Taux d’intérêt de référence : à quel moment le bailleur peut-il augmenter le loyer ?

(rh) Depuis 2008, les adaptations de loyer découlant de l’évolution des taux d’intérêt sont calculées sur la base du taux hypothécaire de référence. Celui-ci est passé de 3,5 % à 1,25 % ces 15 dernières années. Il a enregistré une première hausse début juin 2023, passant alors de 1,25 % à 1,5 %, puis à 1,75 % début décembre. Ces augmentations autorisent de nombreux bailleurs à adapter leurs loyers. On estime qu’environ trois quarts des contrats de bail pouvant faire l’objet d’une augmentation du loyer ont été adaptés après la première augmentation. Les experts s’attendent à ce que de nombreux bailleurs adaptent à nouveau les loyers à la suite de la seconde augmentation du taux d’intérêt de référence. Ainsi, l’UBS table d’ici 2024 sur des augmentations de loyer entre 2,4 % à Bâle-Ville et 10,6 % à Zurich, puisque les bailleurs peuvent répercuter sur les loyers les coûts d’intérêts hypothécaires supérieurs, mais aussi l’augmentation générale des coûts et une partie du renchérissement.

Comment le taux d’intérêt de référence est-il calculé ?

Le taux d’intérêt hypothécaire de référence est fondé sur le taux d’intérêt moyen pondéré des créances hypothécaires des banques suisses. Les banques présentant des créances hypothécaires supérieures à 300 millions de francs doivent transmettre leurs données à la Banque nationale suisse. La BNS calcule le taux d’intérêt moyen pour le compte de l’Office Fédéral du Logement (OFL). Le taux d’intérêt moyen est arrondi vers le haut (par exemple, de 1,63 à 1,75 %) ou vers le bas (par exemple, de 1,62 à 1,50 %) et publié sur le site internet de l’OFL avec le taux d’intérêt de référence, le premier jour ouvrable des mois de mars, juin, septembre et décembre.

Comment une adaptation de loyer se calcule-t-elle ?

Lorsque le taux d’intérêt de référence augmente de 0,25 point de pourcentage, comme ce fut le cas en décembre 2023, les bailleurs sont autorisés à augmenter les loyers de 3 %, si toutes les conditions sont remplies (« Quand une augmentation de loyer est-elle justifiée ? »). Ils peuvent, par exemple, augmenter le loyer de 2’000 à 2’060 francs en raison des coûts de financement supérieurs. Par ailleurs, ils sont autorisés à répercuter sur leurs locataires 40 % du renchérissement et l’augmentation générale des coûts depuis la dernière adaptation de loyer. Le renchérissement s’oriente sur l’indice suisse des prix à la consommation, tandis que l’augmentation générale des coûts doit être justifiée. Cela étant laborieux, de nombreuses gérances calculent un taux forfaitaire de 0,5 % par an. En cas de litige, elles doivent toutefois prouver l’augmentation des coûts. Les bailleurs qui n’ont pas revu à la hausse les loyers en juin 2023 à la suite de l’augmentation du taux de référence peuvent maintenant les adapter sur la base des deux augmentations du taux de référence de juin et décembre 2023.

Bon à savoir : si le taux d’intérêt de référence baisse de 25 points de base, le bailleur doit réduire le loyer de 2,91 %, soit dans notre exemple de 2’060 à 2’000 francs.

Quand une augmentation de loyer est-elle justifiée ?

Les bailleurs qui souhaitent adapter le loyer doivent respecter le préavis selon l’usage local. Celui-ci est généralement de trois mois. Par ailleurs, ils doivent accorder aux locataires un délai de réflexion d’au moins dix jours. L’augmentation du loyer doit donc leur être communiquée au moins dix jours avant le début du préavis, et ce, via le formulaire de résiliation officiel. Le canton de Berne, pour sa part, met à la disposition du bailleur un formulaire PDF à compléter en ligne et à imprimer.

La question de savoir si une augmentation est justifiée ou non dépend du moment où le contrat de bail a été conclu, du taux de référence alors en vigueur et du fait que le loyer ait été adapté ou non sur la base d’augmentations ou de baisses antérieures du taux d’intérêt de référence. Si, par exemple, le contrat de bail…

• … a été conclu le 1^er mars 2020 et se fonde sur un taux d’intérêt de référence de 1,25 %, le bailleur peut augmenter le loyer.
• … a été conclu le 1^er juin 2017, se fonde sur un taux d’intérêt de référence de 1,50 % et vous n’avez exigé aucune réduction de loyer à la suite du passage du taux d’intérêt de référence à 1,25 % en mars 2020, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer. Il peut toutefois l’adapter sur la base du renchérissement et de l’augmentation générale des coûts.
• … a été conclu le 1^er décembre 2017, se fonde sur un taux d’intérêt de référence de 1,50 % et vous avez exigé une réduction de loyer à la suite du passage du taux d’intérêt de référence à 1,25 % en mars 2020, le bailleur peut augmenter le loyer.

Les locataires peuvent-ils recourir contre une augmentation de loyer ?

Les locataires peuvent contester une augmentation de loyer s’ils l’estiment injustifiée ou si elle présente un vice de forme. C’est le cas par exemple si l’augmentation…

• … n’a pas été communiquée à l’aide du formulaire officiel du canton ou si la justification dans le formulaire fait défaut.
• … se base sur un taux d’intérêt de référence ou un taux de conversion erroné, entraînant une erreur de calcul.
• … conduit à un rendement net disproportionnel et n’est plus conforme aux usages de la région ou du quartier.
• … a été compensée par des baisses des coûts ou le renchérissement.

Il n’est pas possible d’indiquer de manière universelle quand saisir l’autorité de conciliation, car chaque contrat de bail est différent. Les locataires qui souhaitent connaître leurs chances d’obtenir gain de cause peuvent vérifier à l’aide d’un calculateur de loyer en ligne si l’augmentation est justifiée ou non. Par exemple sur le site internet de l’Association des propriétaires fonciers ou celui de l’Association des locataires. Si l’augmentation n’est pas justifiée, les locataires seront informés sur la manière de contester l’augmentation de loyer auprès de l’autorité de conciliation.

Questions fréquentes