Valeur vénale, prix d’achat ou prix de vente ?

(rh) La valeur vénale d’un bien immobilier est la valeur déterminée par l’expert immobilier ou le processus d’évaluation hédonique. Elle dépend de nombreux facteurs, tels que l’emplacement, l’aménagement ou le plan de base et s’oriente à la valeur du marché de maisons ou d’appartements comparables dans la commune ou la région au cours des dernières années.

Le prix d’achat ou de vente est le prix convenu entre le vendeur et l’acheteur. Il peut être inférieur ou supérieur à la valeur vénale du bien, en particulier dans le cas d’objets spéciaux ou d’amateurs. Un acheteur potentiel peut être disposé à payer un supplément pour le plafond en stuc dans le séjour, tandis qu’un autre estimera que son aspect kitsch justifie une réduction. Des acheteurs potentiels sont également prêts à débourser une somme plus élevée si la demande est forte – ou tenter de faire baisser le prix si l’offre est importante.

L’importance pour le financement

Le financement se fonde sur la valeur vénale du bien. Si vous contractez un prêt hypothécaire, votre banque vous accordera généralement jusqu’à 80 % de la valeur vénale. Si la valeur vénale et le prix d’achat diffèrent, les banques appliquent le principe de la valeur inférieure. Si vous avez fait une bonne affaire et que le prix d’achat est inférieur à la valeur vénale, votre banque vous prêtera jusqu’à 80 % du prix d’achat. Cela n’a pas d’importance pour le financement. En revanche, si vous avez payé davantage que la valeur vénale, vous n’obtiendrez que jusqu’à 80 % de la valeur vénale inférieure et devrez apporter davantage de fonds propres. Pour être précis, la différence entre la valeur vénale et le prix d’achat. Le principe de la valeur inférieure, introduit par l’Association suisse des banquiers pour juguler le risque de bulle immobilière, s’applique au financement des achats et des changements de propriétaire. 

La valeur vénale sert de base pour la négociation des prix

C’est pourquoi il est très important de connaître la valeur vénale d’une maison ou d’un appartement avant de négocier le prix de vente ou d’achat. Mais que vaut un bien immobilier ? La valeur vénale est estimée par un expert ou un programme informatique (estimation hédonique) sur la base de nombreux facteurs déterminant la valeur. Le résultat est le prix d’achat moyen envisageable. Généralement, ces estimations sont très précises et fiables.

Facteurs déterminant la valeur

Pour l’estimation, la situation est plus importante que l’objet. Pour leurs calculs, les experts en estimation et l’évaluation hédonique des programmes en ligne prennent en compte les mêmes facteurs. Par conséquent, leurs résultats ne diffèrent pas ou peu, surtout pour les maisons ou appartements ordinaires.

Situation

• Vue
• Voisinage
• Viabilisation
• Ensoleillement
• Nuisances sonores
• Coefficient annuel d’impôt de la commune
• Demande dans la région

Objet

• Surface habitable
• Volume d’espace
• Standard d’aménagement
• Âge
• Plan d’aménagement intérieur
• Architecture

C’est sur la base de ces facteurs que les experts et l’évaluation hédonique estiment la valeur d’un bien immobilier. Le résultat est l’estimation la plus précise possible. Toutefois, la valeur vénale ou la valeur du marché ne constitue qu’une base pour les négociations de prix entre le vendeur et l’acheteur et peut finalement différer du prix de vente convenu et payé. Parfois même de manière significative. Par exemple, dans le cas d’objets d’amateur pour lesquels il n’existe pour ainsi dire pas de valeurs comparables, ou si le vendeur apprécie plus que l’acheteur certains aspects incorporels tels que le calme ou la vue imprenable sur le lac.

Faire confiance à l’homme ou à la machine ?

L’évaluation hédoniste étant moins chère, elle convient dans beaucoup de cas. Par exemple si, à titre de curiosité, vous voulez savoir ce que vaut votre maison ou votre appartement. Ou si vous voulez vendre ou acheter un bien immobilier et savoir, avant d’entamer des négociations, ce que vous pouvez exiger ou ce que vous êtes prêt à débourser. L’évaluation hédoniste compare l’objet immobilier à des milliers d’autres qui ont été vendus ces dernières années. Tout ce que vous avez à faire, c’est de remplir un formulaire, en ligne ou sur facture, et le tour est joué. Vous recevrez une estimation de la valeur vénale qui est tout aussi précise que celle d’un expert en estimation.

Cependant, il existe aussi de bonnes raisons d’opter pour l’estimation d’un expert. Notamment quand vous voulez faire estimer un objet d’amateur. Ou dans le cadre du règlement d’une succession et d’une procédure de divorce. Les honoraires – 500 à 2500 francs, le prix varie en fonction de l’objet – sont bien investis, parce qu’un expert en estimation ne se fie pas seulement à des corrélations statistiques, mais estime la valeur vénale de manière aussi pragmatique que possible. Les experts en estimation sont en général des architectes qui ont suivi une formation supplémentaire. Demandez à l’hôtel de ville ou à la banque régionale le nom d’experts qui sont au fait de la situation locale. Vous pouvez aussi consulter l’annuaire de l’Association suisse des professionnels de l’immobilier SVIT.