Die besten Steuerspartipps für Wohneigentum

(rh) Alle Jahre wieder müssen wir unsere Steuererklärung ausfüllen. Das tun die wenigsten gerne. Und noch weniger zahlen gerne Steuern. Falls Sie angestellt arbeiten und kein grosses Vermögen besitzen, haben Sie kaum Möglichkeiten, Ihre Steuerbelastung zu optimieren. Ausser Sie besitzen Wohneigentum. Wir verraten Ihnen, wie Sie mit Ihrer Immobilie legal Steuern sparen können.

Eigenmietwert

Der Eigenmietwert wird zu Ihrem steuerbaren Einkommen dazugerechnet. Je höher der Eigenmietwert, desto höher Ihr Einkommen. Bei der Schätzung des amtlichen Wertes empfiehlt es sich darum, Einfluss zu nehmen und das Protokoll, das zur Festlegung des amtlichen Wertes und Eigenmietwertes dient, zu prüfen und Einsprache zu erheben, sofern Sie mit den Objektdaten zur Bewertung der Liegenschaft nicht einverstanden sind. Steuern sparen können Sie, wenn das Objekt optimal finanziert ist. Faustregel: Die Höhe der Hypothek sollte so gewählt werden, dass der Eigenmietwert durch die Schuldzinsen ausgeglichen wird. Bei den aktuellen Zinsen ist dieses Ziel aber kaum zu erreichen.

Schuldzinsen

Schuldzinsen können Sie in der Regel zu 100 Prozent vom steuerbaren Einkommen abziehen. Das gilt auch für Hypothekarzinsen: Je mehr Zinsen Sie zahlen, desto weniger Einkommen müssen Sie versteuern. Weil die Zinsen weiterhin tendenziell tief sind, ist die Zinsbelastung – und damit Steuerentlastung – nicht mehr so hoch wie früher.

Werterhaltende Ausgaben

Unterhaltsabzüge sind in Zeiten tiefer Zinsen die beste Möglichkeit, Steuern zu sparen. Die kantonalen Steuerverwaltungen erlassen Richtlinien darüber, was als abziehbarer Unterhalt gilt. Sie können beispielsweise alle Kosten für werterhaltende Arbeiten abziehen. Dazu zählen Sanitär-, Spengler-, Maler-, Schreiner- oder Gipserarbeiten, aber auch Serviceabonnements und die Prämien für Gebäudeversicherungen. Und wenn sie eine alte Heizung durch ein energieeffizientes System ersetzen, können Sie diesen Aufwand gemäss geltender Praxis als Unterhalt abziehen, obwohl der Ersatz wertvermehrend ist. In einzelnen Kantonen sind auch die Baurechtszinsen, die Kosten für die Verwaltung durch Dritte oder die Liegenschaftssteuern abzugsberechtigt.

Pauschal oder effektiv?

Sie können jedes Jahr neu entscheiden, ob Sie die Ausgaben effektiv belegen und abziehen oder pauschal abziehen wollen:

• In Jahren mit geringen Ausgaben lohnt sich in der Regel die Pauschale. Je nach Kanton können Sie 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwerts pauschal abziehen, ohne Belege einreichen zu müssen.
  
• In Jahren mit grossen Ausgaben, beispielsweise für Renovationen und Umbauten, lohnt es sich, die effektiven Kosten detailliert aufzulisten und abzuziehen. Wichtig ist, dass die Ausgaben werterhaltend – und nicht wertvermehrend – sind. Das gilt zum Beispiel, wenn Sie alte Bauteile oder Geräte gleichwertig ersetzen.
  
• Eine Ausnahme sind energiesparende und umweltschützende Investitionen. Die meisten Kantone und der Bund akzeptieren Abzüge für neue Photovoltaikanlagen, Wärmepumpen oder Energiesparfenster. Obwohl der Ersatz einer Ölheizung durch eine Wärmepumpe im Prinzip den Wert Ihres Hauses vermehrt.
  
• Wenn Sie eine Renovation, eine Sanierung oder einen Umbau planen, sollten Sie sich überlegen, ob Sie die Arbeiten – und damit Ausgaben – auf zwei Jahre verteilen wollen. Zum Beispiel über den Jahreswechsel. So können Sie die Steuerprogression brechen und zahlen gesamthaft weniger Steuern.
• Seit 2020 gilt, dass Kosten für energiesparende oder dem Umweltschutz dienende Investitionen oder für den Rückbau im Hinblick auf einen Ersatzneubau, die in dem Jahr, in dem sie anfallen, nicht vollumfänglich in Abzug gebracht werden können, auf die nächsten beiden Steuerperioden vorgetragen werden können.

Amortisationen

Indirekt statt direkt amortisieren lohnt sich für Sie aus zwei Gründen: Zum einen bleiben Hypothekarschuld und abzugsberechtigte Schuldzinsen gleich hoch, zum anderen können Sie die Einzahlungen in die Säule 3a (gebundene Vorsorge) vom steuerbaren Einkommen abziehen. Wenn Sie direkt amortisieren, also Ihre 2. Hypothek in Raten zurückzahlen, können Sie Jahr für Jahr weniger Schuldzinsen abziehen.

Stockwerkeigentum

Wenn Sie Stockwerkeigentum besitzen,  können Sie die Verwaltungskosten und Ihre Einzahlungen in den Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümergemeinschaft abziehen.

Verkauf oder Übertragung

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen und einen Gewinn erzielen, müssen Sie die Grundstückgewinnsteuer bezahlen. Ihre Höhe hängt einerseits von der Differenz zwischen Kaufpreis oder Gestehungskosten und Verkaufspreis und andererseits von der Besitzdauer ab. Legen Sie alle Belege für den Hauskauf und die wertvermehrenden Arbeiten zur Seite, da Sie die Anschaffungskosten, wertvermehrenden Ausgaben sowie Handänderungs- und Vermittlungskosten, die in Abzug gebracht werden sollen, nachweisen müssen. Je länger Sie das Objekt besitzt haben, desto grösser ist der Besitzdauerabzug. Die Besitzdauer wird in ganzen Jahren gemessen. Darum ist es besser mit dem Grundbucheintrag bis zum Ablauf eines ganzen Jahres zu warten. Im Kanton Zürich beispielsweise wird die Grundstückgewinnsteuer mit jedem zusätzlichen vollen Jahr um 3% ermässigt.

Ersatzbeschaffung

Wenn Sie Ihre selbstbewohnte Liegenschaft verkaufen und innert angemessener Frist eine neue Liegenschaft kaufen die Sie wieder selbstbewohnen, wird die Besteuerung des Grundstückgewinns aufgeschoben. Falls der Erlös aus dem Verkauf der alten Liegenschaft den Kaufpreis der neuen Liegenschaft übersteigt, wird aber die Differenz besteuert. Ältere Ehepaare, die nach dem Auszug der Kinder ihr Haus verkaufen und in eine günstigere Eigentumswohnung ziehen, müssen in der Regel trotz des Steueraufschubs bei Ersatzbeschaffungen die Grundstückgewinnsteuer bezahlen.

Übertragung

Wichtig zu wissen: Falls Sie sich scheiden lassen und die Liegenschaft auf einen Ehegatten übertragen wird, sollte die latente Grundstückgewinnsteuer in die Berechnung der Ausgleichszahlung miteinbezogen werden.