Liegenschaft vermieten: Was muss versteuert werden?

(rh) Vermarkter von Neubauwohnprojekten berichten, dass immer mehr Wohneigentümerinnen und -eigentümer Immobilien als Anlage kaufen. Beispielsweise Menschen über 50, die nach der Pensionierung vom grossen Einfamilienhaus in die kleinere Wohnung ziehen wollen. Oder Anleger, die mit den Renditen am Geld- oder Kapitalmarkt unzufrieden sind, das Risiko mit Aktien scheuen und lieber direkt in Immobilienfonds investieren. Oder Eltern, die eine Wohnung für ihre Tochter kaufen, die noch drei Jahre im Ausland studiert.

Auswirkungen auf die Steuerrechnung

Die Anlage soll rentieren. Darum werden solche Eigentumswohnungen vermietet. Im besten Fall steigt ihr Wert und die Mieteinnahmen übersteigen die Auslagen. Der Kapitalgewinn wird mit der Grundstückgewinnsteuer besteuert, sobald die Wohnung verkauft wird. Die Höhe hängt davon ab, wie hoch der Gewinn ist und wie lange der Besitzer, die Besitzerin die Wohnung besessen hat. Die Mieteinnahmen müssen als Einkommen versteuert werden. Dafür dürfen Sie die folgenden Auslagen von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen:

• Hypothekarzinsen
• Unterhaltskosten 
  • pauschal (in den meisten Kantonen 10 Prozent der Mieterträge für Wohnungen, die jünger als 10 Jahre alt sind, und 20 Prozent für ältere Wohnungen)
  • effektiv und belegbar, zum Beispiel
    • werterhaltende Massnahmen, Instandstellungen und Reparaturen
    • Prämien für Sachversicherungen wie Brand-, Glasbruch-, Wasserschaden- oder Gebäudehaftpflichtversicherungen
    • Liegenschaftssteuer
    • Verwaltung durch Dritte
    • Kehricht- und Abwassergrundgebühren
    • Strassengebühren
    • Hauswartentschädigung
    • Gartenunterhalt (je nach Kanton)

Die Differenz zwischen den Mieteinnahmen und den Schuldzinsen sowie Unterhaltskosten müssen Sie als Einkommen versteuern. Dafür wird kein Eigenmietwert berechnet, weil Sie ja Ihr Wohneigentum vermietet haben und nicht selber bewohnen.

Verwandtenmietzins und Airbnb

Falls Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung unter Eigenmietwert vermieten, beispielsweise Ihrem Sohn, müssen Sie in den meisten Kantonen den Eigenmietwert statt der Mieteinnahmen versteuern. Der Kanton Bern regelt das in Artikel 25 Absatz 2 des kantonalen Steuergesetzes zum Beispiel so: «Wird eine Liegenschaft zu einem Mietzins unter dem Eigenmietwert an eine nahe stehende Person vermietet, ist bei den Kantons- und Gemeindesteuern ab dem Steuerjahr 2011 der kantonale Eigenmietwert als Einkommen steuerbar.»

Wenn Sie Ihr selbstbewohntes Wohneigentum tage- oder wochenweise über Plattformen wie Airbnb vermieten, müssen Sie die Einnahmen als Einkommen versteuern. Ausserdem müssen Sie in Ihrer Gemeinde Kurtaxe für Ihre Gäste bezahlen. Dafür dürfen Sie den Eigenmietwert um die Zeit reduzieren, die Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung vermietet haben. Für die Abnutzung der Möbel ist je nach Kanton ein Pauschalabzug von 20% des Nettomietertrags möglich. Falls Sie hoteltypische Dienstleistungen anbieten, zum Beispiel Frühstück, betrachtet das Steueramt die Vermietung als selbstständige Erwerbstätigkeit.