Die Grundstückgewinnsteuer in der Schweiz

(rh) Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Sondersteuer. Wenn beispielsweise eine natürliche Person ein Haus oder eine Wohnung aus ihrem Privatvermögen verkauft, geht ein Anteil am Reingewinn an den Kanton und die Gemeinde. In den Kantonen Zug und Zürich erheben die Gemeinden die Steuer, in den Kantonen Basel-Stadt, Bern, Freiburg, Graubünden, Jura, Obwalden und Schaffhausen der Kanton und die Gemeinden, in allen anderen Kantonen der Kanton. In Kantonen, wo der Kanton die Steuer erhebt, werden die Gemeinden in der Regel an den Steuereinnahmen beteiligt. Die Besteuerung steht dem Kanton oder der Gemeinde zu, in dem beziehungsweise der das Grundstück liegt. In den meisten Kantonen wird jeder Hausverkauf mit Gewinn einzeln besteuert, nur in Basel-Land, Bern, Graubünden, Jura und Schwyz wird die Summe aller während eines bestimmten Zeitraumes erzielten Gewinne besteuert.

Das Grundstück haftet für die Steuerschuld

Alle kantonalen Steuergesetze definieren Grundstück wie im Zivilgesetzbuch: Neben Liegenschaften (mit oder ohne Bauten) fallen beispielsweise Miteigentumsanteile an Grundstücken darunter oder im Grundbuch eingetragene selbstständige und dauernde Rechte wie Nutzniessungsrechte, Baurechte, Quellenrechte, Wasserrechtsverleihungen und andere Dienstbarkeiten. Steuerpflichtig ist die Person, die das Grundstück verkauft, also der Eigentümer. Dem Gemeinwesen steht zur Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer in der Regel ein Pfandrecht auf dem Grundstück zu. Zahlt der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer nicht, kann das Gemeinwesen die Verwertung des Grundstücks verlangen. Weil es in der Regel um viel Geld geht, sollte der Käufer sichergehen, dass ein Teil des Kaufpreises zur späteren Bezahlung der Grundstückgewinnsteuer zurückbehalten wird.

Besteuert wird der Reingewinn

Der Reingewinn ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anlagekosten. Das Steuergesetz des Kantons Zürich beispielsweise definiert die Anlagekosten so:

• Kaufpreis oder Verkehrswert von vor 20 Jahren, wenn das Grundstück dem Eigentümer länger als 20 Jahre gehörte
  
• Aufwendungen für Bauten, Umbauten, Bodenverbesserungen und andere dauernde Verbesserungen des Grundstücks, nach Abzug allfälliger Versicherungsleistungen und Beiträge von Bund, Kanton oder Gemeinde
  
• Grundeigentümerbeiträge wie Trottoir-, Kanalisations- und Mehrwertbeiträge
  
• Maklerprovisionen beim Kauf und Verkauf, in der Regel zwei Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer
  
• Insertionskosten beim Kauf und Verkauf
  
• Abgaben für die Handänderung beim Kauf und Verkauf
  

Steuerfrei nach 25 Jahren im Kanton Genf

Elf Kantone (Aargau, Appenzell-Ausserrhoden, Basel-Stadt, Freiburg, Genf, Nidwalden, Obwalden, Tessin, Thurgau, Uri und Waadt) wenden einen proportionalen Tarif an, die anderen einen progressiven. In fast allen Kantonen hängt der Satz davon ob, wie lange das Grundstück dem Verkäufer gehörte. Ausser Solothurn berechnet jeder Kanton einen Zuschlag auf kurzfristig erzielte Grundstückgewinne, um Spekulanten stärker zu belasten. Dafür gewähren alle bis auf Obwalden und teilweise auch Basel-Land einen Abschlag, wenn der Verkäufer das Grundstück lange besessen hat, weil der Gewinn zumindest teilweise inflationsbedingt ist. Der Kanton Zürich beispielsweise verlangt für Verkäufe nach weniger als einem Jahr einen Aufschlag von 50 % und für Verkäufe nach weniger als zwei Jahren von 25 % auf den Grundtarif, gewährt aber einen Abschlag von fünf % nach fünf Jahren, 20 % nach zehn Jahren und 50 % nach 20 und mehr Jahren. Der Kanton Genf verzichtet nach 25 Jahren sogar ganz auf die Grundstückgewinnsteuer.

Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich

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Aufschub der Grundstückgewinnsteuer

Die Grundstückgewinnsteuer muss nicht immer sofort bezahlt werden. Sie können sie zum Beispiel aufschieben, wenn Sie mit dem Verkaufserlös ein Haus oder eine Wohnung in der Schweiz kaufen. Je nach Kanton haben Sie dafür ein bis zwei Jahre Zeit, in Ausnahmefällen können Sie die Frist bis auf vier Jahre verlängern. Anspruch auf einen vollständigen Aufschub haben Sie nur, wenn Sie selbstbewohntes Wohneigentum kaufen und der Kaufpreis (inkl. zeitnahe wertvermehrende Aufwendungen) gleich hoch oder höher ist als der Erlös aus dem Verkauf des - ebenfalls selbstbewohnten - Hauses oder der verkauften Wohnung. Wenn das neue Haus oder die neue Wohnung weniger kostet als die Anlagekosten des verkauften Objekts, müssen Sie die Steuer sofort bezahlen. Zum Beispiel, wenn Sie ein grosses Haus verkaufen und dafür eine kleinere und günstigere Wohnung kaufen. Ein teilweiser Steueraufschub ist ebenfalls möglich, nämlich wenn die neue Wohnung mehr kostet als die Anlagekosten, aber für den Kauf nicht der ganze Verkaufserlös reinvestiert wird. In diesem Fall sind auf dem nicht reinvestierten Teil des Verkaufserlöses Grundstückgewinnsteuern zu bezahlen.

Aufschub nach Erbschaft oder Schenkung

Die Grundstückgewinnsteuer wird bei einer Erbschaft oder Schenkung aufgeschoben. Sie wird fällig, sobald das Haus oder die Wohnung mit Gewinn an Dritte verkauft wird. Bei Handänderungen zwischen Ehepartnern, zum Beispiel durch güterrechtliche Änderungen, Trennung oder Scheidung kann die Grundstückgewinnsteuer ebenfalls aufgeschoben werden. Als Basis für die Berechnung der Anlagekosten dient grundsätzlich der ursprüngliche Kaufpreis. Dafür wird auch berücksichtigt, wie lange der Erblasser oder Schenkende das Haus oder die Wohnung schon besessen hatte.

Häufige Fragen