Construire à l’étranger : bonne idée ou problèmes à la clé ?

(rh) Cela dépend du temps dont vous disposez et de la solidité de vos nerfs. En Suisse, la construction peut déjà être laborieuse et éprouvante. Si vous vous énervez chaque fois qu’une procédure d’autorisation prend plus de temps que prévu, qu’un artisan se présente une heure plus tard que convenu ou que les châssis de fenêtre sont livrés dans la mauvaise couleur, vous devriez y réfléchir à deux fois avant de construire à l’étranger. Il serait peut-être préférable d’acheter une maison ou un appartement clés en main. Là, vous savez ce qui vous attend.

Autres pays, autres mœurs

Avant de tout planifier et organiser le financement, il vous faut vérifier si vous êtes autorisé à construire là où vous voulez passer vos vacances ou vieillir. En tant qu’étranger, vous n’êtes pas autorisé à acheter ou à construire une maison n’importe où. En Espagne, par exemple, vous êtes soumis au même régime que les Espagnols. En revanche, pour pouvoir construire au Danemark, vous devez être assujetti à l’impôt pendant 5 ans. En Autriche, il vous faudra un « permis d’achat ». Aux Pays-Bas, les biens immobiliers ne peuvent être occupés qu’à titre de résidence principale, les maisons de vacances ne pouvant pas être occupées à l’année. La situation est complexe. Il est donc impérativement recommandé de consulter un spécialiste. De préférence un avocat qui connaît le droit de la construction et le droit immobilier du pays en question et qui en maîtrise la langue.

Les coûts du terrain et de la construction à l’étranger

Les coûts du terrain et de la construction sont généralement plus bas qu’en Suisse, mais cela dépend du lieu. Toutefois, d’autres coûts s’y ajoutent, notamment

• coûts de voyage pour les visites,
• honoraires d’avocat et de notaire,
• honoraires du courtier,
• honoraires du traducteur (contrats) et de l’interprète,
• frais d’inscription aux registres officiels et
• frais d’authentification.

Dans certains pays, comme en Grèce, il est obligatoire de passer par un avocat. N’oubliez pas les coûts d’entretien, du gérant, si vous louez la maison ainsi que de chauffage, d’électricité et de l’eau. En outre, vous devriez commencer suffisamment tôt à économiser de l’argent pour les petites réparations et importantes rénovations.

Le financement par l’intermédiaire d’une banque étrangère

Votre banque habituelle ne financera probablement pas de maison à l’étranger. Ou tout au plus dans un pays frontalier. Vous avez donc trois solutions : vous financez la construction vous-même, cherchez une banque étrangère en Suisse possédant une succursale sur place ou cherchez une banque sur place. Si vous financez votre maison à l’étranger, vous devrez en partie compter avec des intérêts hypothécaires significativement plus élevés que chez nous. Conseil : ne grevez pas trop le bien immobilier, car les prix de l’immobilier à l’étranger ont tendance à fluctuer davantage qu’en Suisse.

Vérifier l’inscription au registre foncier

Les registres fonciers ne sont pas partout aussi bien tenus que chez nous. En Espagne, par exemple, un contrat est valable même s’il n’a pas été enregistré au registre foncier. En revanche, en France, même un simple contrat de vente est valable. Clarifiez à temps si la propriété est grevée de servitudes, comme un droit de passage, des restrictions de construction ou des hypothèques légales. Idéalement, avec votre avocat ou votre notaire. Et si vous concluez l’achat, veillez à ce que l’inscription soit réalisée immédiatement. Dans tous les cas, ne faites rien avant d’avoir inspecté vous-même le terrain à construire.

Des partenaires dignes de confiance sur place

En tant que maître d’ouvrage, vous avez besoin de partenaires dignes de confiance. Un architecte en Suisse, qui planifie votre maison et dresse les plans et un chef de chantier sur place. Ou un architecte et un chef de chantier sur place. Ou un architecte sur place, qui prend également en charge les tâches liées à la direction des travaux. Vous pouvez aussi choisir un fabricant suisse de maisons massives ou de maisons clés en main, possédant des succursales ou des partenariats à l’étranger, lequel réalisera votre projet de A à Z.

L’imposition des biens immobiliers à l’étranger

Si vous possédez une maison de vacances en Toscane, vous devez vous acquitter de vos impôts pour la maison et les revenus en découlant en Italie. En Suisse, vous devez les déclarer, mais ils ne sont pas imposables. La valeur et le montant des revenus (loyers perçus ou propre valeur locative) influencent le taux d’imposition de vos impôts sur la fortune ou les revenus en Suisse.

Suivant le pays, différentes taxes sont prélevées, par exemple une

• taxe sur les acquisitions
• taxe de base
• taxe immobilière
• taxe de spéculation
• taxe sur la fortune
• taxe sur la plus-value 
• taxe d’habitation

Dans la plupart des pays, vous payez une taxe de base (+/- 5 %). En Italie, par exemple, vous ne payez pas de taxe sur les acquisitions, mais une taxe de base (4 à 7 %) et éventuellement une taxe de spéculation (jusqu’à 8 %) ou une taxe sur la succession et la donation (jusqu’à 33 %). La nature et le montant de la taxe varient fortement. Dans ce contexte encore, un avocat connaissant les usages dans le pays concerné en Suisse ou sur place sera d’un grand secours.

Construire une maison à l’étranger – ce qu’il faut retenir

Acheter une maison finie est plus simple. Si, pour une raison qui vous est propre, vous souhaitez malgré tout construire, il vous faudra investir le temps nécessaire. Pour les clarifications, les entretiens avec l’avocat, les voyages à l’étranger, la recherche d’un terrain, la recherche de partenaires, le contrôle des travaux. N’hésitez pas à investir davantage de temps au début de votre projet, ce qui vous évitera passablement de tracas à la fin. Les trois points principaux :

1. vérifiez toutes les restrictions.
2. trouvez un partenaire de construction digne de confiance.
3. planifiez tous les coûts avec circonspection.