vermieter wissen müssen

(rh) Mieter können mit einem unterschriebenen Brief kündigen. Vermieter müssen mit einem amtlich genehmigten Formular kündigen, das sie beispielsweise beim Hauseigentümerverband Schweiz bestellen können. Nur das Original des eigenhändig unterzeichneten Kündigungsformulars erfüllt alle Voraussetzungen. Wenn der Vermieter diese Formvorschriften missachtet, ist die Kündigung nichtig.  Ausserdem muss er bei Familienwohnungen ein separates Kündigungsformular mit separater und eingeschriebener Post an den Ehegatten, den eingetragenen Partner oder die eingetragene Partnerin schicken.

Die Kündigung muss nicht begründet werden. Jede Partei kann aber die Begründung verlangen. Das Gesetz schreibt keine Form vor. Sie sollte aber aus Beweisgründen immer schriftlich erfolgen.

Kündigung der Wohnung anfechten

Eine Kündigung muss innerhalb von 30 Tagen nach Empfang der Kündigung angefochten werden. Zum Beispiel, wenn die Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst. Das heisst, wenn jemand ein Recht ausübt, obwohl dieses für ihn von keinem Interesse oder Nutzen ist, es ihm also nur darum geht, der Gegenpartei Schaden zuzufügen oder sie in erhebliche Schwierigkeiten zu bringen. Die Anfechtung bewirkt nicht die Ungültigkeit der Kündigung im Sinne einer einseitigen Unverbindlichkeit. Mit dem Anfechtungsbegehren übernimmt die Schlichtungsbehörde, die allein oder mit dem Richter entscheidet, ob eine Kündigung gültig ist. Wenn die Schlichtungsbehörde zum Schluss kommt, dass der Mieter die Kündigung zu Recht angefochten hat, prüft sie, ob die Voraussetzungen gegeben sind, um das Mietverhältnisses zu erstrecken. Nur der Mieter kann eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen.

Kündigungsschutz des Mieters

In den Artikeln 269 bis 270e OR und 271 bis 273c OR finden sich Vorschriften zum Schutz  des Mieters vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen. Der verstärkte Kündigungsschutz des Mieters basiert auf

• minimalen gesetzlichen Kündigungsfristen,
• dem Formularzwang,
• dem Recht auf Begründung der Kündigung,
• der Möglichkeit zur Kündigungsanfechtung und
• dem Begehren um Mieterstreckung usw.

Zur Beschränkung des Kündigungsrechts besteht die Möglichkeit, Mietvertragsbedingungen an veränderte Umstände anzupassen. Das gilt für Mietzinserhöhungen, andere einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter sowie Mietzinsreduktionsbegehren des Mieters. Damit soll die Zahl der Vermieterkündigungen möglichst gering gehalten werden. Insbesondere soll verhindert werden, dass Vermieter kündigen, um einen neuen Vertrag mit neuen Bedingungen abzuschliessen. Der Vermieter hat die Möglichkeit, den Vertrag einseitig zu ändern, muss aber dem Mieter genügend Zeit für die Kündigung einräumen. Mieter, die am Mietvertrag festhalten wollen, können die Änderungen anfechten. So wird die einseitige Durchsetzung missbräuchlicher Forderungen verhindert.

Anfechtbare Kündigungsgründe

Mieter können die Kündigung anfechten, wenn der Mietvertrag gekündigt worden ist,

• weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend gemacht hat (Rachekündigung).
  
• um den Mieter gefügig zu machen, damit er eine vom Vermieter einseitig verlangte Vertragsänderung akzeptiert (Pressionskündigung).
  
• um den Mieter dazu zu bringen, die Wohnung zu kaufen (congé vente).
  
• wenn ein Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren hängig ist, in dem es um das Mietverhältnis geht. Ausser, der Mieter hat das Verfahren missbräuchlich eingeleitet.
  
• wenn weniger als drei Jahre vergangen sind, seit ein Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren abgeschlossen worden ist, in dem es um das Mietverhältnis ging. Ausserdem muss der Vermieter im Verfahren
  
  • zu einem erheblichen Teil (deutlich mehr als die Hälfte) die Auseinandersetzung mit dem Mieter verloren haben, oder
    
  • eine Forderung oder Klage ganz zurückgezogen oder erheblich (deutlich mehr als die Hälfte) herabgesetzt haben,
    
  • auf die Anrufung des Richters verzichtet haben, obwohl vor der Schlichtungsbehörde keine Einigung zustande kam, und
    
  • mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonst wie geeinigt haben. In diesem Fall spielt es keine Rolle, ob der Vermieter von seiner Forderung erheblich oder nur wenig zurückgegangen ist.
• wenn sich die familiären Verhältnisse des Mieters geändert haben, aber dem Vermieter daraus kein wesentlicher Nachteil entsteht. Zum Beispiel, wenn ein Kind geboren wird, ein Ehegatte stirbt oder die Ehe geschieden wird.

Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzug

Gerät der Mieter mit der Zahlung der Mietzinsen oder Nebenkosten in Verzug, kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und androhen, bei Ablauf der Frist das Mietverhältnis aufzulösen. Für Wohn- und Geschäftsräume beträgt diese Zahlungsfrist mindestens 30 Tage (Artikel 257d Absatz 1 OR). Die Frist beginnt mit dem Tag, an dem das Schreiben dem Mieter zugestellt wird, der Tag der Entgegennahme zählt nicht. Eingeschriebene Zahlungsfristansetzungen gelten am letzten Tag der postalischen Abholfrist von sieben Tagen als zugestellt, falls der Mieter die Sendung nicht entgegennimmt oder abholt Der Fristenlauf beginnt in diesem Fall am Tag nach Ablauf der postalischen Abholfrist. Bezahlt der Mieter nicht fristgerecht, kann der Vermieter mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Artikel 257d Absatz 2 OR).

Wohnung ausserordentlich kündigen

Wenn ein Mieter plötzlich umziehen will oder muss, weil er seine Traumwohnung gefunden hat oder ins Ausland versetzt wird, muss er sich an die Kündigungsfrist halten. Das sind in der Regel drei Monate, ausser, im Vertrag steht etwas anderes. Wer ausserordentlich kündigen will, muss einen solventen und gleichwertigen Nachmieter vorschlagen, der bereit ist, früher einzuziehen. Das sollten Sie beachten, wenn Sie ausserordentlich kündigen wollen:

• Als erstes müssen Sie auf den ordentlichen Termin kündigen. Am besten informieren Sie den Vermieter jetzt schon darüber, dass Sie das Mietverhältnis vorzeitig auflösen wollen, natürlich unter Einhaltung der Vorschriften.
  
• Der Nachmieter muss nachweisen, dass er finanziell in der Lage ist, die Miete zu bezahlen. Die meisten Vermieter verlangen einen aktuellen Auszug aus dem Betreibungsregister. 
  
• Der Nachmieter muss die Wohnung zu denselben Bedingungen übernehmen wie Sie. Wenn Sie alleine in einer Zwei-Zimmer-Wohnung gelebt haben, wird eine vierköpfige Familie nicht als «gleichwertig» bezeichnet. Das gilt beispielsweise auch, wenn Sie einen Raucher für Ihre Nichtraucherwohnung vorschlagen.
  
• Obwohl das Gesetz nur einen Vorschlag verlangt, lohnt es sich, dem Vermieter mehrere Ersatzmieter vorzuschlagen. So sichern Sie sich ab, falls einer kurzfristig abspringt.
  
• Wenn Sie dem Vermieter Vorschläge für Nachfolger unterbreiten, kann der Vermieter bis zu 30 Tage in Anspruch nehmen, um sich zu entscheiden.
  
• Bevor Sie einen Nachfolger suchen, sollten Sie mit dem Vermieter reden. Vielleicht hat er eine Warteliste oder will die Gelegenheit nutzen und die Wohnung renovieren. Dann könnten Sie ohne Nachmieter vorzeitig kündigen. Lassen Sie sich das aber schriftlich bestätigen.
  
• Falls Sie für die Suche Inserate schalten, müssen Sie die Kosten selber bezahlen. Schaltet der Vermieter Anzeigen, ohne sich mit Ihnen abzusprechen, gehen die Kosten zu seinen Lasten.
  
• Sobald Vermieter und Nachfolgemieter einen Vertrag abgeschlossen haben, sind Sie als Vormieter aus dem Schneider. Sollte es in der Folge zu vertragsrechtlichen Problemen zwischen Nachmieter und Vermieter kommen, ist das nicht Ihre Sache. 
  
• Falls Sie die Bewerbungsunterlagen der Mietinteressenten nicht selber eingereicht haben, erkundigen Sie sich beim Vermieter, ob er diese erhalten hat. Ausserdem sollten Sie nachfragen, ob der Vermieter den Nachmieter akzeptiert.
  
• Sobald der Nachmieter bestimmt und akzeptiert ist, können Sie vom Vermieter die Bestätigung verlangen, dass Sie vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen sind.