Ausbau und Umbau

Aufstockung: wie sich Wohnraum ergänzen lässt

Wenn der Platz knapp wird, ist die Aufstockung eines bestehenden Gebäudes eine Möglichkeit zur Wohn- oder Nutzraumgewinnung. Bevor diese Ergänzungsmassnahme in Angriff genommen wird, muss man über Bauordnung, Statik und energetische Anforderungen Bescheid wissen.

 Wenn der Platz ausgeht kann das Gebäude nach oben ergänzt werden: Die Aufstockung
Bei einer Aufstockung handelt es sich um die Vergrösserung der Gebäudehülle durch eine Erhöhung.

(pg) In der Schweiz ist der Baugrund in städtischen und stadtnahen Gebieten teuer und rar geworden. Platznot, anstehende Sanierungsarbeiten am Dach oder an der Gebäudehülle stellen Besitzer von Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern vor die Frage: Soll ich mein Gebäude aufstocken? Im Gegensatz zum Ausbau eines Dachgeschosses zur Optimierung der Wohnfläche handelt es sich bei einer Aufstockung um eine Erweiterung und eine Ergänzung des klimatisierten Gebäudevolumens.

Eine Ausbauaufgabe für Fachleute

Wer sich mit dem Gedanken trägt, seine Immobilie aufzustocken, sollte von Beginn weg einen Architekten beiziehen. Dieser wird in einem ersten Schritt klären, ob die Realisierung des Projekts überhaupt möglich ist und wenn ja, welche Form sich am besten eignet.

Keine Aufstockung ohne Baubewilligung

Wo wie hoch und in welcher Form gebaut werden darf, ist in Gesetzen und Verordnungen von Bund, Kantonen und Gemeinden geregelt. Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinden hält zum Beispiel fest, wie viele Geschosse ein Gebäude in einer bestimmten Bauzone haben darf. Für Laien ist der Durchblick schwierig. Die Aufstockung eines Gebäudes ist eine grössere Bauaufgabe. Für sie ist in der ganzen Schweiz davon auszugehen, dass eine vollständige Baubewilligung notwendig ist. Grundsätzlich begrüssen die Behörden die Aufstockung; Bauland soll besser genutzt werden, und eine Aufstockung geht meistens einher mit einer energetischen Optimierung. Es empfiehlt sich, parallel zum Bewilligungsverfahren auch die Nachbarn frühzeitig in das Projekt einzubeziehen und sie möglichst von Einsprachen, die das Projekt verzögern, abzuhalten.

Der Bestand bestimmt, was möglich ist

Wenn die Aufstockung für eine bestimmte Immobilie grundsätzlich bewilligungstauglich ist, stellt sich die Frage nach der Bauweise. Die statische Belastbarkeit des Bestandes bestimmt die Konstruktion. Sehr oft kommt nur eine Leichtbauweise in Holz- oder Stahl infrage, Backstein und Beton erweisen sich häufig als zu schwer.

Die Leichtbauweise wird bevorzugt

Vorgefertigte Holzbauelemente mit Installationsebenen ermöglichen bei Aufstockungen eine kürzere Bauzeit und einen rationellen Baustellenbetrieb. Die Bewohner des Hauses brauchen bei der Realisierung der Aufstockung nicht auszuziehen. Der Anschluss der Erweiterung an den Bestand, etwa mit Verbindungstreppen und Deckendurchbrüchen für die Haustechnik, erfolgen erst, wenn die Gebäudehülle wieder geschlossen ist.

Wer aber seine bestehende Beton-/Backstein-Immobilie lieber mit dem gleichen Material aufstockt, kann dies unter Umständen auch bei mangelnder Tragfestigkeit tun, etwa mit ergänzenden, die Struktur verstärkenden Massnahmen durch Stahlträger.

Das alte Dach lässt sich anheben

Bei einem guten Zustand der Dachstruktur lässt sich diese bei Aufstockungen unter Umständen anheben und der Ergänzung aufsetzen. Dabei wird es bei kleineren Häusern vom Baukörper getrennt und mit einem Kran angehoben. Die bestehenden Wände werden in dieser «Schwebephase» durch die Erweiterung erhöht, anschliessend lässt sich das Dach wieder senken.

Jede Aufstockung ist anders

Die einfachen, leicht beschreibbaren Aufstockungs-Varianten eignen sich dann, wenn für einen Haushalt ergänzender Wohnraum geschaffen werden soll. Wenn mit der Aufstockung eine zusätzliche Wohnung geplant ist, bedarf es weit umfassenderer baulicher Massnahmen. Die Erweiterung kann dann beispielsweise einen zusätzlichen Wohnungseingang oder die Fortführung des bestehenden Treppenhauses erforderlich machen. Auch die Installation der Haustechnik wird komplexer.

Gute Gelegenheit für eine energetische Sanierung

Eine Aufstockung sollte mit einer energetischen Sanierung verbunden werden. Meistens ist die Wärmedämmung im Bestand ungenügend. Die Aufstockung ist die passende Gelegenheit, die gesamte Liegenschaft auf den neuesten Stand zu bringen. Bund und Kantone unterstützen Hausbesitzer zwar finanziell bei der energetischen Sanierung ihrer Immobilien, Aufstockungen sind davon aber ausgenommen. Unterstützt werden nur Sanierungen des Bestands.

Das Sparpotenzial bei den Kosten

Einsparungspotenzial ergibt sich bei einer Aufstockung, weil keine Grundstück- oder Erschliessungskosten entstehen und in den neuen Räumen die Haustechnik aus dem Bestand genutzt werden kann. Ausserdem erhöht sich durch die Aufstockung der Wert der Immobilie, und steuerlich können für den Umbau Abzüge getätigt werden. Dem stehen die Kosten für die Aufstockung gegenüber, die basierend auf der gewählten Aufstockungsform und der Fläche stark variieren.

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