L'impôt sur les gains immobiliers en Suisse

(rh) L'impôt sur les gains immobiliers est un impôt spécial. Lorsqu'une personne physique vend une maison ou un appartement lui appartenant, une partie du bénéfice net est reversée au canton et à la commune. Dans les cantons de Zoug et Zurich, l'impôt est versé au niveau de la commune, dans ceux de Bâle-Ville, Berne, Fribourg, Grisons, Jura, Obwald et Schaffhouse, ce sont le canton et les communes qui prélèvent un impôt et dans tous les autres cantons, c'est le canton. Dans les cantons où le prélèvement est seulement cantonal, les communes perçoivent en général une participation aux recettes. L'imposition revient au canton ou à la commune où se trouve le terrain. Dans la plupart des cantons, toute vente de maison avec bénéfice est taxé séparément, sauf dans les cantons de Bâle-Ville, de Berne, des Grisons, du Jura et de Schwyz où l'imposition porte sur la somme de tous les gains réalisés sur une certaine période.

Le bien-fonds sert de garantie pour la dette fiscale

Toutes les lois fiscales cantonales définissent un bien-fonds comme dans le Code civil : elles touchent non seulement les immeubles et constructions mais aussi, par exemple, des parts de copropriété à des parcelles ou des droits autonomes et durables enregistrés dans le registre foncier tels que les droits d'usufruit, les droits de superficie, les droits à une source, l'octroi de droits d'eau et autres servitudes. La personne qui vend la parcelle est imposable, il s'agit en général du propriétaire. La communauté a en général un droit de gage sur le bien-fonds, pour garantir l'impôt sur les gains immobiliers. Si le vendeur ne paie pas l'impôt sur les gains immobiliers, la communauté peut exiger la réalisation du bien-fonds , lorsque le vendeur est insolvable. Étant donné qu'il est généralement question de beaucoup d'argent, l'acheteur devrait s'assurer que le notaire retienne une partie du prix d'achat pour le paiement ultérieur de l’impôt sur les gains immobiliers. 

Prix de vente – frais d'installation = bénéfice net

Le bénéfice net est imposable. C'est la différence entre le prix de vente et les frais d'installation. La loi fiscale du canton de Zurich, par exemple, définit les frais d'installation comme suit :

• Prix de vente ou valeur vénale de 20 ans auparavant, si le propriétaire était en possession du bien-fonds depuis plus de 20 ans.
  
• Dépenses pour constructions, transformations, améliorations du sol et autres améliorations permanentes du bien-fonds, après déduction de prestations d'assurance éventuelles et des contributions de la Confédération, du canton ou de la commune.
  
• Cotisations des propriétaires fonciers comme les taxes de trottoir, de canalisations et l'impôt sur la plus-value.
  
• Commissions du courtier lors de l'achat et de la vente, en général deux pour cent du prix d'achat plus T.V.A.
  
• Frais de publication à l'achat et à la vente.
  
• Redevances pour la mutation à l'achat et à la vente.

Exonération d'impôts après 25 ans de résidence dans le canton de Genève

Onze cantons (Argovie, Appenzell Rhodes-Extérieures, Bâle-Ville, Fribourg, Genève, Nidwald, Obwald, Tessin, Thurgovie, Uri et Vaud) appliquent un tarif proportionnel, les autres un tarif progressif. Dans presque tous les cantons, le taux d'imposition dépend du nombre d'années pendant lesquelles le bien-fonds a appartenu au vendeur. En dehors de Soleure, chaque canton calcule une majoration sur des gains immobiliers effectués à court terme, afin de grever plus fortement les spéculateurs. En revanche, tous les cantons sauf Bâle-Campagne et Obwald concèdent un abattement si le vendeur était en possession du bien-fonds depuis longtemps, puisque le gain est dû, en partie du moins, à l'inflation. Le canton de Zurich, par exemple, réclame pour la vente d'un bien-fonds acquis moins d'un an avant, une majoration de 50 % et de 25 % sur le tarif de base lorsque la vente se fait dans les deux ans, mais il accorde aussi un abattement de 5 % après cinq ans, de 20 % après dix ans et de 50 % après vingt ans et plus. Le canton de Genève va jusqu'à renoncer complètement à l'impôt sur les gains immobiliers au bout de 25 ans.

Impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Zurich

Report de l’impôt sur les gains immobiliers

Il n’est pas toujours nécessaire de s’acquitter immédiatement de l’impôt sur les gains immobiliers. Vous pouvez par exemple demander un report lorsque vous achetez une maison ou un appartement en Suisse avec les recettes de la vente. Suivant le canton, un délai d’une année à deux ans vous est accordé, et dans certains cas exceptionnels, le délai peut être prolongé jusqu’à quatre ans. Vous n’avez toutefois droit à ce report que si vous achetez une propriété du logement en usage propre, dont le prix d’achat est supérieur aux coûts d’investissement de la maison ou de l’appartement vendu(e). Lorsque le prix de la nouvelle maison ou du nouvel appartement est inférieur aux coûts d’investissement, vous devez vous acquitter sans délai de l’impôt. C’est le cas lorsque vous vendez une grande maison, pour acquérir un appartement moins vaste et meilleur marché.

Report en cas d’héritage ou de donation

L’impôt sur les gains immobiliers peut être reporté après un héritage ou une donation. Il échoit dès que la maison ou l’appartement est vendu à un tiers et qu’un bénéfice s’en dégage. Cette règle s’applique également en cas de changement de mains entre conjoints, par exemple lors d’un changement de régime matrimonial, d’une séparation ou d’un divorce. Le prix d’achat initial sert de base au calcul du montant. Par ailleurs, il est tenu compte de la durée pendant laquelle le défunt ou le donateur a été propriétaire de la maison ou de l’appartement.

Questions fréquentes