Que réglemente le droit du voisinage ?

(rh) Le droit de voisinage impose à tout propriétaire foncier d'utiliser sa propriété en évitant toute atteinte excessive au détriment de celle de ses voisins (article 684 du CC). En font notamment partie

• les odeurs nauséabondes,
• la suie,
• la poussière et la fumée,
• le bruit,
• les eaux usées,
• la perte de lumière ou
• les influences qui nuisent à la perception esthétique.

Jusqu'ici, les choses sont claires. Il est plus difficile d'évaluer le caractère excessif et donc inadmissible. Ce qui est considéré comme raisonnable ou déraisonnable dépend de l'usage local, de l'emplacement et de la propriété. Le tribunal doit préciser si les immissions dépassent objectivement le niveau normal et dérangent déraisonnablement les voisins ou si les voisins sont contraints de les tolérer. Ces décisions ont un caractère particulièrement discrétionnaire. Dans la pratique, il est donc préférable que les voisins trouvent un terrain d'entente. Saisir la justice est une démarche longue et coûteuse, à l'issue incertaine.

Action en remise en état ou en cessation

Le voisin qui subit un préjudice peut réagir aux transgressions du droit de propriété par une action en remise en état ou requérir une protection contre les transgressions futures par une action en cessation (article 679 du CC). En outre, le voisin peut solliciter une indemnisation pour les pertes financières subies. La juridiction se fonde sur le droit procédural cantonal.

Droit de voisinage pour locataires

Les litiges entre voisins d'un même immeuble sont régis par le droit du bail à loyer. Les locataires qui se sentent dérangés par d'autres locataires doivent contacter le bailleur et lui faire part de leurs doléances.

Le droit de voisinage régit les relations avec les occupants d'un autre bien-fonds. En cas d'atteintes excessives, telles que le bruit ou l'odeur, provenant de voisins sur une propriété voisine, les locataires peuvent agir en engageant une action en justice en vertu du droit du voisinage – ou se tourner vers leur bailleur et faire valoir leurs droits en cas de vices, puisqu'en vertu du droit du bail à loyer, l'utilisation non perturbée de la propriété louée leur est reconnue. Ces droits, en cas de vices, incluent le droit de faire éliminer ces derniers. Le bailleur est tenu de remédier au vice, même s'il n'en est pas responsable. Le locataire a droit à une réduction du loyer pendant la durée du vice. En cas de vice grave, le locataire est même autorisé à résilier le contrat sans préavis. Le droit que le propriétaire prenne en charge un litige avec des tiers, par exemple avec le voisin, fait également partie des droits relatifs aux vices, tels que définis dans le CO.

Droits de voisinage pour les copropriétaires

Dans de nombreuses communautés de copropriétaires, l'utilisation des parties communes est réglementée par le règlement de la communauté et, le cas échéant par le règlement de la maison. Notamment les immissions, telles que le bruit, ne doivent pas être excessives. La définition de la notion d'excès est basée sur la loi, le règlement de la communauté et, s'il en existe un, le règlement de la maison. Bon à savoir : les locataires d'une propriété par étage sont soumis aux mêmes obligations que les copropriétaires.

Si deux copropriétaires sont en conflit, la première démarche devrait consister en un dialogue permettant de régler le différend à l'amiable. Dans bien des cas, il suffit d'attirer l'attention du voisin sur la teneur de la loi, du règlement de la communauté ou du règlement de la maison. Si cela ne suffit pas, le copropriétaire insatisfait peut présenter ses doléances lors de l'assemblée des copropriétaires. Si cette dernière ne se prononce pas en sa faveur, il a la possibilité d'intenter une action en justice, relevant du droit de voisinage ou de la protection de la propriété.

Droits de voisinage pour locataires d'une propriété par étage

Que peut faire un locataire si, dans l'immeuble où il vit, des copropriétaires le dérangent ? Une mesure immédiate serait de chercher le dialogue avec le voisin perturbateur ou, s'il n'y a vraiment pas d'autre moyen, d'appeler la police. En outre, en tant que locataire, il jouit également des mesures de protection de la législation sur le bail à loyer et peut donc s'adresser à son bailleur.