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Définition : valeur officielle, valeur vénale et valeur d’assurance

Quelle est la valeur de votre maison ou de votre appartement ? Cela dépend d’où émane la question : de l’office de taxation, de votre banque, d’acheteurs potentiels ou de l’assurance immobilière.

Maison individuelle avec jardin : la valeur officielle, la valeur vénale et la valeur d’assurance peuvent largement varier.
La valeur officielle, la valeur vénale et la valeur d’assurance n’ont rien à voir les unes avec les autres et peuvent largement varier.

(rh) Lorsque les propriétaires parlent de leur maison ou de leur appartement, il est souvent question de valeur. Parfois, la teneur exacte de cette valeur n’est pas forcément claire. Certains parlent de la valeur officielle ou de la valeur d’assurance, d’autres de la valeur vénale. Notre vue d’ensemble a pour but de faire la lumière sur l’épineuse question de la « valeur ».

À quoi correspond la valeur officielle ?

La valeur officielle est déterminée par le fisc cantonal. En règle générale, l’expert cantonal examine le terrain et l’immeuble, tient compte de toutes les circonstances particulières d’un bien et l’évalue selon un système de points. Le résultat est la valeur officielle, laquelle sert exclusivement au calcul et à la perception de l’impôt sur la propriété et la fortune. C’est également la seule valeur portée au registre foncier.

Les modifications apportées aux parcelles donnent lieu à des réévaluations régulières. L’office de taxation organise des estimations officielles, mais à des intervalles relativement longs, plus/moins tous les dix ans. Dans le canton de Berne, par exemple, la dernière réévaluation a eu lieu en 2020. En tant que propriétaire ou usufruitier, vous êtes en droit de consulter les dossiers auprès de la commune et, en cas de désaccord, de faire objection. La valeur officielle est généralement significativement inférieure à la valeur vénale.

À quoi correspond la valeur vénale ?

La valeur vénale est estimée par des experts en estimation immobilière ou des algorithmes. Dans le cadre de l’évaluation immobilière, l’emplacement a plus de poids que le bien. Les principaux facteurs liés à l’emplacement qui déterminent la valeur d’une propriété sont la vue, le quartier, l’accessibilité, l’ensoleillement, la pollution sonore, le taux d’imposition communal et la demande dans la région. Les principaux facteurs liés à l’objet qui déterminent la valeur d’une propriété sont la surface habitable, le volume des pièces, le standing d’aménagement, l’âge, la configuration et l’architecture.

Le résultat est la valeur vénale estimée, autrement dit le prix d’achat moyen probable. Par conséquent, la valeur vénale d’une maison est un point de départ pertinent pour les négociations de prix entre le vendeur et l’acheteur. La valeur vénale est importante également pour le financement de votre maison ou de votre appartement. En Suisse, les banques nantissent généralement la propriété du logement en usage propre jusqu’à 80 % de la valeur vénale ou du prix d’achat, selon la valeur la plus basse (principe de la valeur inférieure).

À quoi correspond la valeur d’assurance ?

La valeur d’assurance est importante pour le calcul de la prime de l’assurance immobilière et en cas de sinistre. L’obligation d’assurer les bâtiments prend source au moment du début des travaux de construction pour les projets dont le coût est égal ou supérieur à CHF 25 000.– (assurance des travaux en cours). La valeur d’assurance inclut en général l’excavation, le gros œuvre, les installations et les finitions (code des frais de construction – CFC 2), les honoraires des architectes et des ingénieurs (CFC 2) ainsi que les taxes de demande de permis de construire, les copies de plans et les primes pour l’assurance des travaux en cours (CFC 5).

La couverture d’assurance est ajustée en fonction de l’avancée des travaux. Dès que la construction est achevée, le bâtiment est estimé et l’assurance construction se transforme en assurance immobilière. Celle-ci couvre le vol, les dommages dus aux éléments naturels, l’incendie, le bris de glace et les dégâts d’eau. Elle est obligatoire en Suisse, sauf dans les cantons d’Appenzell Rhodes-Intérieures (sans la circonspection d’Oberegg), de Genève, du Tessin et du Valais. En plus de la valeur d’assurance, le genre de construction, l’année de construction et l’emplacement sont pris en compte dans le calcul de la prime. 

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