Estimation immobilière : méthodes et facteurs déterminants pour la valeur

(rh) La valeur vénale ou la valeur de marché est une estimation du prix de vente moyen réalisable. Deux méthodes courantes sont appliquées pour l'estimation : vous faites évaluer votre maison ou votre appartement par un expert en estimation ou utilisez un outil en ligne, par exemple celui de CIFI ou de Wüest Partner.

Expert ou estimation en ligne ?

L'estimation en ligne, ou évaluation hédoniste, compare votre bien immobilier avec des objets similaires dans la région, ayant été vendus ces dernières années. Vous remplissez un formulaire, payez en ligne et recevez en quelques secondes une estimation, correcte pour la plupart des maisons ou appartements. Si en revanche, vous voulez vendre un objet particulier, il peut valoir la peine de faire appel à un expert en estimation. Le coût est supérieur, mais l'expert, lui, connaît les conditions locales et visite l'appartement ou la maison ; peut-être même connaît-il des acheteurs potentiels. Vous trouverez des experts en estimation notamment dans le répertoire de l'Union Suisse des Fiduciaires immobilières SVIT . 

Facteurs déterminant la valeur

Expert ou machine, l'estimation dépend finalement toujours des mêmes facteurs :

Situation

• Vue
• Voisinage
• Viabilisation
• Ensoleillement
• Nuisances sonores
• Coefficient annuel d’impôt communal
• Demande

Maison ou appartement

• Surface habitable
• Volume d'espace
• Standard d'aménagement
• Age
• Plan d'aménagement intérieur
• Architecture

Le résultat de l'estimation sert de base pour les négociations. Le prix de vente peut toutefois différer de l'estimation, si par exemple vous attachez une plus grande importance à la situation tranquille en bordure de forêt que l'acheteur (valeur personnelle). En outre, d'autres facteurs peuvent influencer le prix, par exemple les servitudes inscrites au registre foncier. Par ailleurs, le prix dépend de l'offre et de la demande. L'estimation constitue une précieuse base pour les négociations de prix.

Estimation des maisons et appartements anciens

Deux facteurs importants de détermination de la valeur sont l'âge et le standard d'aménagement. Plus la maison ou l'appartement est âgé, plus la dépréciation due à l'âge est élevée. La dépréciation technique liée à l'âge représente la dépréciation due à l'âge des parties de construction, et leur durée de vie dépend de plusieurs facteurs :

• Matériel
• Construction
• Qualité du travail
• Soin apporté par les habitants
• Entretien
• Influences météorologiques

Les acheteurs ont aujourd'hui d'autres attentes envers leur logement que par le passé. La dépréciation économique due à l'âge dépend de la modernité et de la fonctionnalité de la maison ou de l'appartement. Trois exemples :

• Les acheteurs actuels préfèrent avoir moins de pièces, mais plus spacieuses qu'autrefois.
  
• Les acheteurs souhaitent désormais avoir une salle de bains pour les parents et une pour les enfants, plutôt qu'une grande salle d'eau pour tout le monde.
  
• Les moquettes, tapisseries ou buanderies communes étaient la norme il y a 20 ans. Elles ne sont désormais plus adaptées à notre style de vie.

Préserver et augmenter la valeur d'un bien immobilier

Vous pouvez éviter cette dépréciation due à l'âge grâce à des mesures de maintien ou d'accroissement de la valeur. Préserver la valeur signifie remplacer une chose par une autre de même valeur. Par exemple un ancien four par un nouveau. Une mesure à caractère de plus-value serait par exemple de remplacer un ancien four par un steamer. La différence est importante, car vous pouvez déduire les mesures de préservation de la valeur de votre revenu imposable, mais pas celles à caractère de plus-value. Une exception importante à la règle : vous pouvez déduire de l'impôt fédéral direct les investissements dans l'efficience énergétique et les énergies renouvelables. Cela s'applique par exemple pour les installations solaires, les nouvelles fenêtres ou l'isolation des planchers, murs et plafonds.