Grundbuch: Tipps vor der Vertragsunterzeichnung

(rh) Mit einem Interessensnachweis sind die detaillierten Informationen auf dem Grundbuchamt als kostenpflichtiger Auszug erhältlich. Zentrales Element des Grundbuchs ist das Hauptbuch. Es enthält die Grundstücksbeschreibung mit allen Angaben zu Fläche und Gebäuden, führt Eigentümer und Erwerbsdatum auf und gibt Auskunft über Spezialregelungen und Mietverträge. Weiter umfasst es die Pläne und Auflagen der Baupolizei und informiert über Dienstbarkeiten wie bauliche Ausführungsvorschriften, Wegrechte oder Nutzniessung sowie Grundlasten und Pfandrechte. Gerade den Dienstbarkeiten und Grundpfandrechten ist grosse Bedeutung beizumessen, schliesslich erwerben die Käufer das Grundstück automatisch mit den im Grundbuch eingetragenen Lasten und Rechten. Beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie zu beachten ist, dass der Eigentumswechsel nicht mit der Vertragsunterzeichnung, sondern erst mit dem Eintrag im Grundbuch erfolgt.

Studieren Sie das Grundbuch genau

Neben dem Hauptbuch liefern Tagebuch, Belege, Grundstückbeschreibung und Pläne, die auch den genauen Grenzverlauf festhalten, alle das Grundstück betreffenden Auskünfte. Anlässlich der Beurkundung des Kaufvertrags liest – zumindest im Kanton Bern – der Notar den Grundbucheintrag vor und macht grundsätzlich auf die rechtlichen Konsequenzen aufmerksam. «Ein späterer Einwand, den Grundbucheintrag nicht gekannt zu haben, wird so ausgeschlossen», erklärt Lukas Manuel Herren von Chèvre, Rutsch & Herren, Notariat und Verwaltungen, in Bern. Die Käufer seien aber gut beraten, die Grundbucheintragungen schon vor der Vertragsunterzeichnung genau zu studieren.

Kennen und verstehen Sie die Rechte

Im Grundbuch sind die Rechte am Grundstück festgehalten. Dienstbarkeiten oder Servitute, beispielsweise das Wegrecht, sind nur rechtskräftig, wenn sie im Grundbuch stehen. Das Zivilgesetzbuch definiert, was eine Grunddienstbarkeit ist: «Ein Grundstück kann zum Vorteil eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass sein Eigentümer sich bestimmte Eingriffe des Eigentümers dieses anderen Grundstück gefallen lassen muss oder zu dessen Gunsten nach gewissen Richtungen sein Eigentumsrecht nicht ausüben darf.» Das sind wichtige Dienstbarkeiten, die Sie kennen sollten:

• Das Durchfahrtsrecht gibt Grundstückeigentümern, die ihr Land für einen Strassenabschnitt zur Verfügung gestellt haben, das gemeinsame Fuss- und Fahrwegrecht.
  
• Das Durchleitungsrecht räumt dem Grundeigentümer das Recht ein, Leitungen für Gas, Strom oder Wasser durch das Nachbargrundstück zu führen.
  
• Das Mitbenützungsrecht definiert, wer auf dem gemeinsamen Parkplatz parken oder im Kriegs- beziehungsweise Katastrophenfall den Zivilschutzraum benutzen darf.
  
• Das Näherbaurecht regelt Abweichungen von Bauvorschriften, beispielsweise wenn der Nachbar für eine Garage näher als erlaubt an die Grundstückgrenze bauen darf.
  
• Das Nutzniessungsrecht räumt dem Nutzniesser das Recht ein, ein Grundstück zu nutzen. Er darf das Land bebauen, das Haus bewohnen oder die Wohnung vermieten. Der Ertrag gehört ihm, dafür zahlt er den Unterhalt der Liegenschaft sowie die Hypothekarzinsen, Versicherungen und Steuern.
  
• Das Wegrecht gibt den Bewohnern eines Grundstücks, das nicht oder ungenügend an das öffentliche Strassennetz angeschlossen ist, das Recht, private Wege oder Zufahrten auf dem Nachbargrundstück zu benutzen.
  
• Das Wohnrecht wird in der Regel mit einer Erbschaft an den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner auf Lebzeiten eingeräumt. Dieser soll so lange wie möglich im gemeinsamen Haus oder in der gemeinsamen Wohnung leben können.

Fragen Sie jemanden um Rat

Kontrollieren Sie, was für Dienstbarkeiten auf dem Grundstück lasten, für das Sie sich interessieren, und lassen Sie sich alle genau erklären. Und prüfen Sie gleichzeitig, ob Sie allenfalls Rechte an benachbarten Grundstücken erwerben würden. Sinnvoll ist es, alte Dienstbarkeiten zu bereinigen und die Servitute den neuen Verhältnissen anzupassen. Die Eintragungen im Grundbuch sind unterschiedlich komplex. Während ein Wegrecht auch für Laien relativ einfach zu verstehen sei, werde es beim Baurecht oder bei Regelungen rund um das Stockwerkeigentum schon wesentlich komplizierter, meint Lukas Manuel Herren. In diesen Fällen ist für Laien der Rat eines Experten unter Umständen sinnvoll; auch der beurkundende Notar kann als neutrale Person Auskunft erteilen.

Gut zu wissen: So sparen Sie Gebühren

Bevor Ihnen eine Bank einen Baukredit oder eine Hypothek gewährt, will sie sicher sein, dass sie wieder zu ihrem Geld kommt, falls Sie in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Deshalb wird die Schuld auf Ihre Kosten im Grundbuch eingetragen. Damit ist die Schuld grundpfandgesichert, in der Regel im ersten Rang, und die Bank erhält ihr Geld vor allen anderen Gläubigern, falls Sie Konkurs anmelden müssen. Grundpfandverschreibungen kosten Notariatsgebühren. Schauen Sie deshalb im Grundbuch nach, ob Pfandrechte existieren, die Sie umschreiben können. Das ist günstiger, als alte Pfandrechte zu löschen und neue Pfandrechte zu errichten. Lassen Sie Schuldbriefe bestehen, selbst wenn Sie Ihre Schulden abbezahlt haben. Sie können sie wieder brauchen, falls Sie Ihre Hypothek aufstocken oder Ihre Liegenschaft verkaufen wollen.