Finanzierung: Baukredit oder Hypothek?

(rh) Wer ein Haus oder eine Wohnung bauen, kaufen oder renovieren will, braucht in der Regel neben Eigenkapital auch Fremdkapital. Wenn Sie eine fertige Immobilie kaufen, finanzieren Sie den Kauf mit einer Hypothek. Wenn Sie neu bauen oder renovieren, finanzieren Sie die Kosten mit einem Baukredit.

Wenn Sie kaufen: die Hypothek

In der Schweiz haben Sie die Wahl zwischen Festhypotheken, variablen Hypotheken sowie Saron-Hypothek. Am weitesten verbreitet ist immer noch die Festhypothek mit fester Laufzeit und festem Zinssatz. Unabhängig vom Modell prüfen die Banken Ihre Bonität und belehnen das Haus oder die Wohnung höchstens bis 80 Prozent des Kaufpreises oder Verkehrswertes. Bis 65 Prozent als 1. und darüber als 2. Hypothek, die Sie amortisieren müssen. Sie müssen also mindestens 20 Prozent Eigenkapital einbringen und genügend verdienen: Die Wohnkosten (Zins, Amortisation, Unterhalt sowie Nebenkosten) dürfen nicht mehr als 35 Prozent Ihres Bruttohaushalteinkommens ausmachen. 

Wenn Sie bauen oder renovieren: der Baukredit

Der Baukredit ist ein Kontokorrentkredit (laufende Rechnung) und wird als Limite auf Ihrem Baukonto ausgesetzt. Nach der Eröffnung zahlen Sie Ihr Eigenkapital auf das Baukonto ein. Alle Rechnungen des Architekten und der Handwerker werden laufend vom Baukonto beglichen. Sobald Ihr Eigenkapital aufgebraucht ist, beanspruchen Sie den Baukredit. Mit dem Baufortschritt steigt die Kreditsumme und damit die Zinsbelastung. Viele Banken schlagen eine Baukreditkommission dazu, dafür kontrollieren sie alle Rechnungen und prüfen, ob das Geld für Ihr Projekt verwendet wird. Sobald der Bau oder die Renovation abgeschlossen ist, wird der Baukredit in eine Hypothek umgewandelt.

Inzwischen gibt es auch Banken, die das Baukonto mit einer Hypothek kombinieren. Vorteile: Sie schliessen die Hypothek schon in der Bauphase ab, die Hypothek wird gemäss Baufortschritt tranchenweise ausbezahlt, muss aber während der Bauzeit nicht amortisiert werden, und nach Abschluss der Bauarbeiten läuft die Hypothek ohne neuen Vertrag weiter.

Die Unterschiede von Hypothek und Baukredit

Mit Hypotheken und Baukrediten finanzieren Sie Ihr Wohneigentum. Doch es gibt drei wichtige Unterschiede zwischen diesen Kreditformen:

• Mit einer Hypothek finanzieren Sie den Kauf einer fertigen Liegenschaft, mit einem Baukredit ein Bau- oder Umbauprojekt.
  
• Mit einer Hypothek verfügen Sie frei über die ganze Kreditsumme. Sie können mit dem Geld machen, was Sie wollen, ohne sich der Bank gegenüber rechtfertigen zu müssen.
  
• Mit einem Baukredit ist die Kreditlimite zweckgebunden. Die Bank bezahlt nur Rechnungen, die Ihr Bau- oder Umbauprojekt betreffen, und lehnt alle anderen Zahlungen ab. 

Hypotheken und Baukredite kombinieren

Immer häufiger werden Hypotheken und Baukredite kombiniert oder der Baukredit wird durch eine Hypothek ersetzt. Drei Beispiele:

• Wenn ein Generalunternehmer Ihr Projekt realisiert, verlangt er den Kaufpreis in mehreren Tranchen, abhängig vom Baufortschritt. Sie können die Rechnungen über Ihr Baukonto oder über Hypotheken bezahlen. Das ist dann sinnvoll, wenn Sie glauben, dass die Zinsen vor Abschluss des Projekts steigen werden.
  
• Wenn Sie Ihr Bauvorhaben selbst realisieren, können Sie kleinere Rechnungen über Ihr Baukonto und grössere Rechnungen über Hypotheken bezahlen. Oder Sie wandeln Ihren Baukredit schrittweise (vor Abschluss des Projekts) in eine Hypothek um. Auch so können Sie sich vor steigenden Zinsen schützen.
  
• Wenn Sie glauben, dass die Hypothekarzinsen bald steigen werden, schliessen Sie eine Hypothek ab und zahlen das Geld auf Ihr Baukonto ein. Das Baukonto wird auf Guthabenbasis geführt (ohne Sollzinsen), dafür zahlen Sie von Anfang an Zinsen für die Hypothek, selbst wenn Sie das Kapital erst später brauchen.

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