Steuerpflichten für neue Wohneigentümer

(rh) Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen beziehungsweise bauen, verfügen Sie über unbewegliches Vermögen sowie Erträge daraus. Wohneigentum ist in der Schweiz sowohl einkommenssteuerpflichtig als auch vermögenssteuerpflichtig:

• Wenn Sie Ihr Eigenheim selber bewohnen, müssen Sie den Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Dieser Wert wird amtlich festgelegt und richtet sich nach der Marktmiete für vergleichbare Häuser oder Wohnungen in der Gemeinde. Dafür dürfen Sie die Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen. Falls Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung vermieten, müssen Sie die Miete als Einkommen versteuern (siehe «Die Steuerfolgen, wenn Sie Ihre Liegenschaft vermieten»).
  
• Wie viel das Land und Gebäude wert sind wird ebenfalls amtlich festgelegt. Der Steuerwert wird Ihnen schriftlich mitgeteilt. In der Regel ist dieser Wert deutlich tiefer als der Marktwert. Sie müssen den Steuerwert als Vermögen versteuern, dürfen aber Ihre Hypothek(en) im Schuldenverzeichnis aufführen und von Ihrem steuerbaren Vermögen abziehen.

Steuerabzüge für Wohneigentümer

Sie können Ihre Hypothek(en) als Schulden vom Vermögen und die Hypothekarzinsen als Schuldzinsen sowie die Unterhaltskosten vom Einkommen abziehen. Die Unterhaltskosten können Sie pauschal oder effektiv abziehen. Die Pauschalen variieren von Kanton zu Kanton. Fast alle Kantone gestatten 10 Prozent des Eigenmietwerts für Häuser oder Wohnungen, die jünger als 10 Jahre sind, und 20 Prozent des Eigenmietwerts für ältere Objekte. Wenn Sie die effektiven Unterhaltskosten geltend machen wollen, sind nur werterhaltende, aber nicht wertvermehrende Aufwendungen abzugsberechtigt. Zum Beispiel

• Reparaturen aller Art wie Maler-, Sanitär- oder Schreinerarbeiten
  
• Reparatur oder gleichwertiger Ersatz von Haushaltgeräten wie Waschmaschine, Kühlschrank oder - je nach Kanton - Rasenmäher
  
• Gartenunterhalt: unterschiedliche Handhabung in den Kantonen
  
• Prämien für die Gebäude- und die Gebäudehaftpflichtversicherung oder
  
• Entsorgungs- und Abwassergrundgebühren, falls die Gemeinde die Kosten nicht nach dem  Verursacherprinzip verrechnet

Die Frage, ob eine Investition werterhaltend oder -vermehrend ist, kann zu Diskussionen führen. Fragen Sie das Steueramt, wenn Sie unsicher sind, bevor Sie mit der Renovation beginnen. Gut zu wissen: Der Bund und fast alle Kantone akzeptieren Investitionen in energiesparende Massnahmen als abzugsberechtigten Unterhalt, obwohl sie wertvermehrend sind.

Sechs einfache Steuerspartipps

• Passen Sie die Hypothekarbelastung Ihrer Steuersituation an und optimieren Sie Ihre Steuerbelastung mit den Abzugsmöglichkeiten für Schulden sowie Schuldzinsen. Am besten lassen Sie sich von einem Bankberater oder Steuerfachmann beraten.
  
• Amortisieren Sie Ihre zweite Hypothek indirekt über Einzahlungen in die Säule 3a und ziehen Sie die Einlagen von Ihrem steuerbaren Einkommen ab.
  
• Prüfen Sie den Steuerwert und Eigenmietwert, die amtlich festgelegt werden. Falls Sie glauben, die Werte seien zu hoch, reden Sie mit einem Steuerfachmann und lassen Sie sich beraten, wie Sie vorgehen sollen.
  
• Wenn Sie ein älteres Objekt gekauft haben und renovieren oder sanieren wollen, kann es steuerlich sinnvoll sein, die Arbeiten und damit die Kosten auf ein Jahr oder auf mehrere Jahre zu verteilen. Fragen Sie einen Steuerfachmann oder Bankberater.
  
• Wenn Sie ein älteres Objekt gekauft haben, können sich energiesparende Massnahmen auch steuerlich auszahlen. Abhängig vom Alter sind selbst bei Neuinstallationen die Hälfte der Kosten oder mehr abzugsberechtigt.
  
• Bewahren Sie alle Belege für wertvermehrende Auslagen auf. Falls Sie Ihr Eigenheim verkaufen, können Sie die Investitionen von der Grundstückgewinnsteuer abziehen.