Augmentation de la valeur des biens immobiliers

(rh) Lorsque deux propriétaires discutent de la valeur, ils ne parlent pas forcément de la même chose. L'un peut évoquer la valeur vénale, l'autre la valeur personnelle. La valeur vénale est le montant que vous obtenez pour votre appartement en copropriété ou votre maison individuelle en cas de vente. La valeur personnelle est la valeur que l'objet a pour vous – et uniquement pour vous. Cette dernière est souvent supérieure à la valeur vénale. Par exemple parce que le prix de votre cuisine rustique en bois massif est élevé mais que vous êtes le seul à qui elle plaît. Il s'avérerait donc difficile de trouver une personne prête à prendre en charge ces coûts. Il est même possible qu'un acheteur potentiel offre moins au vendeur, car il estime devoir remplacer la cuisine.

Mesures plus ou moins judicieuses

Trois facteurs déterminent de manière significative la valeur vénale : la situation, encore et toujours. D'autres facteurs sont l'âge, le plan de base, la surface habitable et l'aménagement. Si vous souhaitez augmenter la valeur de votre appartement ou de votre maison, vous pouvez modifier uniquement le plan, la surface habitable ou l'aménagement – la situation, non. Mesures de valorisation judicieuses envisageables :

• Augmenter la surface habitable d'une maison en y ajoutant une annexe.
  
• Modifier le plan de base et transformer un petit appartement de 5,5 pièces en un spacieux 3,5 pièces.
  
• Augmenter durablement le standing d'aménagement avec de nouveaux équipements dans la cuisine, une nouvelle salle de bain ou des mesures d'insonorisation.
  
• Rénover la maison ou l'appartement sur le plan énergétique et, par exemple, isoler la façade et le toit, remplacer les anciennes fenêtres et remplacer le chauffage au gaz ou au fioul par une pompe à chaleur.

Si, tôt ou tard, vous souhaitez vendre votre bien, il vous faut réfléchir aux mesures à prendre. Une cuisine moderne est judicieuse ; en revanche, un équipement en bois massif l'est moins. Cela pourrait même devenir un point négatif, si l'acheteur souhaite une autre cuisine.

Budget et financement

Quelle somme d'argent faut-il investir dans des mesures de valorisation ? Il n'existe pas de formule toute faite. En tout cas, pas plus que la différence entre la valeur vénale actuelle et le prix d'achat, si vous voulez vendre. Sinon, vous perdrez de l'argent. Si vous ne voulez vendre que plus tard et souhaitez, pour l'heure, rénover la propriété pour vous-même, par exemple en vous offrant une cuisine en bois massif, il faut que vous puissiez passer outre les dépenses pour ce genre d'investissements coup de cœur. Dans le cadre du financement, n'oubliez pas que votre banque s'oriente à la valeur vénale et non à la valeur personnelle. Si vous avez épuisé la limite du prêt, il vous faudra assumer vous-même le coût de la cuisine, puisqu'elle ne donne pas lieu à une augmentation de la valeur vénale.

Les bâtiments locatifs comme placements financiers

Les bâtiments locatifs représentent une forme prisée d'alternative de placement. Cependant, le rendement n'est pas toujours aussi élevé que le pensent bon nombre de propriétaires d'immeubles. Il arrive souvent que ces derniers ne considèrent que les revenus locatifs et oublient l'entretien, surtout si le bâtiment date un peu. Les principaux facteurs de coûts sont le système d'ascenseur, le chauffage, les installations sanitaires, le toit, les installations électriques ou les cuisines. Sans oublier les frais de chauffage, si la maison est mal isolée.

Les personnes qui songent à acheter un immeuble locatif comme bien d'investissement doivent réfléchir et planifier à long terme. L'idéal est de dresser une planification sur dix ans et de s'adjoindre les services d'un architecte ou d'un gérant immobilier expérimenté, apte à vous conseiller au sujet des mesures à prendre pour maintenir ou augmenter la valeur. À long terme, il est plus rentable d'investir régulièrement et de maintenir la maison en bon état que de négliger l'entretien en se bornant à encaisser les loyers. Un immeuble locatif bien entretenu vous permettra de générer un rendement appréciable et sûr dans des périodes de faible intérêt comme celle que nous traversons actuellement.

Questions fréquentes