Économiser des impôts en tant que propriétaire d'immeuble

(rh) Chaque année, nous devons remplir notre déclaration d'impôts. Très peu de gens le font avec plaisir. Et encore plus rares sont ceux qui aiment payer leurs impôts. Si vous êtes employé et que vous ne possédez pas une grande fortune, vous n'avez guère de possibilités d'optimiser votre charge fiscale. Sauf si vous êtes propriétaire d'habitation. Nous vous révélons comment vous pouvez économiser légalement des impôts avec un immeuble :

Comment un propriétaire peut-il économiser des impôts ?

Propre valeur locative

La propre valeur locative est ajoutée à votre revenu imposable. Plus la propre valeur locative est élevée, plus votre revenu est élevé. Lors de l'estimation de la valeur officielle, il est par conséquent recommandé d'influer et d'examiner le protocole utilisé pour déterminer la valeur officielle et la propre valeur locative et de faire opposition, si vous n'êtes pas d'accord avec les données de l'objet pour l'évaluation de l’immeuble. Vous pouvez économiser des impôts si l'objet est optimalement financé. Règle empirique : le montant de l'hypothèque devrait être choisi de sorte à ce que la propre valeur locative soit compensée par les intérêts passifs. Mais ce but n'est guère atteignable avec les intérêts actuellement bas.

Intérêts débiteurs

Les intérêts débiteurs sont déductibles jusqu'à 100 % du revenu imposable. Cela s'applique aussi aux taux hypothécaires : plus vous payez des intérêts, moins votre revenu sera taxé. Comme les intérêts ont fortement baissé ces dernières années, la charge d'intérêts et donc l'allégement fiscal ne sont plus aussi élevés qu'avant.

Dépenses préservant la valeur

En période de taux d'intérêts faibles, les déductions pour frais d'entretien sont la meilleure solution pour faire des économies d'impôts. Les administrations fiscales cantonales publient des directives sur ce qui est considéré comme entretien déductible. Vous pouvez par exemple déduire tous les coûts des travaux préservant la valeur. Notamment les travaux sanitaires, ceux de plomberie, peinture, menuiserie, plâtrerie, mais aussi les abonnements à des services et les primes pour des Assurances immobilières. Dans certains cantons, les rentes du droit de superficie, les coûts de gestion par des tiers ou les impôts immobiliers sont également déductibles.

Forfait ou frais effectifs ?

Chaque année, vous pouvez reconsidérer la question de savoir si vous préférez déduire vos dépenses effectives, sur présentation des justificatifs, ou déduire forfaitairement :

• En général, le forfait en vaut la peine les années où les dépenses sont faibles. Selon le canton, il est possible de déduire entre 10 et 20 % de la propre valeur locative sans devoir fournir des justificatifs.
  
• Les années de grosses dépenses, par exemple en cas de rénovations et de transformations, il vaut la peine de lister en détail les frais effectifs et de les déduire. Il est important que les dépenses préservent la valeur et ne génèrent pas de plus-value. C'est notamment le cas lorsqu'il s'agit de remplacer à valeur égale des éléments de constructions ou des appareils.
  
• Les investissements visant à économiser de l'énergie et à protéger l'environnement font exception à cette règle. La plupart des cantons et la Confédération acceptent les déductions revendiquées pour des nouvelles installations photovoltaïques, des pompes à chaleur ou des fenêtres à économie d'énergie. Même si le remplacement d'un chauffage au mazout par une pompe à chaleur augmente la valeur de votre maison.
  
• Si vous envisagez de rénover, d'assainir ou de transformer un objet, vous avez intérêt à réfléchir si vous ne voulez pas répartir les travaux – et par conséquent les dépenses – sur deux ans. Par exemple, au moment du passage à la nouvelle année. Vous pouvez briser la progression fiscale et paierez en tout moins d'impôts.
• Depuis 2020, des coûts d’investissements en matière d'économie d'énergie ou de protection de l'environnement ou de démantèlement en vue d'un nouveau bâtiment de remplacement, qui ne peuvent être entièrement réclamés dans l'année où ils sont encourus, peuvent être reportés sur les deux périodes fiscales suivantes.

Amortissements

En ce qui vous concerne, un amortissement indirect et non direct vaut la peine pour deux raisons : d'une part, la dette hypothécaire et les intérêts débiteurs s'équilibrent et d'autre part, vous pouvez déduire vos versements dans le pilier 3a (prévoyance liée) de votre revenu imposable. Avec l'amortissement direct, autrement dit le remboursement de votre 2e hypothèque sous forme de traites, les intérêts débiteurs que vous pouvez déduire s'amenuisent d'année en année.

Propriété d'étage

En tant que propriétaires d'étage, vous pouvez déduire les frais d'administration et vos versements au fonds de rénovation de la communauté des propriétaires d'étages.

Vente ou transfert

Si vous vendez votre maison ou votre appartement en réalisant un bénéfice, vous devez payer l'impôt sur les gains immobiliers. Son montant dépend de la différence entre le prix d’achat ou les coûts de revient et le prix de vente et de la durée de possession. Mettez de côté tous les justificatifs pour l’achat de maison et les travaux représentant des plus-values, étant donné que vous devrez justifier les coûts d’acquisition, des dépenses représentant des plus-values ainsi que des frais de mutation et d’intermédiation que vous déduisez. Plus longtemps vous avez été propriétaire de l’objet, plus la déduction pour durée de possession est importante. La durée de la propriété est mesurée en années entières. C'est pourquoi, il vaut mieux attendre qu'une année entière se soit écoulée. Dans le canton de Zurich, par exemple, l'impôt sur les gains immobiliers est réduit de 3 % à chaque année complète supplémentaire. 

Achat de remplacement

Si vous vendez un immeuble habité en propre et achetez dans un délai convenable un nouvel immeuble habité en propre, l'imposition du gain immobilier sera reportée. Mais au cas où le gain résultant de la vente de l'ancien immeuble excéderait le prix d'achat du nouvel immeuble, la différence serait imposée. Des couples âgés, qui vendent leur maison après le départ de leurs enfants et emménagent dans un appartement moins cher, doivent habituellement payer l'impôt sur les gains immobiliers malgré le report d'impôt pour des achats de remplacement.

Transmission

Important à savoir : si vous divorcez et au cas l'immeuble est transmis à un conjoint, l'impôt différé sur les gains immobiliers devrait être pris en compte dans le calcul du paiement compensatoire.