Im Ausland bauen: Eine gute Idee – oder Finger weg?

(rh) Das hängt davon ab, wieviel Zeit Sie haben und wie gut Ihre Nerven sind. Bauen kann schon in der Schweiz aufwendig und nervenaufreibend sein. Wenn Sie jedes Mal an die Decke gehen, wenn ein Bewilligungsverfahren länger braucht als Ihnen liebt ist, ein Handwerker eine Stunde später auftaucht als vereinbart oder die Fensterrahmen in der falschen Farbe geliefert wird, sollten Sie sich gut überlegen, ob Sie im Ausland bauen wollen – oder nicht doch lieber ein fertiges Haus oder eine fertige Wohnung kaufen. Da wissen Sie, was Sie erwartet.

Andere Länder, andere Sitten

Bevor Sie planen und die Finanzierung regeln, sollten Sie abklären, ob Sie dort bauen dürfen, wo Sie Ihre Ferien verbringen oder alt werden wollen. Als Ausländerin oder Ausländer dürfen Sie nicht überall einfach so ein Haus kaufen oder bauen. In Spanien beispielsweise werden Sie gleich behandelt wie Spanierinnen und Spanier. Dafür müssen Sie in Dänemark 5 Jahre steuerpflichtig sein oder brauchen in Österreich eine sogenannte Erwerbsgenehmigung, bevor Sie bauen dürfen. Und in den Niederlanden dürfen Immobilien nur als Hauptwohnsitz bewohnt werden, Ferienhäuser dürfen aber nicht ganzjährig bewohnt werden. Die Situation ist unübersichtlich. Darum sollten Sie unbedingt einen Fachmann fragen. Am besten einen Anwalt, der das Baurecht und Immobilienrecht im Land kennt und die Sprache beherrscht.

Die Land- und Baukosten im Ausland

Die Landkosten und die Baukosten dürften im Ausland tiefer sein als in der Schweiz, abhängig vom Ort. Dazu kommen aber noch mehr Kosten, unter anderem

• Kosten für Besichtigungsreisen
• Honorare für den Anwalt und den Notar
• Honorare für den Makler
• Honorare für den Übersetzer (Verträge) und Dolmetscher
• Gebühren für Registereinträge 
• Gebühren für Beurkundungen

In gewissen Ländern, beispielsweise in Griechenland, ist ein Anwalt obligatorisch. Vergessen Sie nicht die Kosten für den Unterhalt, für den Verwalter, wenn Sie das Haus vermieten, und für Heizung, Strom und Wasser. Ausserdem sollten Sie frühzeitig damit anfangen, Geld für kleinere Reparaturen und grössere Renovationen auf die Seite zu legen.

Die Finanzierung mit einer ausländischen Bank

Ihre Hausbank finanziert höchstwahrscheinlich kein Haus im Ausland. Bestenfalls im grenznahen Ausland. Sie haben drei Alternativen: Sie finanzieren den Bau selber, suchen eine ausländische Bank in der Schweiz mit Filialen vor Ort oder suchen eine Bank vor Ort. Wenn Sie Ihr Haus im Ausland finanzieren, müssen Sie mit teilweise deutlich höheren Hypothekarzinsen rechnen als zu Hause. Tipp: Belehnen Sie das Objekt nicht zu hoch, weil die Immobilienpreise im Ausland tendenziell stärker schwanken als in der Schweiz.

Grundbucheintrag prüfen

Grundbücher werden nicht überall so geführt wie bei uns. In Spanien gilt ein Handschlag oder Vertrag, auch wenn er nicht im Grundbuch eingetragen ist. Dafür ist in Frankreich schon ein einfacher Kaufvertrag einklagbar. Klären Sie frühzeitig ab, ob auf dem Grundstück Weg- oder Durchfahrtsrechte, Baubeschränkungen oder Grundpfandrechte lasten. Am besten mit Ihrem Anwalt oder Notar. Und lassen Sie den Kauf, falls Sie abschliessen, sofort im Grundstückregister eintragen. Aber schauen Sie sich zuerst das Bauland zuerst selber an.

Vertrauenswürdige Baupartner vor Ort

Als Bauherr brauchen Sie vertrauenswürdige Partner. Einen Architekten in der Schweiz, der Ihr Haus plant und die Pläne zeichnet, und einen Bauführer vor Ort. Oder einen Architekten und Bauführer vor Ort. Oder einen Architekten vor Ort, der alle Bauführer-Aufgaben übernimmt. Alternativ können Sie einen Schweizer Massivhaus- oder Fertighaushersteller mit Filialen oder Partnern im Ausland suchen, der das Projekt bis zur Schlüsselübergabe umsetzt.

Die Besteuerung von Immobilien im Ausland

Wenn Sie ein Ferienhaus in der Toskana besitzen, müssen Sie das Haus und die Einkünfte in Italien versteuern. In der Schweiz müssen Sie sie deklarieren, aber nicht versteuern. Der Wert und die Einkünfte (Mieteinnahmen oder Eigenmietwert) bestimmen den Steuersatz für Ihre Vermögens- beziehungsweise Einkommenssteuer in der Schweiz.

Je nach Land fallen unterschiedliche Steuern an, zum Beispiel eine

• Grunderwerbssteuer
• Grundsteuer
• Liegenschaftssteuer
• Spekulationssteuer
• Vermögenssteuer
• Wertzuwachssteuer 
• Wohnsteuer

In den meisten Ländern bezahlen Sie eine Grundsteuer (plus/minus 5 Prozent). In Italien beispielsweise bezahlen Sie keine Grunderwerbssteuer, dafür die Grundsteuer (4 bis 7 Prozent) und allenfalls eine Spekulationssteuer (bis zu 8 Prozent) oder Erbschafts- und Schenkungssteuer (bis zu 33 Prozent). Was besteuert wird und wie hoch etwas besteuert wird, variiert stark. Auch hier hilft Ihnen ein ortskundiger Anwalt in der Schweiz oder vor Ort.

Das Fazit zum Hausbau im Ausland

Ein fertiges Haus kaufen ist einfacher. Wenn Sie, warum auch immer, selber bauen wollen, brauchen Sie viel Zeit. Für Abklärungen, Gespräche mit dem Anwalt, Reisen ins Ausland, die Grundstücksuche, die Partnersuche, die Kontrolle der Arbeiten. Investieren Sie lieber am Anfang mehr Zeit in das Projekt, das erspart Ihnen viel Ärger am Ende. Die 3 wichtigsten Punkte:

1. Prüfen Sie alle Einschränkungen.
2. Finden Sie einen vertrauenswürdigen Baupartner.
3. Planen Sie alle Kosten vorsichtig.