La loi sur le bail à loyer permet la sous-location

(rh) Il existe différents motifs pour sous-louer un appartement ou certaines pièces. En principe, la sous-location est autorisée. Il est possible de sous-louer certaines pièces ou un appartement entier, à condition que le bailleur en soit informé.

Demander une autorisation écrite

Il est judicieux de délivrer ou d'exiger une autorisation écrite. C'est le seul moyen, en cas de litige, de prouver ce que le bailleur et le locataire ont convenu. Le bailleur devrait donner son consentement au plus vite après avoir reçu la requête, par lettre recommandée. S'il n'est pas d'accord mais ne réagit pas, son silence pourrait être interprété comme un consentement. Lorsqu'il y a un changement de sous-locataire ou si les conditions de la sous-location sont modifiées, le bailleur a le droit d'en être informé. S'il a connaissance d'une sous-location non consentie ou objectivement inadmissible, il peut en demander la dissolution. Conformément à l’article 262 du Code des obligations, la sous-location est considérée comme objectivement inadmissible dans les cas suivants :

• Si le locataire refuse de communiquer les conditions de la sous-location. Le plus simple est de remettre au bailleur une copie de l'accord écrit, passé avec le sous-locataire.
  
• Si le locataire exige un loyer trop élevé. Le locataire n'est pas autorisé à réaliser un bénéfice sur la sous-location. Mais il peut exiger un montant approprié pour les meubles et les obligations du locataire qu'il assume.
  
• Si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs. Par exemple si le sous-locataire fait une utilisation différente des pièces par rapport à ce qui était convenu dans le contrat de location principal ou si la capacité de l'objet loué est surpassée du fait de la sous-location.

Le locataire devient bailleur

Le locataire et le sous-locataire concluent un contrat de bail ordinaire. Le locataire devient bailleur et doit être conscient du fait que le sous-locataire a envers lui les mêmes droits et devoirs que lui-même envers son bailleur. Il doit par exemple veiller à ce que les défauts soient réparés, annoncer les augmentations de loyer à temps et respecter les délais de résiliation. Le sous-locataire possède un droit de jouissance illimité des pièces louées. À strictement parler, dans le cas d'une chambre individuelle, le sous-locataire n'a même pas le droit de conserver une clé de la chambre.

Le locataire reste le partenaire contractuel

Même si le locataire sous-loue l'intégralité de son appartement, il reste le partenaire contractuel du bailleur. Il est toujours responsable du paiement du loyer et le bailleur peut le rendre responsable des dommages causés par le sous-locataire. Si le sous-locataire endommage par exemple le parquet, le locataire doit indemniser le bailleur pour le dommage causé et réclamer ensuite le montant versé au sous-locataire. En revanche, lorsqu'il souhaite réagir au comportement abusif du sous-locataire, le bailleur ne doit pas passer d'abord par le locataire. Il peut directement s'adresser au sous-locataire et le rappeler à l'ordre.

Qu'en est-il d'Airbnb ?

En 2022, près de 40'000 maisons, appartements et chambres étaient proposés sur Airbnb en Suisse. De la simple chambre en ville à la villa au bord du lac. L'économie du partage se développe très vite et la législation sur le bail à loyer peine à suivre la cadence. C'est pourquoi Airbnb n'est pas encore réglé par la législation sur le bail à loyer. Les cantons appliquent des dispositions différentes. A Berne, la location d'appartements de vacances et d'appartements commerciaux dans la vieille ville est limitée, à Genève, les appartements peuvent être loués au maximum 90 jours par an à des résidents de courte durée, à Lucerne, les électeurs ont accepté l'initiative populaire "Protéger le logement - réglementer Airbnb" et à Zurich, le PS veut déposer une initiative similaire à celle de Lucerne. C'est le canton du Tessin qui va le plus loin avec la Lex Airbnb, en vigueur depuis le 2 décembre 2022. Elle stipule que les propriétaires qui louent en ligne leur maison ou leur appartement de moins de quatre lits pendant plus de 90 jours au total par année civile doivent obtenir une autorisation. Le logement ne sera alors plus considéré comme une résidence secondaire, mais comme une résidence principale et perdra de sa valeur.

Le Conseil fédéral a envisagé une adaptation de la législation sur le bail à loyer, mais a finalement rejeté le projet. Conséquence : Airbnb est autorisé, et le locataire doit demander la permission du bailleur s'il souhaite louer son appartement ou une chambre. En principe, le locataire devrait solliciter le bailleur chaque fois que quelqu’un souhaite réserver son appartement ou la chambre. Le locataire et le bailleur peuvent toutefois convenir qu'il n'est pas nécessaire de demander une autorisation à chaque nouvelle location.

Questions fréquentes