Voraussetzungen für eine Mieterstreckung

(rh) Wenn ein Vermieter ein Mietverhältnis kündigt, kann der Mieter die Kündigung anfechten oder –  falls er sie akzeptiert – eine Mieterstreckung beantragen. Voraussetzung ist, dass der Vermieter den Mietvertrag rechtskonform und formgültig mit dem amtlichen Formular gekündigt hat. Eine Mieterstreckung ist ein Aufschub und kann nur beantragt werden, wenn das Mietverhältnis ordentlich beendigt oder ausserordentlich aufgelöst worden ist.

Keinen Aufschub gibt es, wenn der Vermieter gekündigt hat, weil der Mieter in Zahlungsrückstand ist (Artikel 257d OR), seine Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflichten (schwer) verletzt hat (Artikel 257f Absatz 3 und 4 OR) oder Konkurs angemeldet hat (Artikel 266h OR). Ausserdem wird kein Aufschub gewährt, wenn der Mietvertrag ausdrücklich nur für die Zeit bis zum Beginn geplanter Umbau- oder Abbrucharbeiten abgeschlossen worden ist.

Die Mieterstreckung soll dem Mieter mehr Zeit geben, eine neue Wohnung oder ein neues Haus zu finden. Allerdings muss er nachweisen können, dass die Vertragsauflösung für ihn oder seine Familie eine sogenannte Härte zur Folge hätte, die durch die Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist. Als Härte gelten Umstände, die es schwer oder gar unmöglich machen, bis zum Ablauf des Mietverhältnisses ein geeignetes Mietobjekt zu finden.

Dauer einer Mieterstreckung

Der Mieter muss bei der Schlichtungsbehörde Antrag auf Mieterstreckung einreichen. Bei unbefristeten Verträgen muss er den Antrag spätestens 30 Tage nach der Kündigung stellen, bei Verträgen mit fester Mietdauer spätestens 60 Tage vor Vertragsablauf. Verpasst er diese Frist, hat er sein Recht auf Mieterstreckung verwirkt, sprich verloren. Die Adresse der verantwortlichen Schlichtungsbehörde steht auf dem offiziellen Kündigungsformular.

Die Schlichtungsbehörde lädt die Parteien vor und versucht, eine gütliche Einigung zu finden. Können sich Vermieter und Mieter nicht einigen, entscheidet die Behörde. Mietverhältnisse können höchstens 2 Mal erstreckt werden: für Wohnräume um bis zu 4 Jahre, für Geschäftsräume um bis zu 6 Jahre. Ist eine der Parteien nicht einverstanden, kann sie innerhalb von 30 Tagen beim zuständigen Gericht gegen die Entscheidung klagen.

Gründe für eine Mieterstreckung

Bei ihrer Entscheidung wägt die Schlichtungsbehörde die Härte für den Mieter mit den Vermieterinteressen ab. Je besser die Argumente des Mieters sind, desto grösser ist seine Chance auf einen Aufschub. Meistens geht es darum, dass die Zeit bis zum Kündigungstermin nicht reicht, um eine andere Wohnung zu finden, weil

• der Mieter aus finanziellen Gründen eine günstige Wohnung finden muss.
  
• der Mieter älter ist und es deshalb schwierig wird, eine passende Wohnung zu finden.
  
• der Mieter schon sehr lange im Quartier lebt und dort stark verwurzelt ist.
  
• der Mieter oder jemand in der Familie krank ist und ein Umzug deshalb schwierig wäre.
  
• die Kinder im Quartier zur Schule gehen und ein Umzug Probleme schaffen könnte.
  
• der Mieter keine günstige Wohnung am Wohnort findet.

So oder so muss der Mieter seinen Härtefall begründen. Deshalb sollte er alle Dokumente zur Verhandlung mitbringen, zum Beispiel Lohnausweise oder Arztzeugnisse. Wichtig sind auch Belege für die Suche nach einer Wohnung, beispielsweise Bewerbungen, Absagen und Telefonprotokolle. Die Schichtungsbehörde erwartet vom Mieter, dass er sich trotz Aussicht auf Aufschub um eine Wohnung bemüht. Das ist auch in seinem Interesse, weil die Behörde seinen Antrag ablehnen könnte und er am Kündigungstermin auf der Strasse stehen würde.