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Valeur vénale, prix d’achat ou prix de vente ?

La valeur vénale n’est pas identique au prix de vente. La valeur vénale est une estimation, tandis que le prix d’achat ou de vente est le résultat de la négociation du prix. Les différences – et ce que vous devez savoir avant de faire évaluer une maison ou un appartement.

La valeur vénale n’indique pas le prix d’achat ou de vente.
Avant d'acheter ou de vendre une maison ou un appartement, il faut d'abord en connaître sa valeur pour pouvoir en négocier le prix.

(rh) La valeur vénale est la valeur estimée par expertise ou par évaluation hédonique. Elle dépend de nombreux facteurs, tels que l’emplacement, l’aménagement et la configuration. La valeur vénale se base sur le prix de vente de maisons ou d’appartements comparables dans la commune ou la région, qui ont été vendus au cours des dernières années.

Le prix de vente est le prix convenu entre la partie vendeuse et la partie acheteuse. Il peut être inférieur ou supérieur à la valeur vénale du bien, en particulier pour les objets spéciaux ou d’amateurs. Un acheteur potentiel peut être disposé à payer un supplément pour le plafond en stuc dans le séjour, tandis qu’un autre estimera que son aspect kitsch justifie une réduction. Les personnes intéressées sont également prêtes à débourser une somme plus élevée si la demande est forte – ou tenter de faire baisser le prix dans le cas inverse.

Importance pour le financement

Le financement se fonde sur la valeur vénale du bien. Si vous contractez un prêt hypothécaire, votre banque vous accordera jusqu’à 80 % de la valeur vénale. Mais si la valeur vénale et le prix d’achat diffèrent, les banques appliquent le principe de la valeur inférieure :

  • si vous avez fait une bonne affaire et que le prix d’achat (900’000 francs) est inférieur à la valeur vénale (1’000’000 francs), votre banque vous octroie une hypothèque jusqu’à 80 % du prix d’achat, c’est-à-dire 80 % de 900’000 francs ou 720’000 francs pour les 1er et 2e rangs. Pour le financement, vous avez besoin d’au moins 180’000 francs de fonds propres.
  • si le prix d’achat (1’100’000 francs) est supérieur à la valeur vénale (1’000’000 francs), votre banque vous prête jusqu’à 80 % de la valeur vénale, c’est-à-dire 80 % de 1’000’000 francs ou 800’000 francs pour les 1er et 2e rangs. Pour le financement, vous avez besoin d’au moins 300’000 francs de fonds propres.

Le principe de la valeur inférieure, introduit en 2014 par l’Association suisse des banquiers pour juguler le risque de bulle immobilière, s’applique au financement des achats et des changements de propriétaire.

La valeur vénale sert de base pour la négociation des prix

C’est pourquoi il est très important de connaître la valeur vénale d’une maison ou d’un appartement avant d’entamer les négociations. Mais que vaut un bien immobilier ? La valeur vénale est estimée par une experte ou un expert ou un programme informatique (évaluation hédonique) sur la base de nombreux facteurs. Le résultat est le prix d’achat moyen envisageable. De telles estimations sont très précises et fiables pour les maisons et appartements standard.

Facteurs déterminant la valeur de l’estimation immobilière

Pour l’estimation, la situation est plus importante que l’objet en lui-même. Les spécialistes et les estimations en ligne prennent en compte les mêmes facteurs pour leurs calculs. C’est pourquoi leurs résultats ne diffèrent souvent que peu les uns des autres.

Situation

  • Perspectives
  • Voisinage
  • Viabilisation
  • Ensoleillement
  • Nuisances sonores
  • Coefficient annuel d’impôt de la commune
  • Demande dans la région

Objet

  • Surface habitable
  • Volume d’espace
  • Standard d’aménagement
  • Âge
  • Configuration
  • Architecture

C’est sur la base de ces facteurs que les experts et l’évaluation hédonique estiment la valeur d’un bien immobilier. Le résultat est l’estimation la plus précise possible. Toutefois, la valeur vénale ou la valeur du marché ne constitue qu’une base pour les négociations de prix entre le vendeur et l’acheteur et peut finalement différer du prix convenu et payé, parfois même de manière significative. Par exemple, dans le cas d’objets d’amateur pour lesquels il n’existe pour ainsi dire pas de valeurs comparables, ou si le vendeur apprécie plus que l’acheteur certains aspects incorporels tels que le calme ou la vue imprenable sur le lac.

Estimation immobilière en personne ou en ligne ?

Comme l’évaluation hédonique est moins chère, voire gratuite, elle convient dans de nombreux cas. Par exemple si, à titre de curiosité, vous voulez savoir ce que vaut votre maison ou votre appartement. Ou si vous souhaitez acheter un bien immobilier et fixer un prix plafond avant les négociations. L’évaluation hédonique compare l’objet immobilier à des milliers d’autres qui ont été vendus ces dernières années. Tout ce que vous avez à faire, c’est de remplir un formulaire, de payer éventuellement, et le tour est joué. Vous recevrez une estimation de la valeur vénale qui est tout aussi précise que celle résultant d’une expertise en personne.

Cependant, il existe aussi de bonnes raisons d’opter pour une expertise en personne. Notamment quand vous voulez faire estimer un objet d’amateur. Ou dans le cadre du règlement d’une succession et d’une procédure de divorce. Les honoraires – de 500 à 2’500 francs en fonction de l’objet – sont bien investis, parce qu’une experte ou un expert en estimation ne se fie pas seulement à des corrélations statistiques, mais estime la valeur vénale de manière aussi pragmatique que possible. Les spécialistes en estimation sont en général des architectes qui ont suivi une formation supplémentaire. Demandez à l’administration communale ou à la banque régionale le nom de spécialistes qui connaissent bien la situation sur place. Vous pouvez aussi consulter l’annuaire de l’Association suisse des professionnels de l’immobilier SVIT.

Questions fréquentes

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