Voraussetzungen für die Erstreckung des Mietverhältnisses

(rh) Wenn Vermietende ein Mietverhältnis kündigen, können die Mietenden die Kündigung anfechten oder eine Mieterstreckung beantragen. Voraussetzung ist, dass die Vermietenden den Mietvertrag rechtskonform und formgültig mit dem amtlichen Formular gekündigt haben. Eine Mieterstreckung ist ein Aufschub und kann nur beantragt werden, wenn das Mietverhältnis ordentlich beendigt oder ausserordentlich aufgelöst worden ist.

Keinen Aufschub gibt es, wenn die Vermietenden gekündigt haben, weil die Mietenden in Zahlungsrückstand sind (Artikel 257d OR), ihre Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflichten (schwer) verletzt haben (Artikel 257f Absatz 3 und 4 OR) oder Konkurs angemeldet haben (Artikel 266h OR). Ausserdem wird kein Aufschub gewährt, wenn der Mietvertrag ausdrücklich nur für die Zeit bis zum Beginn geplanter Umbau- oder Abbrucharbeiten abgeschlossen worden ist.

Die Mieterstreckung soll den Mietenden mehr Zeit geben, eine neue Wohnung oder ein neues Haus zu finden. Allerdings müssen sie nachweisen können, dass die Vertragsauflösung sogenannte Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen der Vermietenden nicht zu rechtfertigen ist. Als Härte gelten Umstände, die es schwer oder gar unmöglich machen, bis zum Ablauf des Mietverhältnisses ein geeignetes Mietobjekt zu finden.

Dauer einer Mieterstreckung

Die Mietenden müssen bei der Schlichtungsbehörde Antrag auf Mieterstreckung einreichen. Bei unbefristeten Verträgen muss der Antrag spätestens 30 Tage nach der Kündigung gestellt werden, bei Verträgen mit fester Mietdauer spätestens 60 Tage vor Vertragsablauf. Wird diese Frist verpasst, ist das Recht auf Mieterstreckung verwirkt, sprich verloren. Die Adresse der zuständigen Schlichtungsbehörde steht auf dem offiziellen Kündigungsformular.

Die Schlichtungsbehörde lädt die Parteien vor und versucht, eine gütliche Einigung zu finden. Können sich Vermietende und Mietende nicht einigen, entscheidet die Behörde. Mietverhältnisse können höchstens zweimal erstreckt werden: für Wohnräume um bis zu 4 Jahre, für Geschäftsräume um bis zu 6 Jahre. Ist eine der Parteien nicht einverstanden, kann sie innerhalb von 30 Tagen beim zuständigen Gericht gegen die Entscheidung klagen.

Gründe für eine Mieterstreckung

Bei ihrer Entscheidung wägt die Schlichtungsbehörde die Härte für die Mietenden mit den Interessen der Vermietenden ab. Je besser die Argumente der Mietenden sind, desto grösser ist die Chance auf einen Aufschub. Meistens geht es darum, dass die Zeit bis zum Kündigungstermin nicht reicht, um eine andere Wohnung zu finden, weil die Mietenden

• aus finanziellen Gründen eine günstige Wohnung finden müssen.
  
• älter sind und es deshalb schwierig wird, eine passende Wohnung zu finden.
  
• schon sehr lange im Quartier leben und dort stark verwurzelt sind.
  
• oder jemand in der Familie krank sind und ein Umzug deshalb schwierig wäre.
  
• die Kinder im Quartier zur Schule gehen und ein Umzug Probleme schaffen könnte.
  
• keine günstige Wohnung am Wohnort findet.

So oder so müssen die Mietenden den Härtefall begründen. Deshalb sollten sie alle Dokumente zur Verhandlung mitbringen, zum Beispiel Lohnausweise oder Arztzeugnisse. Wichtig sind auch Belege für die Suche nach einer Wohnung, beispielsweise Bewerbungen, Absagen und Telefonprotokolle. Die Schichtungsbehörde erwartet, dass sich die Mietenden trotz Aussicht auf Aufschub um eine Wohnung bemühen. Das ist auch im Interesse der Mietenden, weil die Behörde den Antrag ablehnen könnte und sie am Kündigungstermin auf der Strasse stehen würden.

Häufige Fragen