S'occuper soi-même de la gestion immobilière

(rh) En Suisse, les deux tiers des logements collectifs appartiennent à des personnes privées. La plupart d'entre elles ont hérité de leur bien ou, compte tenu de la faiblesse des taux hypothécaires et en l'absence d'alternative intéressante en termes de placement, ont investi leur argent dans des appartements locatifs. Les propriétaires de logements collectifs sont nombreux à gérer eux-mêmes leurs biens afin de faire des économies et de ne pas diminuer leur rendement locatif. Cette option demande néanmoins beaucoup de temps et d'énergie.

Gestion commerciale des biens

Cette partie est celle qui demande le plus de travail. La liste des tâches est longue. Nous avons listé ici les plus importantes :

• Créer des annonces pour les appartements vacants
  
• Procéder à la vérifications des dossiers des locataires potentiels (solvabilité, références, etc.)
  
• Conclure, renouveler ou résilier les contrats de bail
  
• Être présent lors des états des lieux de sortie et d'entrée, consigner les défauts
  
• Adresser une réclamation pour les arriérés de loyers et envoyer une mise en demeure si nécessaire
  
• Commander le combustible de chauffage suffisamment tôt
  
• Établir les décomptes
  
• Calculer les coûts liés au chauffage et les charges accessoires
  
• Tenir une comptabilité immobilière
  
• Vérifier les loyers et les charges et les adapter si nécessaire
  
• Assurer le bien et vérifier régulièrement la couverture d'assurance
  
• Employer un concierge et le familiariser avec votre bien, calculer son salaire et les charges salariales

Gestion technique des biens

Un concierge vous apporte de l'aide et vous décharge de nombreuses tâches. Il peut, par exemple, faire appel à des artisans en cas de dégât d'eau dans la buanderie, contrôler régulièrement votre bien et planifier des rénovations ou des transformations. Il peut aussi faire visiter les appartement vacants, se charger des états des lieux de sortie ou d'entrée et jouer un rôle de médiateur entre les locataires, par exemple en cas de désaccord lié au planning des lessives. Il peut être judicieux d'embaucher un concierge, car s'il fait correctement son travail, il vous décharge de nombreuses tâches et vous représente auprès des locataires. Lors du recrutement, vous devez donc faire attention à ce qu'il manie aussi bien l'aspect relationnel du métier que ses outils.

Gérer soi-même ou déléguer ?

Si vous avez suffisamment de temps à disposition et que vous avez la fibre commerciale, vous pouvez gérer vous-même votre bien. Il existe de nombreux cours pour acquérir les connaissances nécessaires, ceux dispensés par la Chambre vaudoise immobilière par exemple. Si votre temps et vos nerfs comptent davantage pour vous que l'argent, vous pouvez faire appel à un gérant. Il vous en coûtera un petit pourcentage des revenus locatifs, mais ses prestations vous soulageront grandement. Demandez des références, comparez les différentes prestations et choisissez le gérant qui vous laisse la meilleure impression.

Conseils pour la location d'un appartement

Si vous souhaitez malgré tout gérer vous-même votre location, vous devez prêter une attention particulière aux points suivants :

• Fixez un loyer qui respecte le marché locatif local. Le loyer doit couvrir les taux hypothécaires, lamortissement, lintérêt de votre capital propre et les frais dentretien comprenant le concierge, les impôts et les assurances. Gardez à l'esprit que votre location doit aussi vous rapporter de l'argent.
  
• Calculez les charges accessoires (chauffage, eau chaude, TV par câble, courant général, concierge, taxes sur les déchets) et faites-les figurer dans le contrat de bail. 
  
• Assurez-vous du sérieux et de l'honnêteté des locataires potentiels. Exigez un extrait du registre des poursuites, le dernier certificat de salaire ainsi que des références (l'employeur ou le bailleur précédent, par exemple). 
  
• Il n'y a pas de prescription de forme pour les contrats de bail. Ceux-ci peuvent même être conclus oralement. Malgré tout, il est préférable d'opter pour un contrat écrit.
  
• Faites figurer dans le contrat de bail une caution pour les dégâts causés par le locataire. Le montant maximum de la caution autorisé par la loi s'élève à trois mois de loyer.
  
• Lors des états des lieux d'entrée et de sortie, consignez de manière détaillée tous les défauts et dégâts constatés.