Droit de bail

Voici comment solliciter une réduction de loyer

Lorsque les taux d'intérêt hypothécaires et donc le taux de référence baissent, de nombreux locataires ont droit à une réduction de loyer. En tant que locataire, vous devez cependant agir vous-même, car votre bailleur ne baissera pas le taux d'intérêt de son propre chef. Que devez-vous faire ?

Mietzingsreduktion
La réduction du loyer s'élève à un pourcentage du loyer net à négocier et peut – selon le type de vices – faire l'objet d'un accord provisoire ou à durée indéterminée.

(rh) Les Suisses sont un peuple de locataires. Plus de la moitié d'entre eux vivent en location. De ce fait, les modifications de la base de calcul des loyers sont surveillées avec suspicion. Mais les locataires n'ont pas toujours droit à une réduction de loyer lorsque les taux d'intérêt hypothécaires et donc le taux de référence de l'Office Fédéral du Logement (OFL) baissent. Les bailleurs ne sont pas contraints de répercuter automatiquement les réductions du taux de référence. En revanche, ils sont autorisés à augmenter les loyers lorsque le taux de référence augmente.

Lorsque les taux d'intérêt baissent ...

Si votre contrat de bail stipule un taux d'intérêt de référence plus élevé que le taux actuel en vigueur, vous avez généralement droit à une réduction. Vérifiez d'abord si vous avez droit à une réduction de loyer et, le cas échéant, quel en serait le montant. Vous trouverez sur Internet différents calculateurs de loyer qui vous renseigneront au sujet de vos droits éventuels. Depuis mars 2020, le taux d'intérêt de référence est de 1,25 %, soit le niveau le plus bas jamais enregistré. La demande de réduction du loyer doit être faite par écrit pour la prochaine échéance de résiliation convenue dans le contrat ou habituelle dans votre région, en respectant le délai de préavis en vigueur. Si vous y avez droit, téléchargez notre modèle de demande, complétez les données manquantes et envoyez la lettre à votre bailleur, de préférence par courrier recommandé.

Le loyer est réduit d'un pourcentage fixe si vous y avez droit. Lorsque le taux d'intérêt de référence baisse de 0,25 %, le loyer est généralement réduit de

  • 1,96 % en cas d'intérêts hypothécaires de plus de 6 %.
  • 2,44 % en cas d'intérêts hypothécaires entre 5 et 6 %.
  • 2,91 % en cas d'intérêts hypothécaires de moins de 5 %.

Soumettre une demande de réduction

Le bailleur doit rendre sa réponse dans un délai de 30 jours. Il est possible qu'il ne vous répercute pas, ou seulement partiellement, la réduction du taux d'intérêt, car il la compensera avec l'inflation ou des coûts d'exploitation et d'entretien plus élevés. Si vous n'êtes pas d'accord, vous avez 30 jours pour déposer une demande de réduction de votre loyer auprès de l'autorité locale de conciliation. Si votre bailleur ne répond pas à votre demande, vous avez 60 jours pour déposer une demande de réduction.

Les contrats de bail avec des loyers indexés ou subventionnés par l'État, par exemple les coopératives de construction, ne sont pas liés au taux de référence. Si vous avez conclu un tel contrat de bail, vous ne pouvez pas exiger de réduction de loyer.

Lorsque le feu a sévi ...

Vous pouvez également solliciter une réduction de loyer pour cause de vice. Dans ce cas, l'état effectif de l'appartement par rapport à l'état théorique convenu dans le contrat est déterminant. Si ce fait est avéré, le bailleur est tenu de réduire le loyer en cas de demande justifiée. La loi fait la différence entre les vices graves, moyens ou légers. Alors qu'en cas de vice grave, on ne peut généralement pas exiger du locataire qu'il reste dans l'appartement, le contrat de bail est maintenu en cas de défauts moyennement graves ou légers, et soit le bailleur est tenu de remédier à ces vices, soit le locataire peut prétendre à une réduction de loyer.

Les vices les plus fréquents

Les locataires bénéficient le plus souvent de réductions de loyer pour ces types de vices :

  • chantier dans le voisinage
  • incendie
  • privation de certaines installations
  • défauts de qualité
  • rénovation et transformation
  • défauts esthétiques
  • humidité et dégâts des eaux
  • température ambiante insuffisante

Un incendie que le locataire n'a pas provoqué est généralement considéré comme un défaut grave. Dans la plupart des cas, on ne peut pas s'attendre à ce que le locataire reste dans l'appartement. Les vices esthétiques tels que les murs tachés ou les tapis déchirés sont considérés comme des défauts mineurs ou moyens, raisonnablement tolérables. Si le locataire n'est pas fautif, il peut demander une réduction de loyer. La réduction du loyer s'élève à un pourcentage du loyer net à négocier et peut, selon le type de vices, faire l'objet d'un accord provisoire ou à durée indéterminée. Si le locataire et le propriétaire ne parviennent pas à un accord, l'autorité de conciliation doit assumer un rôle de médiateur. Si cela échoue également, la seule option qui reste au locataire est de saisir un tribunal.

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