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Si vous souhaitez léguer votre logement en propriété à vos descendants, il vous faudra prendre en considération certains aspects. Cette décision est assortie de conséquences financières, au sens du droit successoral et éventuellement fiscales. En outre, elle peut peser sur la famille.
Lorsque les parents ont décidé à quelle personne ils souhaitent léguer leur maison ou leur appartement, ils doivent réfléchir à la manière de le faire. En principe, il existe deux variantes :
Une cession de son vivant entraîne des conséquences. Il vaut donc la peine de solliciter les conseils d'un expert. Par ailleurs, les avances sur héritage et donations doivent faire l'objet d'un acte authentique.
Les parents peuvent faire ce qu'ils veulent de leur propriété. Leurs descendants ne peuvent empêcher ni l'avance sur héritage, ni la donation. Du vivant de leurs parents, ils ne peuvent pas non plus exiger l'égalité de traitement. Ce n'est qu'une fois leurs parents décédés qu'ils pourront le faire et, le cas échéant, réclamer une compensation. Sauf si les parents ont défini par écrit que l'avance sur héritage ou la donation n'est pas soumise à compensation. Ils ne peuvent alors déposer plainte que si leur part légale a été violée.
Souvent, les parents ne songent pas encore à déménager et exigent donc un droit d'habitation à vie ou d'usufruit :
Vous trouverez une vue d'ensemble de tous les points importants et des différences dans notre article « Servitudes : usufruit ou droit d'habitation ? ».
Les contrats de cession pour le droit d'habitation ou l'usufruit avec remboursement aux futurs héritiers doivent faire l'objet d'un acte authentique lorsqu'il est question de biens fonciers (maisons, appartement, terrain à bâtir). Le contrat règle les principaux points clés de la cession :
Une cession avec imputation sur une succession future est imposée dans la plupart des cantons. Dans le canton de Berne, par exemple, toutes les donations entre personnes vivantes sont immédiatement soumises à l’impôt sur les donations si le donataire est imposable. Les conjoints et les descendants sont exonérés d’impôt. La cession est exempte d’impôt sur les gains immobiliers.
Au travers du droit de rachat, du droit de fonds de participation aux bénéfices et du droit de préemption, les parents peuvent veiller à ce que la maison reste en possession de la famille. Ils se prémunissent ainsi – et les autres héritiers – contre l'éventualité que l'héritier revende la maison au prix du marché après l'avance sur héritage ou la donation, réalisant ainsi un profit supérieur.
Si vous souhaitez céder votre logement en propriété de votre vivant, il est préférable de consulter un spécialiste. Et d'en parler avec vos descendants. Votre décision est assortie de conséquences financières, au sens du droit successoral et éventuellement fiscales. Mieux vous planifierez votre succession, mieux vous pourrez profiter sans souci de votre fin de vie, sachant que vos descendants ne se disputeront pas votre héritage.
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