Combien peut coûter la propriété du logement

(rh) Lorsque vous achetez une maison ou un appartement, vous devez savoir combien vous pouvez dépenser. Le prix maximal dépend de deux facteurs : le revenu de votre ménage et vos fonds propres. Les principaux chiffres-clés du financement, la capacité financière et la charge hypothécaire en sont dérivés. À l'exemple des familles

• Meier (revenu de 80'000 francs par année, fonds propres de 120'000 francs) et
• Muller (revenu de 120'000 francs par année, fonds propres de 80'000 francs)

nous calculons combien la propriété du logement peut coûter, dans deux scénarios différents.

Mesuré aux fonds propres 

Les banques financent la propriété du logement au maximum jusqu’à 80 % du prix d'achat. Il vous faut donc au minimum 20 % de fonds propres. Ceci comprend l'argent disponible sur le compte, les actions et obligations ou les prêts. Par ailleurs, dans certaines circonstances, vous pouvez aussi retirer ou mettre en gage des capitaux de prévoyance pour une propriété du logement en usage propre.  Si la banque finance 80 %, votre maison ou votre appartement peut coûter cinq fois plus que le montant de vos fonds propres.

• Famille Meier : 120'000 francs de fonds propres x 5 = prix d'achat maximal 600'000 francs
• Famille Muller : 80'000 francs de fonds propres x 5 = prix d'achat maximal 400'000 francs

Mesuré au revenu

Pour le financement, les banques tiennent compte de la capacité financière. Les frais d'habitation – intérêts hypothécaires, amortissement de l'hypothèque de 2e rang, charges et entretien – ne doivent pas dépasser plus d'un tiers du revenu brut. Pour les intérêts, presque toutes les banques comptent un taux à long terme de 5 %, pour les charges et l'entretien, 1 % du prix d'achat. La maison ou l'appartement peut, avec 80 % de nantissement, coûter 5,55 fois plus que le montant de vos revenus.

• Famille Meier : 80'000 francs x 5,55 = prix d'achat maximal 444'444 francs
• Famille Muller : 120'000 francs x 5,55 = prix d'achat maximal 666'667 francs

Fonds propres et revenu comparativement

Si nous ne considérons pas séparément les fonds propres et le revenu, le tableau peut changer, mais pas forcément :

• La famille Meier peut dépenser 488'000 francs, parce qu'elle possède plus de fonds propres par rapport à la famille Muller. Monsieur Meier prend 368'000 francs d'hypothèques de 1er et 2e rang.  Le nantissement est à 75 %, les coûts courants de 80'000 sont encore supportables.
• La famille Muller peut dépenser seulement 400'000 francs, parce qu'elle possède moins de fonds propres que la famille Meier. Monsieur Muller prend 320'000 francs d'hypothèques de 1er et 2e rang. Le nantissement est à 80 % exactement, les coûts courants de 72'000 ne posent aucun problème.

Bien que les Muller gagnent plus, ils doivent habiter dans un logement plus modeste que celui des Meier. Avec plus de fonds propres, par exemple une avance sur héritage de 100'000 francs, cela changerait la donne : avec des fonds propres totaux de 180'000 francs, la famille pourrait financer une maison ou un appartement d'une valeur de près de 750'000 francs.