Droit de bail

Quand le propriétaire peut-il augmenter le loyer ?

Les augmentations de loyer ne sont pas abusives si elles peuvent être justifiées par la hausse des coûts. Un aperçu de tous les motifs légitimes d’une augmentation de loyer.

Mietzinserhöhung
Les augmentations de loyers ne sont pas abusives quand elles sont justifiées par une augmentation des coûts (art. 269a lit. b CO).

(rh) Pour l’Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux, sont considérées comme des hausses de coûts – et donc comme des motifs d’augmentation de loyer – « notamment » les hausses des taux hypothécaires, des taxes, des impôts sur les immeubles, des rentes de droits de superficie, des primes d’assurance ainsi que des frais d’entretien. « Notamment » implique que cette liste n’est pas exhaustive.

Les motifs légitimes d’augmentation du loyer

  • Hausse des coûts d’exploitation et d’entretien : le bailleur peut choisir de réclamer l’inflation des coûts d’exploitation et d’entretien sur la base de la hausse effective ou sous forme de montant forfaitaire. Le montant forfaitaire est facile à appliquer et permet d’éviter les hausses soudaines de loyer. Le montant forfaitaire varie d’un canton à l’autre et d’une commune à l’autre. Dans le canton de Berne, le taux d’inflation pour le loyer se situe entre 0,5 % et 1 %. Le montant exact peut être demandé à l’autorité locale de conciliation.
  • Investissements générant une plus-value : dépenses pour de nouvelles installations, inexistantes auparavant, telles qu’un lave-vaisselle, un raccordement à la télévision par câble ou un jardin d’hiver. Ces investissements doivent être distingués des investissements de remplacement purs sans part de plus-value. Les coûts de ces investissements créant une plus-value sont compensés par le loyer net. Le tableau des « investissements générant une plus-value » de l’Association des propriétaires fonciers offre une vue d’ensemble de ce qui peut être considéré comme plus-value. Le « tableau paritaire des amortissements », créé conjointement par l’Association des propriétaires fonciers et l’association des locataires, indique le montant de l’augmentation de loyer qu’une mesure justifie généralement.
  • Prestations supplémentaires et plus-value : l’augmentation du loyer est basée sur la part de la plus-value, la durée de vie, le taux de référence et un forfait pour l’entretien, l’administration et le risque. Pour les nouveaux investissements, la plus-value est de 100 %. Les investissements de remplacement avec une composante de valeur ajoutée, comme le remplacement d’un ancien ascenseur, donnent droit à une augmentation de loyer du montant de la plus-value. Cela représente généralement entre 40 et 80 % du montant de l’investissement.
  • Durée de vie et amortissement : les investissements générant une plus-value doivent être amortis sur leur durée de vie estimée. Une qualité supérieure justifie un ajustement de la durée de vie.
  • Rénovations de grande ampleur : lorsque plusieurs parties de l’intérieur ou de l’enveloppe d’un bâtiment sont rénovées au cours d’une année, les experts parlent d’une rénovation de grande ampleur. Bien que ces travaux comprennent des mesures de préservation de la valeur, 50 à 70 % des coûts sont généralement considérés comme des investissements générant une plus-value. Si la rénovation de grande ampleur se limite à un ravalement de la façade avec des travaux de plomberie, par exemple, la proportion de l’investissement générant une plus-value est plus faible que si les fenêtres sont remplacées et l’enveloppe du bâtiment nouvellement isolée.
  • Charge d’intérêts : plus le taux d’intérêt de référence est élevé, plus les frais d’intérêt pour les investissements générant une plus-value sont élevés et plus l’augmentation du loyer est importante. Le fait que les charges d’intérêt soient progressivement réduites par les amortissements est pris en compte avec les annuités (paiements annuels constants).
  • Entretien, administration et risque : outre l’amortissement et les intérêts débiteurs, les nouveaux investissements entraînent également des frais d’entretien et d’administration ainsi qu’un risque locatif accru. Ces coûts sont couverts par un supplément forfaitaire des annuités. La somme forfaitaire s’élève à 1 ou 2 % du montant de l’investissement.
  • Renchérissement : pour compenser l’inflation sur le capital à risque, le loyer peut être augmenté de 40 % du taux d’inflation. La base est l’indice national des prix à la consommation. Par exemple, si les prix ont augmenté de 10 %, les loyers peuvent augmenter de 4 %. 
  • Augmentation des intérêts hypothécaires : selon l’article 13 de l’Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux, une augmentation du taux d’intérêt hypothécaire de 0,25 % donne généralement droit à une augmentation de loyer de :
    2 % en cas d’intérêts hypothécaires de plus de 6 %
    2,50 % en cas d’intérêts hypothécaires entre 5 et 6 %
    3 % en cas d’intérêts hypothécaires de moins de 5 %

Pour les augmentations de taux hypothécaires supérieures à 0,25 %, les taux de conversion sont cumulatifs. Le propriétaire peut adapter le loyer pour la date pour laquelle le Département fédéral de l’économie a annoncé une modification du taux d’intérêt moyen des hypothèques nationales.

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