Combien peut coûter la propriété du logement

(rh) Lorsque vous achetez une maison ou un appartement, vous devez savoir combien vous pouvez dépenser. Le prix maximal dépend de deux facteurs : le revenu de votre ménage et vos fonds propres. Les principaux chiffres-clés du financement, la capacité financière et la charge hypothécaire en sont dérivés. À l'exemple des familles

• Meier (revenu de 100'000 francs par année, fonds propres de 300'000 francs) et
• Muller (revenu de 150'000 francs par année, fonds propres de 200'000 francs)

nous calculons combien la propriété du logement peut coûter, dans deux scénarios différents.

Mesuré aux fonds propres 

Les banques financent la propriété du logement au maximum jusqu’à 80 % du prix d'achat. Il vous faut donc au minimum 20 % de fonds propres. Ceci comprend l'argent disponible sur le compte, les actions et obligations ou les prêts. Par ailleurs, dans certaines circonstances, vous pouvez aussi retirer ou mettre en gage des capitaux de prévoyance pour une propriété du logement en usage propre.  Si la banque finance 80 %, votre maison ou votre appartement peut coûter cinq fois plus que le montant de vos fonds propres.

• Famille Meier : 300'000 francs de fonds propres x 5 = prix d'achat maximal 1'500'000 francs
• Famille Muller : 200'000 francs de fonds propres x 5 = prix d'achat maximal 1'000'000 francs

Mesuré au revenu

Pour le financement, les banques tiennent compte de la capacité financière. Suivant la banque, les frais d’habitation – intérêts hypothécaires, amortissement de l’hypothèque de 2^e rang, charges et entretien – ne doivent pas dépasser plus d’un tiers ou 35 % du revenu brut. Pour les intérêts, presque toutes les banques comptent un taux imputé à long terme de 5 %, pour les charges et l’entretien, 1 % du prix d’achat. L’équation comprenant deux variables – le revenu brut et les taux hypothécaires – il n’existe pas de formule permettant de déterminer le prix d’achat maximum en fonction du revenu. Une chose est certaine : plus le revenu du ménage est élevé, plus la capacité à supporter les frais d’habitation est grande.

• La famille Meier gagne 100 000 francs par année et peut assumer des frais d’habitation allant jusqu’à 35 000 francs
• La famille Muller gagne 150 000 francs par année et peut assumer des frais d’habitation allant jusqu’à 50 000 francs

Fonds propres et revenu

Si nous ne considérons pas séparément les fonds propres et le revenu, le tableau peut changer, mais pas forcément :

• Grâce à son capital propre élevé, la famille Meier pourrait s’offrir une maison ou un appartement coûtant 1 500 000 francs. Avec un revenu de 100 000 francs, la banque ne financera toutefois le bien immobilier qu’à hauteur de 877 100. Avec 66 %, le nantissement est supportable, tandis que la viabilité est tout juste donnée avec 35 %.
• Le capital propre élevé de la famille Muller lui permettrait de s’acheter une maison ou un appartement coûtant 1 million de francs. En revanche, son revenu ne suffit juste pas. La banque financerait un bien immobilier à hauteur de 957 200 francs. Nantissement (79 %) et viabilité (35 %) sont encore tout juste acceptables. 

Questions fréquentes