Léguer un logement en propriété sans créer de discordes au sein de la famille

(rh) Les parents sont de plus en plus nombreux à léguer leur logement en propriété de leur vivant à leurs enfants. Parce qu'ils choisissent d'emménager dans un appartement plus petit, une résidence secondaire ou un home médicalisé. Ou en pensant pouvoir mieux protéger leur propriété si, un jour, ils n'étaient plus en mesure de payer les frais de pension dans une résidence pour personnes âgées. Toutefois, en raison des dispositions liées à l'assistance de la famille, cette manœuvre fonctionne rarement, puisque les communes sont autorisées à prendre en considération l'obligation d'entretien des parents proches, comme les enfants, les parents ou les grands-parents.

Avance sur héritage ou donation ?

Lorsque les parents ont décidé à quelle personne ils souhaitent léguer leur maison ou leur appartement, ils doivent réfléchir à la manière de le faire. En principe, il existe deux variantes :

• Avancement d'hoirie avec obligation de rapporter : dans le cadre de la succession ultérieure, l'héritier doit compenser tout ce que le défunt lui a légué à titre d'avancement d'hoirie. Comme les biens immobiliers représentent généralement la part majoritaire du patrimoine, il peut en découler des paiements compensatoires élevés. C’est pourquoi il est important, avant l’avancement, de clarifier comment l’héritier compte indemniser les autres héritiers.
  
• Donation : à l'instar de l'avance sur héritage, les autres héritiers peuvent exiger une compensation ou une prise en compte, s'ils s'estiment lésés eu égard à leur réserve héréditaire. L'héritier bénéficiaire de la donation devra effectuer un versement compensatoire si le bien-fonds présente une valeur supérieure à la part qui lui revient. Aussi est-il judicieux que les parents dressent un inventaire avant la donation, fassent réaliser une évaluation professionnelle de la maison ou de l’appartement et des parts légales de l’ensemble des héritiers.

Une cession de son vivant entraîne des conséquences. Il vaut donc la peine de solliciter les conseils d'un expert. Par ailleurs, les avances sur héritage et donations doivent faire l'objet d'un acte authentique.

Égalité de traitement et compensation

Les parents peuvent faire ce qu'ils veulent de leur propriété. Leurs descendants ne peuvent empêcher ni l'avance sur héritage, ni la donation. Du vivant de leurs parents, ils ne peuvent pas non plus exiger l'égalité de traitement. Ce n'est qu'une fois leurs parents décédés qu'ils pourront le faire et, le cas échéant, réclamer une compensation. Sauf si les parents ont défini par écrit que l'avance sur héritage ou la donation n'est pas soumise à compensation. Ils ne peuvent alors déposer plainte que si leur part légale a été violée. 

Droit d'habitation ou usufruit ?

Souvent, les parents ne songent pas encore à déménager et exigent donc un droit d'habitation à vie ou d'usufruit :

• Droit d'habitation : les parents peuvent continuer à vivre dans leur maison ou leur appartement. Ils prennent en charge l'ensemble des débours comme le chauffage, l'eau, les petites réparations, etc.
  
• Usufruit : les parents peuvent continuer à vivre dans leur maison ou leur appartement ou à louer les locaux et à encaisser les bénéfices de la location. En contrepartie, ils paient intégralement les charges et les frais d'entretien, les intérêts hypothécaires et primes d'assurance.

Vous trouverez une vue d'ensemble de tous les points importants et des différences dans notre article « Servitudes : usufruit ou droit d'habitation ? ».

Le contrat de cession

Les contrats de cession pour le droit d'habitation ou l'usufruit avec remboursement aux futurs héritiers doivent faire l'objet d'un acte authentique lorsqu'il est question de biens fonciers (maisons, appartement, terrain à bâtir). Le contrat règle les principaux points clés de la cession :

• les parties
• la promesse de cession
• le bien foncier
• la contre-prestation
• d'autres dispositions
• lieu et date

Conséquences fiscales du legs

Une cession avec imputation sur une succession future est imposée dans la plupart des cantons. Dans le canton de Berne, par exemple, toutes les donations entre personnes vivantes sont immédiatement soumises à l’impôt sur les donations si le donataire est imposable. Les conjoints et les descendants sont exonérés d’impôt. La cession est exempte d’impôt sur les gains immobiliers.

Lorsque la maison doit rester dans la famille

Au travers du droit de rachat, du droit de fonds de participation aux bénéfices et du droit de préemption, les parents peuvent veiller à ce que la maison reste en possession de la famille. Ils se prémunissent ainsi – et les autres héritiers – contre l'éventualité que l'héritier revende la maison au prix du marché après l'avance sur héritage ou la donation, réalisant ainsi un profit supérieur.

• Droit de rachat : les parents se réservent le droit de racheter la maison à un prix déterminé. Ce droit peut être convenu pour une durée maximale de 25 ans et annoté au registre foncier. Si le droit est inscrit au registre foncier, il s'applique aussi lorsque l’héritier vend la maison à un tiers. Celui-ci devra s'attendre, jusqu'à l'expiration du droit de rachat, à ce que les parents rachètent la maison au prix convenu. C'est un risque que sans doute personne ne veut prendre.
  
• Droit de participation aux bénéfices : l'héritier s'engage à consentir aux parents ainsi qu'aux autres héritiers une part du bénéfice qu'il réalisera s'il vend la maison avant la date convenue. Le bénéfice est la différence entre le prix de vente et le prix de faveur que les parents ont concédé à l'héritier. L'héritier pourra déduire de cette somme l'impôt sur les gains immobiliers et d'éventuels investissements ayant généré une plus-value. Il est conseillé d'associer le droit de participation aux bénéfices au droit de préemption.
  
• Droit de préemption : l'héritier concède un droit de préemption aux autres héritiers. Ce droit peut être convenu pour une durée maximale de 25 ans et annoté au registre foncier. Si l'héritier souhaite vendre la maison, l'administrateur du registre foncier informe tous les bénéficiaires du droit de préemption. Ceux-ci ont trois mois pour se décider. Lorsque le droit de préemption est associé au droit de participation aux bénéfices, ils peuvent exercer leur droit de préemption ou exiger leur part du bénéfice.

Conclusion : planifiez suffisamment tôt votre succession

Si vous souhaitez céder votre logement en propriété de votre vivant, il est préférable de consulter un spécialiste. Et d'en parler avec vos descendants. Votre décision est assortie de conséquences financières, au sens du droit successoral et éventuellement fiscales. Mieux vous planifierez votre succession, mieux vous pourrez profiter sans souci de votre fin de vie, sachant que vos descendants ne se disputeront pas votre héritage.

Questions fréquentes